アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

グローバルマーケッティングってなんだよ。

大体、ヘンリー･シールズとか言われても、知らないし。そもそも、中山道子って、不動産投資とかやってるだけでしょ。

なぜ、マーケッティングセミナーなんだ！

天下り官僚問題や、業務内容が明確でないということで、何かと話題になっている各種法人ですが、住宅リフォーム・紛争処理センターは、中古住宅活用の波が広がる現在、初級投資家もそうですが、一般の方々の自宅リフォームについても、頼りになる可能性のある団体だと思います。

前回は、「中古マンションで奇跡を起こした」という投資案件のお話を紹介したので、逆に、「困ったときの話」についても、ちょっと取り上げてみたいと思います。ああいうことは、本のネタになるほどまれなわけで、現象としては、こちらのほうが、ずっと多いことは、忘れてはいけません。

私は、建築自体についても、また、日本そのものについても、いずれも、門外漢なのですが、逆に、普通の消費者なわけですから、「自宅リフォーム」に頭を悩ませている方や、「住宅取得」に動かれている方と、同じ目線かもしれません。

どこもあまり変わらないといえばそうかもしれませんが、日本のリフォームや住宅業界の問題は、真の意味のカスタマーファーストを、推進する基本体制や、プライドが十分でないこと。受注しなければ、売り上げは上がらず、また、今は不況なので、「自分たちは、こんなに一生懸命やっている」という、業者さんの気持ちに、うそ偽りはないのでしょうが、他方では、一般消費者にとっては、業者さんの売り上げではなく、自分自身の利益が、どこに存在するのか、その本当のところを、見極めるのは、至難の業となりえます。

だって、一生に数回しか起こらないことで、いい業者さんが誰か、気をつけるべきトラブル回避ポイントはどこにあるのかなんて、わからないじゃないですか。

前に英語塾でも紹介したことがある本です。このブログを週1回以上見てくださっている方は、絶対、エンジョイされることと思います。

ずっと出版業界に身をおいている有名な作家先生なのですが、不動産関係、投資関係の方は、あまり知らないことが多いようなので、ちょっとご説明を。

2010年4月6日付けウオールストリートジャーナル紙は、米国で、調査会社、Reis社が、「72都市モニタリングで、賃貸状況好転の兆し」と発表したのを、大々的に取り上げました。

日本語版は、有料コンテンツで、リンクは、こちらから。

それによると、、、

今日は、この4月初頭に米国住宅都市開発省（US Department of Housing and Urban Development）が、39億ドルの住宅問題解決用の助成金の消化期限を抱えて、あせっているというちょっと時事報道コンメンタリーです。

全米不動産協会は、この4月5日月曜日、ワシントンにて、Pending Home Sales Index という指標が、この2月、前年度比、17.3%アップを見たという調査結果を発表しました。

以下、概要を、UStreamで、収録してみました。すっかり、ニュースレポーター気分です♪　イヤ、今度は、後ろの書棚を片付けて挑みたい、、、

対米不動産投資を始めると、今、一番よく聴く言葉は、これかもしれません。Arrears、アリアーズ、arrearage、アリアレッジ、と発音します。

普通の英会話では、あまり学ばない言葉ではないでしょうか。投資英語は、フツーの日本人には、cryptic（意味不明）。私自身、不動産を始めてから、知った言葉でした。

ぜひ、この機会に、この無料レポートをダウンロードされ、アメリカ不動産投資　リサーチに着手してください。

バンクオブアメリカ、通称BoAが、このたび、一部滞納住宅ローンについて、連邦、各州政府から要求の強かった、住宅ローン融資額元本の減額に合意したということが、この前、報道されました。

こちらから。

オバマ政権は、これまでにも、銀行に、融資した住宅ローンの元本減額譲歩をするように、再三、要求してきました。

理由は、多くの滞納者やその予備軍の方々が、

１）住宅価格自体の暴落で苦しんでいる。
２）その場合、銀行との任意売却のほうが銀行にもメリットが高い
３）しかし、このネックになるのが、二番抵当が多いこと。

などで、抵当権の整理が進むためには、多分、何らかの方法で、誰かが、元本を泣かないと、合意まで進まないからです。

他方、銀行にとっては、これは、当然、譲れぬ原則論。本来は、こんな提案が、株主総会で、通るわけない、はずですね。

なぜ、住宅ローン融資銀行ナンバーワン（シェアは、25%だそうです）のバンクオブアメリカは、今回、最大4万5,000人に対し、ローン額の最大30%の”ディスカウント”をOKできたのか、、、

私は、立場柄、スキャンファイルを利用することが多く、お客様へも、メール添付で、対外の用事を済ませています。ファイルはパソコンのハードディスクに保存し、また、バックアップは、ストレージサービスを使っています。

いろいろファイルを受け取る側に立つ場合も多く、そのままメール転送で、現地側にあげられると便利なのですが、日本の方々と仕事をしていて気がつくのは、皆さん、ファイル保存を、結構な割合で、日本語でなさること。

建物検査の関係用語の英語用語集を作り始めたら、毎日数回更新しないと、追いつかないかも、、、

建物の土台は、foundation といいます。

一般的な用語で、「勤勉さは、蓄財の礎だ」といったような比喩としても使います。

　Diligence is the foundation of wealth.

ちょっとセレブリティ・ゴシップですが、ウオールストリートジャーナルに今日載った話です。

一昔前、アカデミー賞複数部門を総なめにした（らしい）『ライフイズビューティフル』（1999年、ロベルト・ベニーニ監督）のプロデューサー、ヴィットーリオ・チェッキ・ゴーリ氏が、ドナルド・トランプ氏の持ち物だったマンハッタンのラグジュアリー物件を、借金のかたに、差し押さえられ、その物件が、フォークロージャーに。

いわくつきのこの物件が、このたび、3,320万ドル（33.2 million USD）で、落札が決まったということなんですね。

ご購入あそばされたのは？

__________________ＷＳＪ記事掲載写真から

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現在、私がメインの投資先としているミシガン州のデトロイトは、全米的には、”ダメダメ州”。どうしてそんなところに、といわれれば、一言で、答えると、

「安く、古く、ボロい家をキャッシュで買って、高利回り賃貸にまわすことを狙うのが、イマドキの経済事情を考えると、気が楽な対米投資法だから」

ですが、そんなダメダメ州ですから、ダメダメな話は、沢山あります。（ミシガン州の同胞よ、ダメダメ呼ばわりしてごめんなさい。私は、何気にミシガンが大好きで、完全に地元民気分でいるので、何でみんなが馬鹿にするのか、いまいち納得がいかないのですが、”外のひと”には、なんか、こんなイメージなんですよね、、、笑）

今日は、現地の保険エージェントさんと話をしていたところ、こんなネタが、、、

私は、2008年、2009年と、アメリカに、不動産投資視察ツアーを行ってきました。目的は、投資先環境確認や、対米不動産業界環境視察です。

過去の履歴については、こちらから。

2010年旅程は、下の通りで進められます。

今回、過去2回のようにいくつかの都市を行くスタイルではなく、現在、私たちの投資が集中しているデトロイト市でディープに4日間を過ごすプランになっております。《部分参加可能》

ツアープランは、こちらから。
2010年対デトロイト投資視察旅行ツアー概要

アメリカで訴訟沙汰が多いというのは、多分、事実だと思いますが、今日、友人から聞いた、”賃借人対大家”の訴訟は、最近日本でもとみに地歩を固めつつあるイケアがらみ。やっぱり、なんにつけ、進んでいるUnited States of Americaでございました。

ニューヨークはマンハッタン内の超高級街、グラマシーパーク（といっても私なんかは、はっきり言って、そういわれてもぴんときませんが）で、高級フラットをワンフロア貸し切ったのに、部屋が、期待はずれだったとする訴訟だそうです。

その理由のひとつとして、

「キッチンが、イケア製で、グラマシーパークの高級物件にふさわしくなく、客を呼んだら、馬鹿にされた」

ことがあげられているんだとか。

全米不動産協会が毎年とっている”リフォームの費用対効果”データを紹介します。

一般的な売主が、ひとつのリフォームプロジェクトに投入する場合の平均コストと、それから、それが、物件の市場価格にどう反映されるかを調査し、費用対効果のパーセンテージを、算出したもの。

2009年から2010年までのデータによると、費用対効果が一番高かったのが入り口に、高い鉄のドアをつけるリフォーム。1,000ドル台でできて、リターンは、実に、128%です。以下、高額リフォームも含め、トップリストを一部紹介します。

何年もブログをやりながら、なぜか、まだ、取り上げていなかった、このアイテム。というほど、basic vocabulary なのが、鉛塗料使用についての事前告知義務。アメリカでは、連邦上の義務です。

まずは、メルクマニュアル家庭版のオンライン説明をごらんください。

鉛中毒について

米マテル社などが、中国製のおもちゃリコールしたことは、日本でも、多少、報道されましたが《こちら》、他方、わが国では、歴史的に、おしろいに鉛を利用したといった歴史がある割には、この問題に対する公衆衛生学的危機意識は高くなく、この問題についても、「多少、口にしても、大きな問題がない」という輸入業者側の説明が、世論を特段刺激した事実はなかったといわれているようです。

日本が、火災報知器を、一般に義務化するまで、米国に遅れること、約20年の歳月が経過する必要がありました。（こちらから）鉛塗料については、より長いタイムラグ記録が更新できそうですね。

National Association of Home Builders というアメリカの団体があります。全米ホームビルダー協会ですね。

この協会の構成法人に対する収支表のアンケートの結果が、興味深かったので、お目にかけてみます。1,000社へのアンケートに、54社が有効回答を寄せました。アメリカのビルダーは、どのようなコスト配分をしているのか？ちょっと、ニッチな、データです。

それによると、、、

今日は、日本ホームインスペクターズ協会の住宅診断イベントに、ちゃっかりお邪魔しました。

私の好きな長嶋修さんのズレズレな生態が遠隔観察できる、さくら事務所広報の大西さんのブログでの告知で、知って、、、

昨日、不動産投資英語塾《英語の不動産テキストを輪読するニッチな英語の教室で、私が講師を務めています》で、いつもの教本輪読のほか、単発で、”メール塾”と言うものを、やってみました。

趣旨は、不動産関係のビジネスメールをやり取りするためには、という実践的なヒントのご提供。

教材は、実は、実際のメールのやり取り。管理会社の明細や、オーナーの問い合わせなどを、詳細を黒塗りにしてご提供し、考えていただいたり、ご自分も、メールを書いていただきます。

その中で、皆さんが、管理明細を見たうえで、英語の辞書を調べまくったのに、まったく分からなかったのが、これ。

お持ちした明細には、eliminate draft areas という補修アイテムに、75ドルが計上されていますが、それは、どんな修理なのか？

私の主催イベントではないのですが、4月10日午後1時から5時までに、友人のヘンリーさんが、代々木公園で、お花見パーティーを主催されます。

ヘンリーさんは、第二回の英語塾で、プレゼンをしてくださったこともあります。ハーバードの同窓のお友達です。

10日は、ちょうど英語塾／メール塾なので、その後、時間がある方々同士、第三回クールの「打ち上げ」をかねてのご参加はいかがでしょうか。

ご家族がおいでになれれば、代々木公園で、待ち合わせをして、家族ぐるみで、国際的な雰囲気の中、英会話と花見をエンジョイできます。

英語塾から直接いける方は、当日、ご一緒に、また、それ以外の方は、ヘンリーさんの主催する同好会サイト、Black Professionals in Tokyo でアカウントをつくり、自主合流してください。《黒人とありますが、別に黒人でなくても大丈夫です♪》

断熱のことを、insulation, 断熱材のことは、insulation material(s), building insulation material(s) といいます。

いろいろな種類の断熱材としては、

グラスウール　→　fiberglass
ロックウール　→　rock wool
ポリスチレンフォーム　→　Polyurethane Foam (SPF)

といった感じらしいです。

この前のＰＣセミナーで、大変お忙しくまた優秀な不動産関係のハングリーな方々がおいでくださいました。（大体、ギョーカイの方は、見ただけでわかるようになったのは、私も、ギョーカイだからなのでしょうか？）

そのうちのお一人の方から、こんなご質問が、、、

＋＋＋＋＋＋

中山さん
先日は、貴重なお時間ありがとうございました。

ところで、私は、日本の不動産だけでなく、近い将来、中山さんのような海外における不動産投資業界にも携わっていきたいと、考えております。
その成長方法として、乱暴ないい方をすれば、まず海外に出る事だと思いますが、1番有効な学習形態を知りたいです。

過程としてその学習方法があれば教えてください。

PC環境が整い次第またメールをいれさせて頂きます。
今後とも宜しくお願いします

＋＋＋＋＋＋＋

うーん困った。私のような、投資家になるため、ですね。

今日もありました。困ったお問い合わせ。

＋＋＋＋＋＋＋

中山道子様
はじめまして。
ニューヨーク在住のＮと申します。
アメリカ在住者向けのサービスというのは、
受けていらっしゃいますでしょうか？
当方、只今、ニューヨーク，その周辺の州で不動産投資を考えております。
お忙しい所，メールにて失礼します。

現在、対米投資は、融資が降りないため、日本人が通常あこがれるハワイ、カルフォルニア、ニューヨーク／シアトルといった「好感度」エリアは、｢多少値下がりしている」とはいっても、サラリーマンのお財布にとっては、高負担。

たとえば、カルフォルニアで、「前は、4,000万したはずの家が、現在、2,000万になっています。円高ですし、どうですか」といわれても、フツーのお財布の初級投資家が、オールキャッシュでお金を用意するような状況はどうでしょうか。対米投資を推奨する私ではありますが、「不況時の2,000万は、相当なお金です。それくらいなら、日本の中古ワンルームを検討されたほうが、よくないですか」とアドバイスしてしまいそうです。

カルフォルニアでも、1,000万以下の物件と言うのは、確かにあるようです。しかし、「本来、物件価格が、より高い物件があるエリアで、超安物買いをする」場合、管理／安全面で、相当、心配をする羽目になる可能性が高く、「投資が成功しだすまで、購入後、相当負けこむ」覚悟が、必要になります。副業的に遠隔で投資を日本人サラリーマン層の方々に、勧めるようなものでは、毛頭ありません。（どうしてもと言う場合は、絶対、マンション＝コンドミニアムにしてください）

※念のため、 「 よくある質問 」 も、ご覧ください。
※複雑なご相談の場合は、お電話番号をご併記ください。
※ときどき、メールアドレスの入力間違いが見受けられます。
※２-３日しても返信がない場合は、お手数ですが再度お問い合わせ願います。
※ご相談の内容によっては、 「 お返事できないこと 」 もございます。ご理解ください。
※ご相談に対するお返事や、論評を、匿名の実例ケースとしてブログで取り上げる場合がございます。

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