アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

昨日は、雨の中、熱心な皆様にお集まりいただき、ありがとうございました。10分ほどの休憩を挟み、「入門編」と銘打ちながらも、質疑応答をあわせ、私が経験した個別ケースについての言及も入れながら、相当突っ込んだところまで、お話ができたと思います。

帰宅後も、何人かのかたがたから、ご感想やご相談を頂戴しました。

失業保険は、unemployment benefits, unemployment benefits, unemployment insuranceといったいろいろな言い方があり、何でもカジュアルなアメリカでは、単に、unemploymentと言われる場合も多いです。

I'm on unemployment.

は、「私は今失業保険給付を受けています」。

私たちのテナントさんの中には、失業給付を受けている方もいて、それも、incomeとして、計算します。

アメリカと日本は、いろいろな慣習の違いがあり、弁護士や会計士などとの付き合いが頻繁になるなのも、そのひとつかもしれません。

日本国内の確定申告なら、「自分でやっているよ」という有能な投資家様も多かったりしますが、「アメリカは、ちょっと自信ない」と思われることが多いのではないでしょうか。

私自身も、申告は、人任せです。

ここで、アメリカの専門職の方々（弁護士、会計士など）とのお付き合いの仕方を確認してみましょう。オーナー様の多くが、戸惑うことが多いようです。

世界を支配する？アメリカ経済。アメリカの不動産の落ち込みぶりについて、また、記事を書こうと着手し始めましたが、よく考えると、アメリカ人を今、「恐怖のどん底」に落とし込んでいる住宅ローン地獄問題って、日本では、普通なんですよね。皆さんは、そういう考え方をしてみたこと、ありますか？

私がどういうことをいいたいかというと、、、

ウオールストリートジャーナルが公表した意見記事のタイトルは、『こんな状態のあなたは、融資返済をあきらめていいんだよ（When It's OK to Walk Away from Your Home）』。2月26日付けです。

■融資を受けているアメリカ人世帯の4分の1が、オーバーローン状態に（担保割れ）。
■うち500万世帯は、25%以上の値下がりを経験
■25%以上物件が下がっているあなた、ということは、物件が元の価格に戻るには、33%値上がりする必要があるってことだよ

もう、楽になっても、誰も責めないから。銀行も、商売づくでやったことだから、向こうも責任があるし、この段階で、与信が落ちるくらい、たいした問題じゃないよ、、、

戦略的融資踏み倒しの消費者向けアドバイス記事なわけですね。

日本の大家さんの経営方法と、アメリカの大家さんの経営方法というのは、あらゆる面で違いがあります。

この記事では、テナントさんとの付き合い方についての違いを、リストアップしてみましょう。日本の大家業に慣れている人にも、知らなかった人にも、驚くべき違いであることが、お分かりになるかと思います。

対米不動産投資PCセミナーを、4月18日日曜日に行います。

対米不動産投資のPCセミナーって？

ちょっとわかりにくいかもしれませんが、イマドキの不動産投資は、日本でも、ネットサーチが基本になっていて、賃貸なんか、皆さん、ネットオンリー状態になっている、なんていいいますよね。アメリカは、こうした点、日本のさらに数歩前を進んでいる状況があります。

しかし、他方では、アメリカの有益な不動産関連のサイトサーチというのは、皆さん、まったくやられたことがなく、ネットが出来る方でも、エントリーセミナーを喜ばれます。

よく、魚を釣ってあげるのではなく、魚釣りの方法を教えてあげないと、真の親切とはいえない、なんていいますが、普通の不動産屋さんへの相談だけでは、魚を釣る手伝いしかしてもらえず、逆に、自分で、レアルターさんの言っているいることを検証してみたり、といったことが、出来ないままに、

「日本のことなら相当わかるけど、アメリカとなると、言われたことを信用するしかないのかなあ」

と悩まれている方が多いかと思います。

しかし、実際には、そんなことはありません。このセミナーでは、私が、パソコンで、できるだけ、デューディリジェンスを実践するためのコツをすべてお教えします。ということで、私自身が、日常的に利用しているウエブサイトやサービスを、惜しみなく、ご紹介し、実技もやっていただくのが、このPCセミナーなのです。

私自身の対米不動産投資のアングルは、”サラリーマンでも、副業的に、数百万単位からの不動産投資！”ですので、メインのお客様の金銭感覚は、いわゆるリッチマンのそれとは違うのではと思いますが、融資業務のお手伝いで、有産階級？と思う方々のお手伝いをした経験も、絶無ではありません（笑）。

ご実家がリッチだったり、また、ご本人に資産がある場合、資産関係の悩みが、結構あるなあと思うことがあります。

地味にこっそり出ている私のDVDですが、最近、日本のカード決済代行会社が、海外のクレジットカード決済を相当排しているという現象があり、ドル決済できるペイパルリンクをご用意しました。

こちらから。

例えば、日本のビザも、アメリカのビザも、同じ会社だと思いがちですが、どうやら、銀行同様、まったく別会社らしく、キャンセルポリシーを見てみると、確かに、与信を提供するという意味でのこの商品（クレジットカードのこと）がまったく違うことは、前から、私も、感じていました。

《2015年1月追記；融資基準は、変動がよくあり、この記事を書いた後、トランプタワーに対し、5割融資が再開したりといった波があります。必要がある方は、「必要がある時」に、ローンオフィサーに問いあわせをされることをお勧めします。》
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ドナルドトランプのフラッグシップコンドテル、トランプタワーは、日本人にとっては大変なブランドで、しばらく前にオープンしたワイキキ・トランプ・タワーでも、購入者の多くは、日本人だったようです。

さて、トランプタワーといっても、ロケーションはいろいろなところにあるので、案件ごとに、商品の内容は変わりますが、一般に、トランプタワーは、コンドテル（condotel）という種類の、特別な商品であることが多いです。

コンドテルとは何か？コンドミニアム（アメリカで言う区分所有、つまり、一般用語でいうマンション）とホテルの合体語で、ある意味、新しいハイブリッド商品なため、この二つを合成した造語を使っています。

バブルの申し子で、大手ホテルなどが、ネームバリューを使って、開発資金の早期回収とホテル経営のノウハウをマッチングさせた、「さすがアメリカ」とでもいうべき商品。

不動産投資英語は、本当に、特殊です。アメリカに住んでいて、英語がそこそこ出来るようになっても、オーナーにならなければ、知らないで済ませられるエリアかもしれません。

賃貸物件は、rental property, rental properties、管理会社は、real estate management company。

それでは、客付けは、なんと言うか？

今日、ブルームバーグに、有名なラッパー芸能人ジェイＺ（Jay Z）が、ビジネスマンとして、報道の対象となっている記事を見つけました。

それは、ニューヨークのチェルシー近くに開発予定だったホテルの底地不動産についての騒動。記事は、こちらから。

シアトル市を擁する、ワシントン州キングカウンティのレアルターさんであるJason 渡部さんが、日本に、不動産協会関係のお仕事でご来訪されることになりました。渡部さんについては、私自身、過去にご紹介したことがあります。こちらから。渡部さんご本人のサイトは、こちらから。

私にもお声をかけてくださったので、渡部さんがお帰りになる最終日、平日の日中ですが、渡部さんを囲んで、ちょっとした、ランチを出来ればと思います。場所は、六本木ヒルズクラブの中華料理屋さんです。

今朝一番のメールは、気に入っていた決済会社の担当者から。

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Good afternoon,
I wanted to thank all of you for your patience and understanding through the years and for the opportunity to learn from you and work with you. February 11, 2010 will be my last day with XXXX Title Agency. If you have any questions or concerns please contact [オーナー].
I wish you all well and thank you.

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いきなりの辞職告知。体よくレイオフされたということでした。アメリカの会社では（日本ではよくわかりませんが）、この告知、顧客筋には、「その日の朝まで言わない」ということがよくあり、こちらは、引継ぎなし状態に結構困ることがあります。

話題にするのが、だいぶ遅くなりましたが、日本でも、住宅用火災報知器が、義務化されています。皆さん、取り付けは、すでに完了されているでしょうか？

総務省消防庁の該当サイト

英語では、煙探知器は、smoke detector といいます。

この前は、ウエブ翻訳サービスのことを、紹介しましたが、関連して、ランダムなネットサーチで、電話通訳というカテゴリーのサービスがあることも、知りました。

私自身は、通訳を使うことはまったくなく、若いときから、何でも自分でやりますし、周囲にも、英語、会議というと、大体、翻訳や通訳《但し、通訳の場合は、トレーニングを受けていないので、逐語しかできませんが》を必ず命じられてきたので、この年となっては、むしろ、”仕切り”が当たり前。

投資家様向けの年次（となりつつある）視察旅行でも、現地の専門家のプレゼンをしてもらうときは、私が、通訳をします。ここでも、このライブ感が、皆さんにとっては、大事だと思っています。

ただ、通訳って、丸一日やっていると、疲れてきて、不機嫌になりますσ(^_^;)。

というのも、私は、自分のセミナーも、また、通訳も、両方やるので、実感として、これを感じるのですが、実は、通訳をやっているほうが、自分のプレゼンをやるより、疲れるのです。

理由は、簡単で、自分がしゃべるときは、”すでに知っていること”で、”どうしゃべればいいかは、自分にかかっている”ため、そのときの集中レベルは、どんなに長時間に及んでも、自分でコントロールできるのに対し、第三者の言っていることをフォローするというのは、そうしたくないときでも、100%の注意力を、発言に傾けないといけないから。

いずれにせよ、本業の対米投資家様向けのサポート業務に従事していると、やはり、皆さんの苦労を目の当たりにするため、現在、英語塾も開催しているわけですが、付随して、こうしたサービスについても、個人的な興味が出てきました。

対米不動産投資入門セミナーで、これまでにも、定番の「らくらく遠隔投資」セミナー2010年版です。過去の同趣旨セミナーについては、例えば、こちらを、ご覧ください。

現在オンラインで、2009年7月4日開催の同セミナーを遠隔者様向けに販売しております。こちらから。

開催ごとに多少内容を変えておりますが、基本趣旨は、”対米不動産投資入門論”です。

2010年1月27日、最高裁が、管理組合提訴の、不在マンションオーナーへの上乗せ金徴収の訴えを、認める判決を出しました。

報道は、比較的オンラインの記事が長かった毎日新聞のこちらから。

日本でも、いよいよ、こうした問題に対するやり取りが本格化しそうですね。

今、おじさんメディアの関心が集まるTwitter。私も一応アカウントは持っています（usarei）。

ちょっとのぞいてみたら（いつもiPhoneとかもってツイートしてるとかじゃないのでメッセージとかいただいても、あまり返事できないかも）、どなたかが、こんなサービスの話を。

MyGengoというサービスが、アメリカのシリコンバレーの投資家の資本注入やノウハウ協力を受けるようになったそうなんです。

記事は、こちらから。

例によって旅行中の体験からの子ネタです。

日本のクレジットカードは、信用力絶大で、その理由は、解除が難しいから。昔、こんな記事を書いたこともあります。《アメリカのクレジットカードはキャンセル自在》

今回、米ドルベースの支出ばかりだったので、アメリカのクレジットカードをメインに利用していました。ところが、途中で、あるベンダーの利用をきっかけに、カードが利用できなくなりました。

今日グアム休暇から帰国した中山道子です。グアムは、普段日本で食べているラーメンや和定食などが容易に食べられるし、狭いし、キッズパラダイスですね。普段はけちな私ですが、よき日本人らしく、フツーにお金を落としてまいりました（爆笑）。

アジア人というのは、お土産カルチャーとか、こまめに何か動く必要を感じるところとか、やはり、独自の文化圏だなあと改めて思い直しました。

グアムのような観光地では、私を含めた多くの日本人は、当然のように、”オプショナルツアー”、アクティビティを日程として入れようとしますよね。ツアー等の言語案内を見ると、韓国人や中国人もご同様。英語案内なんか、おざなりっぽかったです。

そして、ここ、結構、経済に、意味のあるインパクトを与えるのかなと思ったりしました。

アメリカにあって日本にないものなあんだ。そんなの、いっぱいありますね。そのひとつが、不動産の固定資産税に対するタックスアピール。

どう訳するのがもっとも適当かはわかりませんが、内容は、「役所が評価してくる物件価値に対する行政上の異議申し立て」。

どうして、これが、アメリカの不動産にとって重要な意味があるかというと、役所の評価は、固定資産税の算出に利用されるからです。

物件を買ったら、高い資産性を求めるのが、人情ですが、その半面で、固定資産税は、低いほうがイイんですよね。

この二つは、なかなか難しい相克ですが、役所のほうも、州によっては、課税率を低くして、物件自体が割高でも、居住や投資はしやすいように努力していたりもします。州の税率《税額ではなく、税率。但し、税率が高いと、税額も結局高くなりますが》が、高めなのが、ニューヨーク州や、ミシガン州、テキサス州など。他方、州税率が、低めなのが、カルフォルニアやネバダ、ハワイなど。後者の州で、不動産バブルが誘発されやすいのは、偶然ではありません。

実需（＝投資家ではなく、実際に物件に住む）の場合、「公立学校などのサービスの高さを求める」というニーズもあり、「公立学校がよいエリアだったら、固定資産税などの税金も高いに決まっている」のも、また、真なり。

ここ数日、紙面や報道をにぎわせているハイチの地震については、私も皆さん同様、大変心を乱されました。日本も地震国ですし、、、

昨日15日は、読売新聞に、”こうした途上国では、耐震レベルが低い手抜き建築も数多く、多くの建物は、強度不足で、天井、床が重なり合うようにつぶれる、「パンケーキ・クラッシュ」現象を起こしていた、ということが、指摘されていました。

直前になりましたが、ちょっとした楽しい新年会のお招きです。

非営利のほうでも助けていただいた、仲良しの不動産投資コンサルタント、尾浦英香さんが、今度、神奈川県溝ノ口のほうでセミナーをされます。セミナー概要については、尾浦さんHPから。お手伝いいただいた私のチャリティー企画は、こちらから、ご報告をしてあります。12月のチャリティーイベントの資金の一部として、利用させていただきました。チャリティーイベント自体については、こちらから、ご報告（但し速報）があります。

それに伴い、その前の昼食にお誘いしました。まだ、おいでになっていないということなので、リゾートトラスト社自慢の会員制倶楽部、東京ベイコートでの昼食会です。

同社HPから借用。お昼に行くので、こんな感じではないと思いますが、、、汗

商業物件についての情報サイトを見ていたら、こんな情報が、2010年1月6日に掲載されていたのを知りました。

マンハッタンでは、JPチェイスやシティーバンクは、又貸しスペースが増えて、周囲は、戦々恐々

そう。こういう金融機関のスペース貸しは、本業でないので、市場を乱す行動となりがちなのです。

JPチェイス所有の２２７パークアベニュー物件は、現在、4分の1以上のオフィススペースが、がら空き状態？

最近、聞くようになった言葉で、staycation というのがあるそうです。

Vacation と stay を組み合わせた造語。昨日のデイリー読売に転載になっていたロサンゼルスタイムズの記事にも、出ていました。ずっと前は、カウチポテトなどという言い方があったと思いますが、ウィキによると、この言葉は、2007年から2009年の不況に関連してできたということで、2009年、広辞苑的な有名老舗辞書、メリアム･ウエブスターにも、2009年、掲載されたそうで。

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