アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちわ。暑いですね！

自宅の仕事部屋に、エアコンがないため、iPadを、居間におき、イマドキ「モバイルワークライフ」をエンジョイ中（？）の中山道子です。このことをブログに書いてアップしておけば、税務署は、私が、居宅における仕事スペースの％を大目に計算して経費を計上しても、納得してくれるでしょうか。

っていやあの、もういいです、、、ゴメンナサイ。

さて、今日は、久しぶりに、２０１０年７月のTIME誌特集記事で、勉強してしまった、「アメリカの清掃局」の懐事情の話です。

ゴミ回収は、trash collection。米国では、政府組織や機能は分権体制が基本らしく、固定資産税の内訳も、結構はっきりしていることが通常です。

一番良くあるのが school district 、つまり、学区、教育委員会による徴収。そして、公園課、park が計上されている場合もあるでしょう。その他、prison 、つまり監獄といった明細項目まである場合もあります。日本では考えられないトランスペアレンシー（透明性）のような気もしますが、その背景として、各局には、相当な裁量権があるのだということを、このTIMEの記事で、知りました。

記事のタイトル曰く、"How Goldman Trashed a Town"... 「いかにして、ゴールドマン・サックスは、ある街に、被害を与えたか。」

Trash は、ごみのことで、trash someone, something とは、一般的には、相手をゴミ扱いして捨てやる、といった意味かと思うのですが、ここでは、実際に、ゴミ処理問題、清掃局が関係しているので、そこに「引っかけ（pun、言葉のあやかけ遊び）」が入っているというわけですね。

リンクはこちらから。

すでに、お盆期間中かと思いきや、一昨日や昨日の環八の込み具合に？？だった中山道子です。ひょっとして、この前テレビで解説していた、”ストロー現象”なんでしょうか。（高速が割安になると、都心から地方に行くより、地方から都心に行くほうが、多くなり、都心部が、地方の資源を、ストローのように吸い尽くしてしまうということらしい。本当にそんな言葉は一般化しているのか？）

それはいいですが、実は、時々、オーナー様に、「ある不安」を訴えられることがあります。

それが、登記書類の問題。

柄にもなく、シェイクスピアの What's in a name?（ハムレット） をもじって見ましたが、deed とは、一般的な表現をすれば、名義移転登記書類のことでございます（英米法辞典にどう翻訳しているかわかりませんが）。

日本人が対米投資を開始する際に一番面倒なのが、小切手を振り出すことになれることかもしれません。

固定資産税の支払い時期になると、皆様から、いろいろなお問い合わせがありますが、そのうちの一つが、これ。

複数物件に投資をされている方は、「小切手の書き方」自体とともに、時に、「小切手は、一枚でいいですか？」と相談をされてきます。

私のこのブログは、「脅かし系」？ですが、当然のことながら、日本でも、アメリカでも、そういう情報は、なかなか、見つけることは難しいです。そこで、あえて、米国の不動産関係の情報の中でも、私は、そうしたブログやメルマガに好んで登録していますが、この前、そうした中のひとつから、out of pocket に気をつけろ、という指摘がありましたので、紹介したいと思います。

■11月13日土曜日は、当社投資先管理会社さんをゲストにお迎えすることが決まりました。このため、12時から13時までの延長コマについては、英語での「不動産トーク練習会withリアルな投資家のティーチャー」といたします。会場の都合のため、この日のみ、新宿三丁目ビックスビル店にて開催させてください。

2008年12月5日夜、管理組合業界団体のガラ・ディナーで。

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2010年秋9月から11月に、不動産投資英語塾第五クール（全6回）を開催します。日程は、以下の通り。

１）9月18日土曜日（朝10時15分から12時まで。以下同様）
２）10月2日土曜日（13時まで1時間無料延長してメール塾をやります）
３）10月16日土曜日
４）10月30日土曜日
５）11月13日土曜日（13時まで1時間無料延長、スピーキング塾を米国人ゲストと）
６）11月27日土曜日

場所は、これまでどおり、渋谷駅東口にあるルノアール経営「マイスペース渋谷駅東口店」です。無料延長の回は、12時から13時まで、「不動産英語にかかわる別のこと」をしますので、課題本のリーディング自体は、12時までですので、任意参加です。

こんにちわ。ブログの更新が、3週間近く滞ってしまった中山道子です＞＜

借金が焦げ付いて、夜逃げ、、、したりは、しておりませんので、ご安心くださいｍ＿ｍ　楽しみに見ているよとおっしゃってくださるありがたい方もおいでになるので、更新できず、さびしかったです。この夏、引越しなどがあり、personal time off状態でございました、、、汗

さて、私がこの引越しを機にエコお掃除について研究を深めている間にも（最近の家事は、お酢やアルコールのスプレーでこなしておりまする）、アメリカの不動産建築業界事情は、悪化の一途？かという感じ。

6月のHousing Startsが、また悪かったということがあって、業界の方々のメールを購読していると、火消しにあせっている方も、いるようです。

ということで、そもそも、Housing Starts って？という記事です。

暑くなってきましたね。梅雨はあまり顕著でないですが、このまま夏に突入したのでしょうか？すでに、お盆休みのことしか考えられない中山道子ですｍ＿ｍ

さて、サボっているうちに、新たなイベントの予定が、すぐそこに迫ってしまいました。表題、アメリカの人気？ドキュメンタリー番組、Flip This HouseのDVD視聴会 with 住環境アドバイザー、松岡在丸さん、です。

Flip This House は、A & E というケーブルチャンネル製作会社のドキュメンタリー。説明には、DocuSoap という笑っちゃう造語が。Documentary であり、Soap Opera （2時の奥様番組のようなクサい番組）でもある、というわけですね。

具体的には、実在する fixer upper たちのフィックスアップをリアルタイムでフォローするという、笑っちゃうコアな設定。

前から見たいと思っていたのですが、日本に直接送ってもらうと高いので、視察旅行のとき、管理会社さん気付で、DVDをアマゾン書店から送っておき、それを、この旅行中、回収してきました。

画像をちょっとアマゾン書店から、盗みましたが（ごめんなさい！）、こんな感じのDVDです。

リアルリンクは、こちらから。マイナーなので、アマゾン日本では、販売されていませんm_m

アメリカの新築物件販売戸数がさらに落ち込み、参院選が公示になったというのに、のんびりと先週のネタでさらに引っ張ろうとしている中山道子です。最近、いろいろあって、新しいリサーチをしている余裕が、、、いや、あの、とてもいいお話が聞けたので、是非と思い、、、

ということで、今回、私達は、ハビタットフォーヒューマニティーデトロイトのエグゼキュティブディレクターの方と、お話をすることが出来ました。

アレンジをしてくれた管理会社さんは、「一生懸命電話をしてもなかなかつかまらない」といっていましたが（その理由は後で判明）、私達が現地に到着してから、ようやく、昼食時に、20分だけ！というアポがとれ、一同は、あわてて、高級物件ウオッチングから、低所得者層居住エリアで働くハビタットのティルフォード氏のところへ、、、

この物件は、私達が去年このエリアに行ったときに、建設中だったんです。そのときのレポートは、こちらのリンクから行っています！今年ご同行できなかった皆さん、また、同じところに、行ってきたんですよ（ウルウル）！

普通のというか、どちらかというと、低所得者層向けの住宅街にリムジンで乗りつけ、高級カメラを振り回す不思議な集団、、、その正体は、ダレ？＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

こんにちわ。サッカーのワールドカップですね（多分？）。スポーツはまったくわからない中山道子ですが、シャキーラは好きなので、テーマソング、waka waka は熱心に聴いています。着メロ（アメリカでは、ringtone という）ダウンロードの方法は、相変わらず、わかっておらず、、、

さて、先週、対米不動産投資視察旅行から帰国して、ここ数日、この話ばかりですが、いろいろ盛りだくさんの内容を皆さんとシェアしたいので、お付き合いください。旅行者様のご感想も、何件か頂戴したので、ご紹介しますｍ＿ｍ

管理会社担当者が、ホテルの第二ロビーで行ったセミナー。私が一生懸命通訳をしていた間、奥の方、ひょっとして、寝ていました、、、笑？？

引き続きの米国滞在ネタです。

今回も、ホテルは、Inn On Ferry 。

今年滞在が二回目で、厳密には、「ホテル」ではなく、B & B （Bed and Breakfast、民宿のようなカテゴリー）と表示されています。

法的な定義などがあるかはわかりませんが（多分規制は、ホテル業より、多少ゆるいことが想像されます）、一般的には、お昼や夕食を提供するレストランなどはない、朝食だけを提供する小さめのお宿のことをいい、自宅で数室部屋貸しをするようなところも多いです。

バックパッカー仕様とは限らず、むしろ、家庭的で、しかし、ある程度以上のゴージャスさを兼ね備えた高級宿も多いのが、B & B というカテゴリーの特徴。有名どころは、ホテルより高いのが一般的です。

インオンフェリーは、B & B としては、大きめ？の40室。「世紀末の富豪の豪邸をリノベした家屋が何軒か並んでいる」というコンセプトです。

メインの建物にロビーや受付、ビジネスセンター、朝食室があり、寝室は、数軒の家に散らばっていて、部屋に入るのに、まず、家に入る鍵ももらう方式になっています。

今年は不精して写真を撮らなかったのですが、去年の写真です。通りから。ロビーは、Scotts House といい、ジョン・スコットという有名な建築家の家でした。

今年宿泊したお部屋の写真。

2010年6月17日、4泊6日の対米不動産投資視察旅行から、無事帰国しました。今回、米国勢が、5名（夫婦参加含）、日本側からが7名で、私を入れて、12人。米国勢も、何人ものスペシャリストが、私達の旅行をサポートしてくれました。

今回も、飛行機の遅延や段取りの関係で、一部の方々をお待たせしたりといった不手際もありましたが、皆様、快くご理解、ご協力してくださり、大変ありがたかったです。皆さん同士の仲のよさもこの旅行の特徴で、単なる観光旅行でないので、皆さんのご関心が共通で、お互い、教えあったりすることが多いのも、ツアーコーディネーターとしては、うれしいことです。

ここで、再度、お礼を申し上げます。

例によって、リムジン。10数人だと、日本のような小型／中型バスではなく、むこうは、こうしたスタイルの車両になってくるのが、不思議です。毎日、多少違う車に乗りましたが、不精をして、全部は写真にとっていません。

しばらくブログ更新が滞っていた中山道子です。

そろそろ、私が、投資希望者様をお連れする、対米旅行の準備が、大体終わりました。企画要綱は、こちらから。今回は、グループでの視察旅行は、3年目、3度目で、実際、一部の方は、3回目の現地来訪となります。

いまどきの米国の不動産のダメダメ状況は、どう贔屓目に見ても、間違いないところでしょうが、商業不動産の下落振りを見越して、「底値で商業案件を買おうよ」的なプライベートエクイティファンド募集をした銀行等が、「いいものがない」という理由で、繰上げ解散を矢継ぎ早に決めているという、妙なニュースに、WSJで遭遇しました。

プライベートエクイティファンドというのは、《公開／上場していない会社の買収をするファンド形態》だそうですが、レジデンシャル（residential、住居案件）市場の下落に伴い、商業（commercial）不動産市場も、今、下降中。

これを機に、1990年代の不動産下落時の底値拾いを再現しようと、モルガンスタンレー他、いくつものファンドが、募集されたんだそう。

昨今は、日本でも、不動産の物件が、ネットに掲載され、また、場合によったら、賃貸物件は、「ネットに掲載しないとだめ」くらいの勢いになっています。

ただ、日本では、このネット掲載、まだまだ、業者によるものが多く、一部に、オーナーの方々がオウンウエブサイトやブログを開設したりといった動き出ている程度でしょうか。

実は米国では、craigslist.org 等、数多く、無料の掲示板を”賃貸客付け”に使うということが、広く行われており、オーナーや管理会社が使えるネット上の無料の露出先には、事欠きません。

実は時事にウルトラ疎い私。しかし、しばらく前から、ウオールストリートジャーナルのオンラインアカウントにはサインアップしています。

価格は1週間1.99ドルで、自宅では、デイリーヨミウリも届きますが、そちらより、仕事上は、こっちのほうが役に立つようです。

さて、サインアップの結果、それまで気が付かなかったフィーチャーが興味深いことに気が付きました。

WSJの読者は、質が高く、読者コメントも、大衆雑誌のそれとはまったく違います。実名でアカウントをつくり、クレジットカードをサインアップしないと、投稿機能がないのです。

数日前には、私のイメージからいっても、”あれれ？”な記事が発表され、たいしたエリアでないので、コメントは多数ではありませんが、何人かの読者が、「なんだこの記事は」と鋭い突込みを入れているので、ついつい、読者コメントへの応援コールをクリックしてしまいました。

記事は、トリプルネットリース投資について。

2010年5月9日昨日午後の対デトロイト投資セミナーへのご参加者様、お忙しいところをありがとうございました。

今日、収録音声とフリップのダウンロードメールを皆様にお送りしましたが、当日参加された方で、メールを頂戴していなかったり、私からの今日のメールが届いていない方がおいででしたら、ご連絡ください。

早速、Iさんから楽しいメールを頂戴しました。

4月20日に報道されたBPによるGulf Coast（メキシコ湾）における爆発石油流出汚染事件。記事はこちらから。

すでに、事件発生から半月しかたっていない段階で、湾岸沿い不動産オーナーたちが、集団訴訟に立ち上がったという報道が、さすがのブルームバーグで。

5月7日被害予測図

ＧＷは大変晴れていて、楽しかったですね。といっても、お仕事などされた方もおいでだったかもしれませんが、、、

私は、このＧＷは、富士山ろくの鳴沢氷穴の近くのバックパッカー向けのお宿にいっていました。

エコビレッジを目指すところだそうで、エコビレッジジャパンによると、エコビレッジというのは、”「お互いが支え合う社会づくり」と「環境に負荷の少ない暮らし方」を追い求める人々が作るコミュニティのこと”だそうです。

5月末には、国際会議まであるそうで、そんなすごいコンセプトが世界を席巻しているのだとはまったく知りませんでした。国際会議、物見遊山に、一度、いってみたいですが、すごく高いんですね。第四回エコビレッジ国際会議ＴＯＫＹＯ詳細はこちらから。なかなか、スポンサーがつかないのでしょうか。（一部の）消費者にとっては興味のある方向性だと思うので、今後の企業参加が待たれそうですね。

去年、対デトロイト投資は、投資案件の件数も増え、管理会社を直轄体制に一本化することに成功しました。

管理会社と足並みをそろえて、緊密に連絡を取り合うこととなり、今後、管理もネット上、100%、データ入力・管理を行うことで、私も、リアルタイムのアクセスをしていく予定です。

このように、対米投資をするにあたり、管理会社経営の一角まで担うことになるとは、思いもしませんでした。

事実、デトロイト以外のほかのエリアでは、一方的に、管理会社の言うことや、管理組合の言うことを聞いているだけです。

しばらく前に、ウオールストリートジャーナルに、「みんな、楽になれ」という論説が発表されたということについては、このブログでも、何回か言及しました。

今度は、モルガンスタンレーの研究員、Vishwanath Tirupati氏が行った調査で、みんなが、そのアドバイスを真に受けだしているという話が、、、

ショートセールは、日本で言う、任意売却かと思います。

もちろん、個別の手続きは、違うので、まったく同列には並んで理解できません。ここでは、任意売却という言葉を、表面的に、「銀行に対するローンが払えないような状態になり、銀行の合意で、融資残高より安く、売却に出すこと」としておきます。

例えば、違いのひとつとして、日本では、任意売却ものは、レインズ（ＲＥＩＮＳ、不動産業者さんの仲介のためのシステム。不動産流通標準情報システム）には、ほとんど出てこないと思います。

しかし、アメリカでは、数が多く、「ショートセール」という注意書きを持って、ＭＬＳ（レインズのモデルとなった流通のための情報システム。但し、不動産協会が運営しており、日本のように役所は関知していない）に掲載されます。

Demolition は、破壊。別に、それだけでは、特にげんがわるいということはありませんが、アメリカ不動産投資で、老朽物件投資家を最も震撼させるのが、行政による

DEMOLITION ORDER 〔物件劣化による取り壊し命令〕

です。

ちょうど、このことについて書こうと思っていたところに、ロイターに、よいニュースがあったので、紹介します。「よいニュース」というのは、ニュース内容が明るいとか、そういうことではないのですが、まずは、上、ロイター通信のタイトルです。

本文は、原文リンクこちらから。

週末は、決済やセミナーと、不精の私は、てんてこ舞いで、昨日月曜日は、自主休業体制でしたが（笑）、その間にも、セミナー参加者様から、感想のお便りを頂戴し、感激しました。

「対米不動産投資分析手法をPCでマスター」という、わかりにくい趣旨のセミナーなのですが、このセミナーがわかりにくいのは、ある意味では、それは、米国のほうが、日本より、「PC上でできるリサーチの範囲が広い」ことがあって、「そんなことができるのか」と皆さん、想像できないことがあるからでもあります。

アメリカの不動産市場というのは、トランスペアレンシー（透明性）が高く、日本の不動産のプロが舌を巻くようなレベルのデータが、一般向けにアクセスしやすかったりします。

よく言いますが、アメリカの経済というのは、透明性が高いため、the good, the bad and the ugly （いいところも、悪いところも、最悪な部分も）どーっと世界ニュースになってしまうという特徴がありますが、他方、ヨーロッパや日本などは、そうした情報提供の仕方が確立されていないゆえに、「どうなっているかわからない」ことが、よいときも、悪いときも、最悪なときも、あるのではないかと思います。ましてや、中国のような国は、オフィシャルな統計も、どのレベルで取得されたのかと疑問に思う場合もあるかもしれませんし、、、

そういう意味では、どこが、どうなっているか、比べることは、難しいです。

というのは、枕詞で、今日のブログでは、「本当にオーナー案件（自分が住むため家を買う場合）は、投資家案件に比べ、滞納率が低いか」という問題について、アメリカの有力なクレジットレーティング会社、イクイファックスが、よい資料を出してきていたので、それを見てみたいと思います。

※念のため、 「 よくある質問 」 も、ご覧ください。
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