アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

対米不動産投資視察ツアー追加案内

■■
対米不動産投資視察旅行に関し、メールアドレスを頂戴できていないお問い合わせ者様がおいでです。イニシャルは、U(苗字).Y.(名前)。ミシガン在住者様です。この記事をご覧になりましたら、私にご連絡くださいm_m
■■

こんにちは。なんだかんだといってもうすぐ4月ですね。おかげさまで、7月催行の投資旅行への仮参加申込者総数は、現在、14名ほどとなっており、例年通り、にぎやかになりそうです。

旅行の概要は、以下となっております。


****

7月5日木曜日 成田発シカゴ経由デトロイト着。
7月7日土曜日 夜、シカゴ行き。
7月9日月曜日 シカゴ発7月10日。火曜日成田着

☆デトロイト2泊、シカゴ2泊、合計4泊6日。


********詳細はこちらのURLから

今年の新味としては、「シカゴ投資視察」。このご時世に、短期フリップが可能なそのわけを、じっくりご覧いただけます(参加者様は共同投資参加オプションあり)。

いくつかご質問を頂戴しているので、以下にお答えさせていただきます。

  つづきを読む > 対米不動産投資視察ツアー追加案内

ライフスタイルの変遷を理解する アメリカ Garage(車庫)編

今回は、ちょっとゆるいテーマで、ライフスタイルの変遷が、不動産に及ぼす影響。実際に経験しないとわからないかもしれない部分です。

私は、不動産投資英語塾というSKYPEの授業を主催しており、ちょうど今日、そのレッスンがあったのですが、そこで、不動産鑑定の手法について、教材を読むこととなりました。英語塾については、こちらから。4月から、また新しい回が開始です。但し、教材は、2011年9月開始のものの途中。

  つづきを読む > ライフスタイルの変遷を理解する アメリカ Garage(車庫)編

2012年第6回!対米不動産投資視察旅行概要


2008年に開始した対米不動産投資視察旅行、今回、5年目、6回目を迎える定例企画となりました(去年2回)。例年、6月にメインに行っている対デトロイト視察ですが、今年、私の都合で、7月初旬を検討しております(仮)。

今回、毎年定例となっておりますデトロイト投資(2007年冬にご紹介を始めてから、今年で5年目に入る計算です)の現地視察のほか、新しく、初めて来訪する都市として、ミッドウエスト(米国中西部)第一都市、シカゴに2泊する予定。

シカゴは、「小さいニューヨーク」とも言うべきエリア第一都市。それなりに、観光資源も豊富で、特に、市内を流れるシカゴリバーは、とても楽しい風物詩。

今の想定どおり、7月5日から10日までとなる場合、8日日曜日午前中は、シカゴで有名な Architectural tour に乗り込もうと思っています。(有名建築が林立する川くだりツアー概要オフィシャルサイトはこちらから)

下の写真や映像は、去年夏、私が、個人的にシカゴに不動産投資視察に遊びに行った時とったもの。中西部は、冬は厳しいですが、夏は、カルフォルニアや東部に比べ、それほど暑くなりすぎず、気候も本当にすばらしいんですよ。


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  つづきを読む > 2012年第6回!対米不動産投資視察旅行概要

単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

この記事は、こちらの記事のパート2です。

前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか?

というご質問。

それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。

しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い?」リスクを心配しなければならないのでしょうか?

  つづきを読む > 単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。

こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。

その意味では、リスク開示(risk disclosure)や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。

こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。

それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。

「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。

米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。

ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。


+++++質問概要紹介

セミナーに参加させていただいたMです。

ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。

日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。

+++++

ハワイでは、リースホールド(leasehold)に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル(fee simple)といいます。

このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。


  つづきを読む > クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

年末年始の挨拶 アメリカ編 Season's Greetings

2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。


年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。

日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。

欧米では、

■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない
■自分がキリスト教ではない

といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。

  つづきを読む > 年末年始の挨拶 アメリカ編 Season's Greetings

デベロッパーが賃貸経営に乗り出した! 

関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。

ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。

まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、

  つづきを読む > デベロッパーが賃貸経営に乗り出した! 

アメリカ大使館での最新公証手順 notary - notarize

この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。


アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

  つづきを読む > アメリカ大使館での最新公証手順 notary - notarize

ローンを組んだ銀行が、支払いを別金融機関に指定してきたら?

こんにちわ。2011年も12月と押し迫ってきました。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

最近のアメリカの大手銀行は、ロボサイニング問題以来、というか、モーゲージメルトダウン以来かもしれませんが、とにかく、けちがつきまくりですね。

この記事では、どういうお話をしようかというと、「アメリカの銀行で融資を組むと、返済先が、結構ころころ変わることがある」という話についてです。

日本では、普通は、融資を受けた銀行が傾くって、あまりないと思います。こういうことが、初めてわが身に起こると、不安が起きますので、ご参考になさっていただければ幸いです。

私自身、アメリカの銀行の融資を始めて取得したのは、2004年だったと思います。その後、mortgage meldown (サブプライムローン問題、リーマンショックなどいろいろな呼ばれ方がされていると思いますが)が、実際の不動産市場の冷却が顕在化したのは、2006年後半くらいからでしたでしょうか。

そんな私も、融資銀行の倒産や統合は、何回か経験しています。結論から言うと、借りている側は、まったく心配する必要がありませんので、預貯金をしている銀行がつぶれたときとは違います。ご安心ください。

大手の例としては、しばらく前に、Countrywide Financial という住宅ローン融資に特化していた金融機関が、大規模なスキャンダルに巻き込まれたこともあり、Bank of America に買収されたということが、2008年にありました。

カントリーワイドについては、それ以前に、昔、一度記事を書いたことがあったようです。2007年の記事はこちらから。

同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。(当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」=Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです)

現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。

それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー(ローン返済先)がまた替わったということがこの秋、ありました。

  つづきを読む > ローンを組んだ銀行が、支払いを別金融機関に指定してきたら?

Public Housing Voucher とは?

対米遠隔不動産投資家の中山道子です。米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。

このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。

この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。

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 はじめまして。この11月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。
 勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。
 ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。

+++

プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。

さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。

こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、

私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。

下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります(もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが)。

ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。

それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング(公団などの低所得者層向けの住宅政策)というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。

米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州(シカゴ)など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング(公団)を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること(結果からいうと人種的な色合いも色濃かった)」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。

その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション8(Section 8、セクション・エイト)と呼ばれています。

連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、

受給資格
■収入制限
■犯罪歴がないこと
■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める

などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると「相続」に近いような実態があるようにも聞いています。


  つづきを読む > Public Housing Voucher とは?

資金400万から検討可能!対ラスベガス不動産投資説明セミナー

2011年、ラスベガスは、底の入り口に入った感があります。より詳しくは、こちらの記事で、市場分析をして見ました。

米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。

私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。

以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。


□日時 2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど
□費用 一般の方1,000円
     (私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます)
□方法 スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。
□内容 対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。

□申し込み方法:下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。

■ご注意■
人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。




ラスベガスから帰ってきました!

主として東京に在住しながら、アメリカに対する不動産投資を2003年から行ってきた中山道子です。2011年11月20日から中国に転居予定です。2011年11月3-8日まで、ラスベガス不動産視察旅行に行ってきました。


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1PB050416.jpgトランプタワーホテル。一番小さい部屋は、なんと現在、15万5,000ドルでご購入可能(こちら参照)!ただいまショートセール花盛りなり。
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ここ4年の間、デトロイトへの「小額老朽不動産投資ツアー」は、毎年開催してきているのですが、ラスベガスへの視察ツアーは、実は2度目で、4年前に一度行ったきりです。

理由は、「その後、下がる状況が続いたから。」

まだ、購入というタイミングではないという思いが大きかったのです。それに対し、2011年現在、いくつかの兆候が出てきているように思います。


□ショートセールが成立しやすくなっている。

ショートセールというのは、日本で言う任意売却のことです。ローンを組んだ人と銀行が協力して売却している状況で、通常、こういう場合は銀行はロスカットに合意をします。多くのアメリカ人は、二番抵当も組んでいたりして、融資状況が複雑なため、ショートセールを成立させるには、いろいろなチャレンジがあり、このタイミングや、銀行の覚悟のようなものがないと、買う側は、「買い付け証明を出しても、返事ももらえない」状況が続いたりするようです。

こういう中、債務処理を進めるためには、こうした売買がより容易にならなければいけません。ショートセールが成立しやすいレベルに持っていけるかどうかが、売買成立件数に大きな影響を及ぼすところ、ベガスのショートセールは、それなりに成立しやすくなっている状況が進んでいるようです。


□下げ止まり方向の中、取得に動いてもいい時期に入っている。

市場の物件は、相当安くなっており、来年の下落が依然見込まれる反面、下落率は、一桁に抑えられるという予測や、ストリップの景気も、2010年、反転したという報告、今四半期、優良な大規模アパート物件の入居率が反転し始めているといった市場感触もあり、今後、「これ」と思う物件の場合は、取得に動いてもいい時期に入り始めたように思います。

特に、ショートセール案件や銀行収容案件を中心にやり取りすることになるため、オファーをしても、なかなか成談しないため、今、取得準備を初めても、購入まで、1年といった期間がかかる場合があることを前提にすると、準備に入っていい時期と思います。


□市場関係者が新しい状況を理解するようになった。

多くの不動産関係者にとって、ショートセールは、新しい状況。物件単価も下がっているため、廃業したりした人も多く、また、いくらショートセールを追いかけても、プロトコールがよくわからないため、手間ばかりでコミッションにならないという不動産業者さんたちの悲痛な叫びが、ここしばらく、続いていました。

半面、優秀な業者さんには大口ビジネスが集中したりして、逆に、「小口案件はできないよ」という方もいたり。この中で、ベガスも、「ショートセールに慣れてきた」ところがあり、不動産業者さんたちも、ショートセールでお買い得な物件を取得するためのノウハウが蓄積し始めているようです。


  つづきを読む > ラスベガスから帰ってきました!

200万からはじめる対米不動産投資セミナーご参加ありがとうございました 

こんにちわ。在京対米不動産投資家の中山道子です。

先週週末は、セミナー、また、オーナー会(私がデトロイト投資でお世話しているお客様の互助会)で、多数のかたがたのご参加を頂き、ありがとうございました。東京と大阪で、多数の方々とお話ができてうれしかったです。


+++出席者K様


中山さま

セミナーでお世話になったMです。
2日間とても有意義な時間でした。

帰ってからも、いままでのセミナー資料とも
照らし合わせ、この投資の概要が理解できたと思っています。

セミナーの前後から、今もっているXXXの物件売却、
買おうと思っていた物件が進みそうなかんじで、
デトロイト物件を買う話タイミングが今ではないということに
なりそうですが、デトロイトも含めた海外の物件を買うことは
遠くない将来いずれ考えたいので、これからも英語を含め
勉強させていただけたらなと強く思っています。

少しの時間でしたが、子供のことも話せてよかったです。

色々な教育観を聞けることで、うちの子供にはなにが必要で、
世間では何がこれから求められていくかを考えられる
チャンスであったようにおもっています。

帰るときに、遊びにくてください。といわれたこともうれしかったです。
また、チャンスをつくりぜひいきたいなとおもっていますし、

デトロイトになるかどうかわかりませんが、アメリカでの
学童保育みたいのものの、検索の方法も
来年になったら、また教えてくださったらうれしいです。
[私が2011年夏2ヶ月ミシガン州で仕事をしていたときに、小一の
子供を現地学童に入れた話
を読んでくださっていたから]

こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、
不動産のこと 子供関係のことでも
またお知らせください。

ありがとうございました。


お礼が遅くなりました。


+++++++++++出席者Mさま


中山様

メールをありがとうございます。

昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。

またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・ 


  つづきを読む > 200万からはじめる対米不動産投資セミナーご参加ありがとうございました 

Fair Housing とはなにか

こんにちわ。日本では、わかりにくい海外の不動産コンセプトというのはたくさんあり、特に、このフェア・ハウジングというのは、日本では、本当になじみがないのだなと改めて思い起こされることが、今回、ありました。

私はフェイスブックへの書き込みを結構やっているのですが、自宅で使っているLENOVOについて、書き込みをしたところ、私に、リアルタイムに、メッセージを送ってこられた方がいて、その方は、わざわざ、私に


+++
Thinkpadの修理は中国ですか。日本IBMも中国資本になったのでしょうか。中国製はいまいち信頼を置けず、避けていますが、いい機械なのでもったいなく思っています。
+++


というメッセージを送ってきたのです。

アイコンは、不動産業者であることが一目でわかるロゴ。プロフィールを見ると、新宿で営業されています。本来業務用でアカウントを展開されているはずの方が、私の趣味の書き込みに、どういう時間つぶしなのかは判りませんが、いずれにせよ、ロジックの飛躍についていけず、私は、「日本で修理をしました。ところで、そのような不見識なことをおっしゃっていると、中国のお客さんに嫌われてしまいますよ」と返事をしたところ、


++++++
いや中国人・朝鮮民族も信用していませんから、こちらからことわっています。
++++++


と、しつこいですが、実名、商号表記のこの法人宣伝用のアカウントを使って、堂々と、返事をされてきたのです。

このようなやり取りを開示するだけで、言葉遣いからして、不快になる方もおいでかもしれません。私も、人を槍玉に挙げるようなネガティブな行動は、本来は遠慮するようにしていますが、今回だけ、問題状況をお伝えするために、直接の引用を、お許しください。

というのも、ここで、考えてみると、実は、日本では、顧客を、「プロフィール(この場合は、人種/文化圏)に着目してご遠慮する」という行動に対して、規制は、直接的には、ないのです。

日本国憲法は、差別を禁じていますが、あれは、行政が、差別をしてはいけないという意味で、私人間においては、契約自由の原則のほうが強いと一般に思われています。そして、この業者さんも、「嫌いなやつとは取引はしないぜ」と、まさに、自由主義国家日本において保障されている契約自由の原則を謳歌しているわけです。

  つづきを読む > Fair Housing とはなにか

過去のコーチングの生徒さんからのお便り紹介

これまで、主要期間を、東京在住で、米国不動産投資をしてきている中山道子です。私は、帰国子女だったり、米国で働いていたりしたため、自分の力を過信して、自分自身が、知識がないところから、着手をして、ずいぶん、ロスをしてきました。

そうした背景を経て、2007年に、このブログを開設し、自らの対米不動産投資における失敗などについて、正直に語ってきました。その後、投資セミナーのほか、「対米不動産投資コーチング」プログラムを立案し、現在、2011年9月からも、ダウンロード会員を含めたメンタリングを行っています。(こちらから)

初期のコーチングは、1対1でやっていて、一部の生徒さんには、プレッシャーが大きすぎた部分があったことを反省したというお話を、前にも、このブログでもしたことがありますが、今日は、そんな中、私のコーチングプログラムを着実に消化してくださり、それ以来、独自に、不動産投資で「ラットレース脱出」された、Xさんのお便りをご紹介させていただきます。

  つづきを読む > 過去のコーチングの生徒さんからのお便り紹介

2011年11月21日金曜日夜 デトロイト投資アメリカ人パートナーと一般ブログ読者様との懇親会

アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、2006年から、アメリカのデトロイトというところに、投資をしています。理由は、そのころ、値上がり見込みの「それまでのアメリカ不動産投資」モデルが、崩壊し始める予感があり、「現金で小額投資し、キャッシュフローをとっていく」手堅い投資モデルへの変換時期だということを感じたからです。

それ以来、2011年現在に至るまで時、110軒以上の投資エントリーをトラブルフリーにお手伝いしてきました。

さて、2011年10月22、23日は、対デトロイト投資を現地でコーディネートしてくれているアメリカ人パートナーが、オーナー様への「現地状況ご説明」に、3度目の来日をいたします。

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2008年12月次ミシガンで、業界団体ディナーの折の写真。


一般の方であって、投資概要にご関心がある方には、22日東京セミナー、23日大阪セミナーへのご出席をご案内させてください。投資内容は、リスクもそれなりにあり、どなたにでもお勧めするようなものではないため、リスクディスクロージャーを丁寧に聞いてくださる投資リテラシーの高い方に、ご案内をさせていただいております。

さて、私どものほうでは、これらのセミナーやオーナー会に先立ち、10月21日金曜日には、「ブログ一般読者様との懇親の場」として、アメリカ人パートナーと私との、ハッピーアワーを設定させていただきます。

22日のセミナーご出席者様も、当日は、ご質問等をお受けする時間的余裕がないため、よろしければ、ぜひ、お名刺交換なり、気軽に、遊びに来てください。

〔一般向け懇親会〕
■場所 ホテルイースト21 21階カクテルラウンジ「パノラマ21」。アクセス(最寄り駅東陽町)
■時間 ハッピーアワー 6時半から8時半まで〔途中入退場可能〕
■費用 4,000円(お酒飲み放題、おつまみのみ)

参加表明は、下からお願いいたします。
中山道子に連絡 

〔一般向けセミナー〕
東京22日日中/大阪23日日中
お申し込みはこちらから

**大阪では一般の方とご挨拶する時間が取れず申し訳ありません。24日月曜日午前中にご希望があれば、大阪駅周辺でご挨拶することは可能です**

**2011年10月現在、案件精査のため、対デトロイト不動産投資ご紹介は、多少のウエイティングをお願いしております。当方にて仕入れから修理、入居付けまでをワンストップで行い、トラブルを最小化するためのプロセスですので、ご理解いただければ幸いです。

**私のサイトやモデルを真似しているサイトがあるようですが、混同を招くことを目的に作られている他サイトには、お気をつけください。私はコンサルは、2006年から、このサイトは、2007年夏から、このデザイン、仕様で運営しております。


コラム バケーションレンタルの世界は広い! 不動産オーナー様ご参考(FYI)

こんにちは。東京在住で、遠隔でこの7年ほど、対米不動産投資を行っている中山道子です。いつも、このブログでは、アメリカ不動産関係の情報をご提供しているのですが、今日は、ちょっとした番外編。

最近の私は、投資視察旅行でお客様を米国にお連れすることも仕事としてやっているので(2011年11月3-8日はラスベガスです)、旅行のアレンジには、結構力を入れるようになりました。また、こういうことをすることで、いろいろな気づきがあったりもするんですよ。今日は、そんな気づきを、不動産投資にご関心がある皆さんに、ぜひ、シェアしたいと思います。

  つづきを読む > コラム バケーションレンタルの世界は広い! 不動産オーナー様ご参考(FYI)

対米不動産投資コーチングレッスン開始しました! 初回録音一部ご紹介

2011年9月24日追記:初回音声10分分をサンプラーとして、こちらで、展開しています。


こんにちわ。東京在住で対米不動産投資をこの8年近く遠距離中心で行ってきている中山道子です。

2007年からは、セミナーで、「遠距離不動産投資の方法」をご説明し、このブログで、「対米不動産投資/海外投資の危険性について」も、警鐘を鳴らし続けています。

コンサル暦は、5年以上、また、これまでに決済のお手伝いをした対米投資案件は、200軒前後になります。対デトロイト不動産投資は、そのうちの110軒ほどを占め、現地投資案内実績は、5年となりました。現在、専従の不動産管理会社を用い、毎年、投資指南セミナーや視察旅行などを展開し、ご好評を博しております。

投資は、ある意味、「欲」の世界で、感情的に「儲かりたい」という気持ちに流される方が後を立ちません。不明瞭なオイシイ話に乗ってしまい、自らの手に負えないところまでなってしまった方のことを、私は、何人も見てきました。ご相談は多数受けますが、着手後には、「弁護士を使ってください/それがめんどうなら、どぶに捨てたと思って損切りされるしかありません」としか、申し上げられません。

そうした背景もあり、また、海外投資は、実際、不明瞭な案件も多いので、私は、日本人が、海外投資を、身近にできるようになるため、がんばっていますが、同時に、そのためには、投資家自身が、リテラシーを身に着けることの重要性を意識して、このブログを展開してきました。

いろいろな失敗例についても、可能な範囲で、記事を書いたりしているほか、セミナー出席を熱心にお願いしているのも、「かけない部分」や「体系だった知識」を皆さんに身につけていただきたいと思っているからです。

以上のような考え方の基、2011年9月に、1年間のコーチングプログラムを展開しています。このプログラムは、過去にご案内し、好評だったものの、難解すぎるとのご指摘もあり、その後の私の経験を加味し、「皆さんの個々のレベルに合わせられるように」グループコーチングと個別コンサルを取り入れてあります。

ライブのスカイプコーチング会員と、時間的な拘束がある方向けに、録音をダウンロードする会員とに分かれています。

詳細は、こちらから。

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スカイプによる不動産英語塾は、1時間から延長になりました


2011年9月17日土曜日、この秋二度目の英語塾が終わった中山道子です。

今回の不動産投資英語塾は、Skypeを使ってさせていただいております。夏までの前回の英語塾では、実際に渋谷で、皆さんと顔をあわせながらやれて楽しかったのですが、今回は、スカイプのおかげで、地方の方も交えて、進行することができています。

スカイプの予備テスト会議を8月に、2回開催し、初回9月3日は、やはり多少ぎこちないところもありましたが、初回に挙手して下った熱心な受講者様がおいでで、今回は、その方々が、交互にスカイプから、該当箇所をリーディングしてくださり、また、私も、そこに解説を加えるスタイルが定着できそうように思います。

常識的には、リアルに顔をあわせるほうがいいに決まっているので、私も、多少、最初のうち心配もあり、時間的には、「1時間半PC画面に向かっているのも、皆さん、集中力が途切れるのでは、という危惧があり、「1時間で効率的に」と決めたのですが、今日は、皆さんに1時間たったところで、「もう少しどうですか?」とチャットしたところ、皆さん、そうしたいというお返事を下さったので、1時間半かけて、いいペースで進みました。

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物件見まくり! 11月ラスベガス渡航旅行詳細日程ご案内

追記:応募締め切りは、特に決まっておりません。飛行機が予約できれば、当方は対応OKですので、予定がすぐ決まりにくい方は、事前にご連絡の上、ご相談に乗ります。Travelocityなどの外部サイトは、在庫管理上の問題で、「在庫切れ」と出る場合があります。在庫が少なくなる場合は、AAプロパーのサイトで、座席が一番確保しやすいですが、日数に余裕がある場合は、数日待ってみていただけると、在庫が追加される場合があります。2011年9月11日現在では、フライトには、座席は、それなりに余裕がありました。

11月3日出発ラスベガス不動産投資視察旅行詳細日程をご案内します。現在、以下の予定ですが、個々のアクティビティは、今後の予定上、日にちがずれる場合がありえます:

☆ 8日にDELTA便のご案内をしましたが、日程調整の結果、アメリカンエアラインズを利用することになりました。混乱があり、お詫びします。


11月3日初日木曜日
 成田発American Airlines午後3:35PM便(AA170)
 LAX経由し、同日午後1:45PM到着(AA1910)
 3時-4時半 タイムシェア説明会視察(*)
 夕刻 食事や有名ショー(予約詳細により翌日以降に変更の可能性あり)
 
11月4日金曜日
 For Sale, Short Sale物件視察with不動産屋さんと建物検査士さん
 タイトルカンパニーでセミナー。不動産屋さん、建物鑑定士さん、決済担当者さん
 食事、ストリップ散歩自由行動後9時集合でホテルへ(独自行動も可能)

11月5日土曜日
 For Sale物件視察(複数エリア)。高級高層、一戸建て、新築、一般中古マンションetc
 一般市場のshort term furnished rentals(短期家具付賃貸物件)も視察
 食事、ストリップ散歩自由行動後9時集合でホテルへ(独自行動も可能)

11月6日日曜日
 中山道子によるPCミニセミナー(ベガス投資用ウエブサイト各種利用方法)
 サマリン(Summerlin)市管理業者さんと高級賃貸物件視察
 市場についてのウオーキングミニプレゼンテーション
 家具付レンタル案件に必要な家具等を仕入れる各種店舗めぐり
 (新品家具店、大型ホームセンターや家電店、中古家具店にてスペックや価格チェック)
 例:Lowe's, Best Buy, Target, Walmart, consignment store
 最終日夜 お食事(翌日早いです)

11月7日月曜日
 朝6:35AMベガス発American Airlines1075便
 ホテルチェックアウトは、5AM(空港ヘは20分)

11月8日火曜日
 午後3:30PM成田着(AA169便)


飛行機:
3日木曜日 成田(NRT)発AA170便3:35PM、LAX発AA1910便12:35PM
7日月曜日 マッカラン空港(LAX)発AA1075便6:35AM、LAX発AA169便10:40AM
8日火曜日 成田着3:30PM

現在、アメリカンエアラインズのオウンサイトで予約するより、外部サイトで予約するほうが安いようです

このため、ご予約は、現在、Travelocityをお勧めします(ドル決済になりますが、座席予約まで完結します。ただしキャンセルフィーは直ちに発生します)。そのほかの日本の一般の業者であっても、同様に割安かもしれませんが、乗り継ぎで便が複雑なので、いずれの業者を利用される場合も、異なる便にならないよう、細心のご注意をお支払いください。

ホテル:
South Point Hotel
空港から近く、新しい。ストリップ通り(目抜き通り)ではないので、設備の割に割安。
予約は、こちらから。
ホテル自身の9月8日段階のBest Rateは、下となっていますので、ホテルから予約をしたほうが安い場合は、そちらをご利用ください。ホテルオウン予約サイトは、こちら

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旅費:
1)飛行機とホテルは、ご本人で独自にご予約ください。現地集合ではなく、原則、当方利用便とホテルをご利用いただけるようお願いします。現在、飛行便が、9万弱、ホテルが4泊で2万7,000円程度で合計12万弱ですが、予約方法や時期により価格に変更がありえます。ベガスは、11月が、コンベンションがもっとも盛んな時期ですので、予約は、近くなると困難になる可能性があります。
2)グループ現地フィーは、過去に当方視察旅行にご参加いただいた方またはオーナー様は、お一人、15万(税込。カップル、ご家族は、20万)。それ以外の新規ご参加者様は、20万(税込、カップル、ご家族は、25万)。費用には、移動代、専門家謝礼/セミナー代、通訳料、3日夜、4日朝昼晩、5日朝昼晩、6日朝昼晩(合計10食。朝食はホテルのビュッフェ)や、お水、ショー観劇(詳細未定)などが入ります。現地では、独自行動を希望される場合とお土産など購入を希望される場合以外は、ほとんど、別途、個人で支出される必要はありません。

ご注意:

1)タイムシェアは、末端消費者として、加入目的というより、商品の仕組みやマーケッティングスキームを理解するために、体験。私が仕組みをご説明しますが、直ちに投資に適当な商品という位置づけでの参加ではありません。タイムシェア説明会に参加すると、最高数百ドルの価値のあるショーの招待券がもらえますので、それを使ってグループでの観劇を予定しています。

2)全旅程参加困難な方はご相談ください。

3)米国からの参加も現地集合で可能です。

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対デトロイト不動産投資セミナーwith米国人パートナー in 東京アンド関西

対米不動産投資を2003年から行っている中山道子です。2006年に着手した対デトロイト投資では、数多くの方々のエントリーをお手伝いし、2011年8月現在、100軒を超える物件エントリーのお手伝いをしてきました。

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100軒目の物件を決済されたお客様。ご購入された物件の写真を使ったケーキをプレゼントさせていただきました。プライバシーの関係で、アヤシイ写真になり、申しわけありません><

100cake2.jpg
ケーキには、お名前も入れて(キャンドルで隠してあります)、、、

1cookies.gif
他のオーナーの皆様やこの時期セミナー参加していただいた方には、写真クッキーも、お届けし、喜んでいただきました。

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さて、ということで、年一度の恒例の秋のオーナー会を機に、現地のパートナーが来日します。

一般の方には、「対デトロイト不動産投資セミナー」ということで、私と、米国人ビジネスパートナーで、ご説明会をさせていただきますので、ぜひ、ご検討ください。

ご検討ください。


2011年10月21日金曜日
 夜 一般の方向け懇親会

2011年10月22日土曜日inTokyo
 12時から3時まで 一般向け投資セミナー
 4時から7時まで オーナー様向け説明会
 夜 オーナー様向け懇親会

2011年10月23日日曜日inOsaka
 午後1時から4時まで 一般向け投資セミナー
 5時から7時まで 関西オーナー様向け説明会
 夜 懇親会

去年の同じイベントについては、下をご覧ください。

Tokyo Seminar
Osaka Seminar
懇親会
オーナー会


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ラスベガス不動産投資視察旅行日程が決まりました(速報)

対米不動産投資視察の旅行として、長らく、ご好評をいただいている私の視察旅行ですが、今年は、ラスベガス視察旅行を開催しようと思います。

ご関心を持っていただけるか、まだわかりませんが、日程は、11月3日から合計5日(実質3日半)となりそうです。

内容としては、現地レアルターさんによる現地状況報告やショートセール案件の取得方法、決済代行会社による決済段取り説明(カルフォルニアやアリゾナ等多くの州で共通)、ローンオフィサーによる現地融資状況(本土は現在外国人は取得困難)、建物検査士、鑑定士による物件視察レクチャーなど。

夜は、多少観光もします。

とりあえず、日程のご案内だけ、させてください。ご関心を持っていただける方は、私に、ぜひ、ご連絡をください。費用的には、ホテル、旅費、移動、食費やセミナーを含め、合計で、20万台前半と思っております。



ウオーレン・バフェット氏、金持ち増税をNYTで主張

2003年以来、主として在京でアメリカ不動産投資をしてきた中山道子です。といっても、2011年夏は、依然、投資先であるミシガン州デトロイトの郊外で、夏を過ごしています。

例年、日本では、夏は、蒸し暑くて、モチベーションが下がる時期なのですが、こちらは、過ごしやすく、その意味では、仕事は進んでおります。他方、家の中では常に寒くて、、、

すでに気温が落ち始めているようで、日本のお知り合いから「そろそろ、秋の気配ですよね」というお便りも頂戴しました。9月も半ばを過ぎないと、まじめに秋のことを考えられない日本と、なんて、違うんだ。

今週の週末土曜日は、投資希望の方のご来訪で、当社物件をたくさんお見せしてきました。

カルフォルニア在住の方で、「思ったよりきれい」「カルフォルニアでも、もっとひどく見えるところがたくさんある」というご感想でした。


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さて、今日は、ちょうど、朝、ウオーレン・バフェット氏が、「金持ちに増税を」という論説(Op Ed、Opposite the Editorial、新聞の社説欄と同時に読者の声を乗せるページで、まま、注目や論議を呼ぶ)を表明、面白いので、フォローします。

媒体は、Op Ed欄で全米、いや、全世界に多大な影響を及ぼす力のあるニューヨークタイムズ紙。

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Closing Costs とは何か

米国時間でいうと、2011年8月9日火曜日の今日は、円高、株式市場のグローバルな下落と、経済的には、不安が続きますね。

私の専門である米国不動産でも、恒久的な融資引き締め状態や、不良在庫処分が続いている中、マクロな指標に、期待を持たせるような数字は、まだ、見当たりません。

先週3日に、WSJに掲載された不動産関係のアップデート記事は、銀行関係の在庫処分のペースが一時的に緩んだことを、「希望の光(glimmer of hope)」と呼んで、読者コメントのブーイングにあっていました。

去年、銀行は、不良在庫処分手続きが乱暴だと指摘され、その結果、プロセス重視に。当然、不良債権処理のペースは遅くなりました。

こうした事情の中、一部の市場では、在庫が縮小したり、価格が一時的に上がったりしているのです。(WSJ該当記事リンク

でも、「そんなの、希望の光でもなんでもないだろう」と、読者は一様に記事のトーンを攻撃。記者も、この時期、見出しひとつに気を使いますね。

物件価格が下落している反面、融資も出にくいこういうときは、小口の外国人投資家としては、キャッシュフロー型投資戦略しか、実質的には、着手は難しいので、ぜひ、じっくり、基礎知識を身につけ、粛々と物件管理を進めていくことを、お勧めしたいと思います。

私自身、対米不動産投資に着手したのは、2003年ですが、2006年以降、「小口の高キャッシュフロー型投資」に集中するようになり、すでに、5年となりました。

こうした投資のメリットは、現金小口のため、融資が必要ない他、投資学習途上につきものの失敗も小さくてすむことです。

2007年から開設している私のこの現在のブログでは、私の対米不動産投資家としての経験から、小口投資家が本格投資家に成長するためのちょっとした「気づき」をご提供しています。

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今日は、closing costs について、ご説明します。Closing は、決済。Close a deal といえば、一般的な意味でも、取引を完了するという風に使います。不動産プロパーですと、close on a property で、「不動産取引決済が完了した」となります。

クロージングコストとは、「決済に関係するもろもろの手数料」。

そのうちのいくつかを、見てみると、、、


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お食事会 in Carlsbad, CA, 8月28日日曜日夜

2011年8月28日日曜日夜6-8時、カルフォルニア州カールスバード市で、お食事会をしたいと思います。


■時間 2011年8月28日(日曜日)午後6-8時
■場所 カルフォルニア州カールスバッド市
      Sheraton Carlsbad Resort and Spa内
      Twenty/20 Grill and Wine Bar (サイトはこちらから)
■会費 特になし。各自飲食代


Michiko Nakayamaの名前で予約をしてあります。

カルフォルニア在住の方にもよくご相談を受けるのですが、セミナー等はこれまでしたことがなく、申し訳なく思っております。日程が合うようでしたら、いかがでしょうか。

ご予約は、

こちら

からお願いします。

いろいろな方にご挨拶するのを楽しみにしております。個別面談を希望の方は、若干名、お受けする余地がありますので、やはり上から、ご相談ください。



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