アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

修理代請求は大変だ! 5年越しのラスベガス編

こんにちは。対米不動産遠隔投資家の中山道子です。私が米国投資を始めたのは、2003年。長期にホールディングしている物件については、いろいろなトラブルも経験しています。

物件トラブルに対する保険というのも、なければ困るし、あって申請するときは、なおさら面倒だとつくづく思います。保険料を払って、「保険会社丸儲けじゃん」と舌打ちしているくらいの状況が一番ナイスです。

ちなみに、皆さん、保険なんか、使ったことがないから、保険を打ち切って節約しようというのは、なしですよ。融資を受けている場合は、火災保険加入継続は、融資の条件で、原則として、これを切らせると、銀行は、融資打ち切りと一括返済を要求できる契約になっています。

また、キャッシュで買っている場合でも、通常、まともな管理会社は、火災保険加入を契約の条件としています。会社によっては、自社を、保険の共同受取人に指名するように契約時に要求するところもあります。

さて、今日は、「コンなのはいくらなんでも、異常だろう!」というレベルの修理代申請問題。管理組合ぐるみの集団訴訟になった案件で、もう、ブログでネタにしないと気がすまないレベルです。

修理代の保険申請で困っている方、今回の話は、保険というのじゃないのですが、物件の潜在的な瑕疵の問題に関連して、私の5年越しの修理代申請の苦労を知って、「あいつよりましジャン」と思ってくださって結構ですから、、、(もっとすごい例がある方は、教えてくださればネタにしますけど?)



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オーストラリアで評判を落として、カナダ人相手に新装開店しているサイトが新聞ネタに!

対米不動産投資家の中山道子です。時々、「こういう投資は、大丈夫でしょうか?これこれのサイトです。」などと聞かれます。ブログに、「投資の際には、ご注意を」とか書いているから、でしょうか、、、

警戒して欲しいのは確かで、そのため、情報提供しているのですが、しかし、具体的な案件評価をして欲しいと思われても、困ります。

だって、、、


シナリオ1
わからない場合。
これが、普通ですけど、、、(汗)。

シナリオ2
知っていて、特段問題がないと思っている場合があるとしたら?
投資には、どうせリスクがありますから、お返事するとしたら、やはり、結局、「いかなる投資にも、リスクがあると思いますので、ご自身で、必要な情報収集をされた上で、弁護士や会計士などの専門家に相談をされながら、ご決断ください」としか、書けません。

シナリオ3
知っていて、問題があると思っている場合がもし、あるとしたら?
知らない方に、事前コンサル契約もなしに、「ああ、あれですか。あれはよくないですのでやめておいたほうが無難です」などと、思っていることを、メールに書いて、それが流出でもしたら、詐欺による起訴が決まっているような場合以外は、業務妨害やらで、顧問弁護士に怒られるんですけど、、、

こういうことを言ってこられる方は、そういう社会常識とかは、そもそも、失礼ながら、あまり想定されていないようのです。困った、、、


しかし、上に述べたように、実際に、具体的な話のことを、書ける場合が、あります。

それが、、、

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タイムシェアオーナーの悩み

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。


「1セントあれば、タイムシェアが買えるけど?」
2012年5月25日付

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2012年の米国不動産市場とは?

2012年5月24日発行メルマガを以下に掲載します。私はメルマガは

■マグマグ
■オウンメルマガ

2つ発行しています。両方それぞれ、月1回くらいの配信ペースです。前者は、過去のメルマガを公開しています。自分のメルマガは、過去の配信歴は公開していないため、多少自由に話しをしています。


今日公開のメルマガでは、今の市場の状況について、ご説明をしました。


■買い時
■玄人市場


と私が考える、その意味は?

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小口詐欺にも丁寧対応! FBIは、大忙し

対米不動産投資家の中山道子です。アメリカの不動産市場は、いろいろなスタイルや方法が可能なのが、魅力。

他方、面積も大きく、国内居住のアメリカ人であっても、他の州に投資をする際に、詐欺に引っかかるようなことも多々あります。そして、州際犯罪ということになると、問題は、FBIの管轄になってきます。

最近、FBIのウエブサイトに掲載された起訴事例は、私がやっているような小口投資をダシにしたもの。被害総額400万ドルなんて不動産で言えば、peanuts (米語で、小銭、pocket change のこと。)、一軒の被害額は、1万ドル単位で、投資対象エリアは、言及されていません。

そして、被害にあったのは、富裕なカルフォルニア州民。

カルフォルニアは、不動産の価格が大いにバブったりして、州内投資に手が届かない人が多数いたりするため、アメリカ国内でも、「カモが多いエリア」と位置づけられています。私がやっている投資先でも、「間抜けなカリフォルニア人」の話は、よく聞きます。

こうした例は多数あるものの、このレベルでも、丁寧に起訴に持ち込むまでにFBIが健闘しているというのは、すごいですね。犯罪検挙も、人員や、コストがかかりますから、、、ひょっとして、何らかの理由で、小口でも、検挙するぞ、という、犯罪者に対する”見せしめ”として、適当な例だったのでしょうか。

ということで、ちょっと、この例を、このブログでも、ご紹介してみようと思います。このレベルであれば、実際の被害事例は、検挙に持ち込まれる案件の比ではないでしょう。


  つづきを読む > 小口詐欺にも丁寧対応! FBIは、大忙し

Special deed restrictions とは何か

こんにちは。対米不動産投資家の中山道子です。私の専門は、遠隔投資を成功させるためのノウハウ。長い間、自分自身が、遠隔で、投資、管理をしてきた経験を生かして、多くの遠隔投資家様を誕生させています。

現在、米国内では、海外の投資家向けのローンはハワイ以外では、ほとんど出ていないようですが、ただ、海外または日本で米国内投資ローンや多目的ローンを取得することは、不可能ではないようです。そうした場合、通常は、貯蓄を担保にするスタイル(HSBCプレミア)や国内の不動産を担保にする形になるとは思います。

融資が出ないというのは、まるっきり悪いというわけではなく、どんな状況にも、見方によって、良い点と、悪い点があります。

アメリカでも、融資が出ていたときには、急成長の機運もあったのですが、実際には、後半戦では、審査がゆるくなりすぎて、オーバーレバレッジになってしまった投資家が、多数出ることになりました。現在、そうした投資家の多くが、ショートセールやフォークロージャーに出会う羽目になっています。

私自身、例えば、2003年、2004年に、初級者として、ラスベガスで最初に買った家2軒のうち、1軒は、2年で売り抜け。初期投資額4万ドルに対して、家賃を抜きにしても、売却により手にした額が、元本を除いて、10万ドル近く(申告前)。

このパフォーマンスのよさには、自分でも驚愕しましたが、米国人なら、この時期、ほぼ100%ローンが出ていたはずですから、応えられない時代でしたね。

しかし、私は、当時は素人、2軒目は、売り逃し、現在、「元本割れ」状態で、賃貸経営のうえ、返済を続けています。幸い、円ローンの金利のみ返済プラン。キャッシュフローはポジティブなので、とりあえず、様子見。自分の経済状態が悪くなれば、私とて、今後、この物件について、ショートセールを検討しなければいけなくなるかもしれません。

このように、自分自身の状況を見ても、融資を効果的に使いこなせるかというと、なかなか難しいもの。周囲のアメリカ人を見ても、この時期プレイヤーだった人は、大概が、やりすぎ。早い段階で、値上がり見込みの高レバレッジ戦略に見切りをつけることができた私のほうが、ずっとましな状況で、多くの人は、ショートセールによる債権整理を進め、他方では、自宅を守ったりと、それなりのツケを払っている場合が圧倒的です。


こうした状況に対比させると、イマドキのように、融資が出ない場合というのは、「将来生じるかもしれないオーバーレバレッジの苦労/銀行との根競べ」は、経験しなくてよいわけで、将来生じうるマイナスリスクというのは、すでに支出した元本に、限られます。

なので、たいした物件が買えないので、つまらないと思われる方もいるかと思いますが、しかし、こうした「リスクが見えている状態」というのは、「青天井の時代」を知っている人間からすると、(ちょっとえらそうですが)全面的に、悪いとも、考えなくていいと思います。

むしろ、キャッシュ買い時代のマイナス点というのは、私は、別のところにあると思います。

それが、何かというと、、、

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続 シカゴ ショートセール例 3BR4万ドル

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

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この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。


この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■3BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定 1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル


30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。

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2011年、投資家案件倍増!半数はキャッシュ決済

しばらく前になりますが、2011年の全米不動産協会の不動産購入者調査によると、投資や別荘購入軒数が、前年比64.5%上がり、123万軒となったということです。2010年の実績は、74万9,000軒。別荘購入軒数は、2010年の46万9,000軒から7%上昇し、50万2,000軒へ。それに対し、実需、つまり自宅購入軒数は、278万軒で、前年比15.5%下落。

元の記事はこちらから。

NAR’s 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey, covering existing- and new-home transactions in 2011, shows investment-home sales surged an extraordinary 64.5 percent to 1.23 million last year from 749,000 in 2010. Vacation-home sales rose 7.0 percent to 502,000 in 2011 from 469,000 in 2010. Owner-occupied purchases fell 15.5 percent to 2.78 million.

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シカゴ視察予定物件タイプ例 3万5,000ドルでここまでいける!

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対米不動産投資家の中山道子です。経験が長くなると、気を長く持つことも覚えます。今年はなぜか対米投資ブーム。去年より円は安くなっているのですが、ご相談が多数あります。身近になったのはいいのですが、ひとつ気になるのは、高度な投資を気軽に検討しているように見える方が多いこと。

たとえば、オーナーファイナンス案件をやりたいが、どう思うかといわれることがよくありますが、私は、毎回言っているように、「意味がわからない書類にサインをしないほうがいいと思います、失礼ですが、あなたには、そういう契約内容の詳細を理解する能力はないのではないですか。」としか申し上げられません。

オーナーファイナンス案件とは、銀行融資が取れないときに、売主に、融通をしてもらい、売主に返済をしていくこと。私自身は、これは嫌いで、私のブログが参考になるレベルの方(初級者ということですよね)には勧めません。

低額物件にオーナーファイナンスをつけて、毎月、100ドル、200ドルのキャッシュフローになるといった手法は、米国不動産グルーたちがみなよく説明をしていたことですが、そのことについての私の考え方は、過去に、こちらでご説明したことがあります。サンドイッチラップについて。

普通のオーナーファイナンシングは、サンドイッチラップではなく、売主の融資を受けるだけなので、上の例ほどは複雑ではないのですが、ただ、融資を受けた上で、賃貸人をつけて、その差額がポジティブになるという話なので、実は立場は似ています。

大体、賃借人がいなくなる場合のリスクや、修繕代を考えると、毎月100ドルや200ドルといったプラスキャッシュフローは、絵に描いたもちと断じてかまいません。

上の例では、ロバート・キヨサキの手法に感心した生徒が行ったサンドイッチラップは、何年物か書いてありませんが、2007年に締結したとありますので、多分、最大でも5年、今年期限アップでしょう。通常は、2、3年ですから。

そうすると、この期間に、この物件は、ほぼ必ず値下がりしたことが予想されますので、この人の転売相手も物件は買えないだろうし、この人も、この物件は買えなかっただろうと思います。こういう物件を何件も取得していれば、管理ロスで、この人たちは、短期であれ、キャッシュフローのショート状態に陥ったはずだと私は断言します。

というのも、こういうことをやる人は、予算が少なくていいので、大体、予算ぎりぎりを、こういうことに投入して、予備金を用意していません。予算が3,000万ある方が、頭金100万で、1,000万の物件のラップ融資を受けて、案件がつまずくのはたいした問題ではないのですが、予算が100万しかない人が、大体こういうことをすると相場が決まっているので(この例の人たちも、限られた資金を広く浅く使い、数を多くやろうとやる気満々ですね)、融資を受けた案件が、テナントトラブルで、修理代がかかると、そこでいきなり、「また50万必要です」といわれ、いきなり資金ショートするわけです。

この例の人たちは、2007年から3年なり5年なりを経て、物件は購入約定額を大きく下回り、初期の購入契約価格での購入は無理な状態を迎えています。契約違反になりました。どう対処するのか?

ここで、自分で契約書類を読んだ上で、代わりとなる手はずができる当てがまったくない人がこういうことをやることが、周りにとって、いかに馬鹿丸出しに見えるものなのかということを、失礼ながら、冷静に指摘させてください。弁護士に相談すれば、1,500ドルUPが一般的フィーです。(失礼な言葉遣いで申し訳ありませんが、別段、上から目線ではまったくなく、皆さん初期の私と同レベルの行動をとらないで、ということです)

そもそも、普通に銀行融資を受けて、または、キャッシュで、物件を買い、管理や売却を経験するのだって、相当、最初は大変です。

私はよく、管理会社についての相談を受けますが、みなさん、最初の管理会社ですぐ満足するような状況はむしろ稀。管理会社は、そもそもが微妙な物件を押し付けられ、賃貸に苦戦し、遠隔オーナーは、回りまわって管理会社にさらに不満を持つ、そういう構図が、結構よくあるのです。

それに加え、投資が雲行きが怪しくなったときのこれだけの面倒を考えてみてください。皆さんには本業があるわけですので、自分の時給を考えてみたら、自分の時間が、無料無制限ではないことにも気がつかれるでしょう。このレベルのトラブルシューティングに使える潤沢な時間なんて、投資家専業の私ですら、ありません。

ということで、例によって脅しまがいの前置きですみません(苦笑)。

転じて一応明るい話題を、、、(多分)

この夏のシカゴ行きで、私も、シカゴ研究を着々と進めています。最近のシカゴで、どういう発掘ものが見られるか、皆さん、興味を大変持っていただいているようですので、ブログでも、ちょっと、ひとつの例を、ご紹介です。

この記事の冒頭の写真は、ショートセールで、この2月に掲載されたシカゴ大学近くマンションの近影。


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こちらは、キッチン。このキッチンは、いいですね!

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サンデッキ。夏はいいですね!中西部の夏は、CAやNYほどまで暑くならないので、私は大好きです。さすがに、このサンデッキからの景色がシカゴリバーだったりすると、この値段では掲載されないでしょう、、、

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2012年対米不動産投資視察旅行 旅程詳細確定

こんにちは。対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。いつの間にか円安傾向になっていますね。ここから怒涛の、、、なんていっている方もおいでのようなんですが、どうなんでしょうか。

私は、毎年、対米不動産投資視察ツアーを催行しておりますところ、2012年の旅程詳細が確定しましたので、ご案内します。内容紹介については、こちらのページをご覧ください。

さて、2012年対米不動産投資視察旅行の飛行機概要が確定しましたので、ご案内します。

2012年7月5日 DL276便 午後3:05PM成田発デトロイト同日午後1:50PM着 
2012年7月7日 DL3452便 5:50PMデトロイト発シカゴ着6:14PM着
2012年7月9日 DL1407便 午前10:00AMシカゴ発デトロイト着正午過ぎ12:21PM着
2012年7月9日 DL275便 午後3:30PMデトロイト発成田着10日5:30PM

私はデルタ自身のサイトでの予約確認時、この旅程は、13万390円でした。

(国内便は、予約後、勝手に変更がされていましたので、下、4月23日現在の最新便名です。)

ちょうど独立記念日の週末なので、直前予約は、DTW/ORD間の国内旅行が一番苦労するかもしれません。なので、仕事等でご予定が確定するのが時間がかかる方以外は、できるだけ早く、お手配をお願いいたします。こちらは、飛行機さえご予定がつけば、直前滑り込みOKです。

ご注意1:
ご都合で一部旅程のみご参加の方は、同じスケジュールの飛行機ご同乗いただけない場合、自己負担にての現地集合を原則としてお願いさせていただきます。ツアーフィー自体は日割り計算で算出させていただきます。

ご注意2:
最後の日ですが、デトロイト発275便3:30PMの前にもう一本あったと思います。一応シカゴデトロイト間の遅延対策として、デトロイト滞在時間の長いほうを選んでありますが、ご本人の判断で、この便を一便前にして下さっても当然問題ありません。

下はホテル予約詳細です。

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ニューヨーク市では、オフィスをホテルにリフォームがブーム!

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット(sublet、又貸し)形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから(多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます)。

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対米不動産投資視察ツアー追加案内

■■
対米不動産投資視察旅行に関し、メールアドレスを頂戴できていないお問い合わせ者様がおいでです。イニシャルは、U(苗字).Y.(名前)。ミシガン在住者様です。この記事をご覧になりましたら、私にご連絡くださいm_m
■■

こんにちは。なんだかんだといってもうすぐ4月ですね。おかげさまで、7月催行の投資旅行への仮参加申込者総数は、現在、14名ほどとなっており、例年通り、にぎやかになりそうです。

旅行の概要は、以下となっております。


****

7月5日木曜日 成田発シカゴ経由デトロイト着。
7月7日土曜日 夜、シカゴ行き。
7月9日月曜日 シカゴ発7月10日。火曜日成田着

☆デトロイト2泊、シカゴ2泊、合計4泊6日。


********詳細はこちらのURLから

今年の新味としては、「シカゴ投資視察」。このご時世に、短期フリップが可能なそのわけを、じっくりご覧いただけます(参加者様は共同投資参加オプションあり)。

いくつかご質問を頂戴しているので、以下にお答えさせていただきます。

  つづきを読む > 対米不動産投資視察ツアー追加案内

ライフスタイルの変遷を理解する アメリカ Garage(車庫)編

今回は、ちょっとゆるいテーマで、ライフスタイルの変遷が、不動産に及ぼす影響。実際に経験しないとわからないかもしれない部分です。

私は、不動産投資英語塾というSKYPEの授業を主催しており、ちょうど今日、そのレッスンがあったのですが、そこで、不動産鑑定の手法について、教材を読むこととなりました。英語塾については、こちらから。4月から、また新しい回が開始です。但し、教材は、2011年9月開始のものの途中。

  つづきを読む > ライフスタイルの変遷を理解する アメリカ Garage(車庫)編

2012年第6回!対米不動産投資視察旅行概要


2008年に開始した対米不動産投資視察旅行、今回、5年目、6回目を迎える定例企画となりました(去年2回)。例年、6月にメインに行っている対デトロイト視察ですが、今年、私の都合で、7月初旬を検討しております(仮)。

今回、毎年定例となっておりますデトロイト投資(2007年冬にご紹介を始めてから、今年で5年目に入る計算です)の現地視察のほか、新しく、初めて来訪する都市として、ミッドウエスト(米国中西部)第一都市、シカゴに2泊する予定。

シカゴは、「小さいニューヨーク」とも言うべきエリア第一都市。それなりに、観光資源も豊富で、特に、市内を流れるシカゴリバーは、とても楽しい風物詩。

今の想定どおり、7月5日から10日までとなる場合、8日日曜日午前中は、シカゴで有名な Architectural tour に乗り込もうと思っています。(有名建築が林立する川くだりツアー概要オフィシャルサイトはこちらから)

下の写真や映像は、去年夏、私が、個人的にシカゴに不動産投資視察に遊びに行った時とったもの。中西部は、冬は厳しいですが、夏は、カルフォルニアや東部に比べ、それほど暑くなりすぎず、気候も本当にすばらしいんですよ。


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  つづきを読む > 2012年第6回!対米不動産投資視察旅行概要

単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

この記事は、こちらの記事のパート2です。

前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか?

というご質問。

それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。

しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い?」リスクを心配しなければならないのでしょうか?

  つづきを読む > 単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。

こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。

その意味では、リスク開示(risk disclosure)や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。

こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。

それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。

「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。

米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。

ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。


+++++質問概要紹介

セミナーに参加させていただいたMです。

ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。

日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。

+++++

ハワイでは、リースホールド(leasehold)に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル(fee simple)といいます。

このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。


  つづきを読む > クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

年末年始の挨拶 アメリカ編 Season's Greetings

2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。


年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。

日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。

欧米では、

■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない
■自分がキリスト教ではない

といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。

  つづきを読む > 年末年始の挨拶 アメリカ編 Season's Greetings

デベロッパーが賃貸経営に乗り出した! 

関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。

ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。

まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、

  つづきを読む > デベロッパーが賃貸経営に乗り出した! 

アメリカ大使館での最新公証手順 notary - notarize

この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。


アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

  つづきを読む > アメリカ大使館での最新公証手順 notary - notarize

ローンを組んだ銀行が、支払いを別金融機関に指定してきたら?

こんにちわ。2011年も12月と押し迫ってきました。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

最近のアメリカの大手銀行は、ロボサイニング問題以来、というか、モーゲージメルトダウン以来かもしれませんが、とにかく、けちがつきまくりですね。

この記事では、どういうお話をしようかというと、「アメリカの銀行で融資を組むと、返済先が、結構ころころ変わることがある」という話についてです。

日本では、普通は、融資を受けた銀行が傾くって、あまりないと思います。こういうことが、初めてわが身に起こると、不安が起きますので、ご参考になさっていただければ幸いです。

私自身、アメリカの銀行の融資を始めて取得したのは、2004年だったと思います。その後、mortgage meldown (サブプライムローン問題、リーマンショックなどいろいろな呼ばれ方がされていると思いますが)が、実際の不動産市場の冷却が顕在化したのは、2006年後半くらいからでしたでしょうか。

そんな私も、融資銀行の倒産や統合は、何回か経験しています。結論から言うと、借りている側は、まったく心配する必要がありませんので、預貯金をしている銀行がつぶれたときとは違います。ご安心ください。

大手の例としては、しばらく前に、Countrywide Financial という住宅ローン融資に特化していた金融機関が、大規模なスキャンダルに巻き込まれたこともあり、Bank of America に買収されたということが、2008年にありました。

カントリーワイドについては、それ以前に、昔、一度記事を書いたことがあったようです。2007年の記事はこちらから。

同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。(当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」=Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです)

現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。

それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー(ローン返済先)がまた替わったということがこの秋、ありました。

  つづきを読む > ローンを組んだ銀行が、支払いを別金融機関に指定してきたら?

Public Housing Voucher とは?

対米遠隔不動産投資家の中山道子です。米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。

このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。

この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。

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 はじめまして。この11月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。
 勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。
 ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。

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プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。

さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。

こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、

私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。

下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります(もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが)。

ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。

それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング(公団などの低所得者層向けの住宅政策)というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。

米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州(シカゴ)など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング(公団)を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること(結果からいうと人種的な色合いも色濃かった)」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。

その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション8(Section 8、セクション・エイト)と呼ばれています。

連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、

受給資格
■収入制限
■犯罪歴がないこと
■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める

などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると「相続」に近いような実態があるようにも聞いています。


  つづきを読む > Public Housing Voucher とは?

資金400万から検討可能!対ラスベガス不動産投資説明セミナー

2011年、ラスベガスは、底の入り口に入った感があります。より詳しくは、こちらの記事で、市場分析をして見ました。

米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。

私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。

以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。


□日時 2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど
□費用 一般の方1,000円
     (私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます)
□方法 スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。
□内容 対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。

□申し込み方法:下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。

■ご注意■
人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。




ラスベガスから帰ってきました!

主として東京に在住しながら、アメリカに対する不動産投資を2003年から行ってきた中山道子です。2011年11月20日から中国に転居予定です。2011年11月3-8日まで、ラスベガス不動産視察旅行に行ってきました。


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1PB050416.jpgトランプタワーホテル。一番小さい部屋は、なんと現在、15万5,000ドルでご購入可能(こちら参照)!ただいまショートセール花盛りなり。
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ここ4年の間、デトロイトへの「小額老朽不動産投資ツアー」は、毎年開催してきているのですが、ラスベガスへの視察ツアーは、実は2度目で、4年前に一度行ったきりです。

理由は、「その後、下がる状況が続いたから。」

まだ、購入というタイミングではないという思いが大きかったのです。それに対し、2011年現在、いくつかの兆候が出てきているように思います。


□ショートセールが成立しやすくなっている。

ショートセールというのは、日本で言う任意売却のことです。ローンを組んだ人と銀行が協力して売却している状況で、通常、こういう場合は銀行はロスカットに合意をします。多くのアメリカ人は、二番抵当も組んでいたりして、融資状況が複雑なため、ショートセールを成立させるには、いろいろなチャレンジがあり、このタイミングや、銀行の覚悟のようなものがないと、買う側は、「買い付け証明を出しても、返事ももらえない」状況が続いたりするようです。

こういう中、債務処理を進めるためには、こうした売買がより容易にならなければいけません。ショートセールが成立しやすいレベルに持っていけるかどうかが、売買成立件数に大きな影響を及ぼすところ、ベガスのショートセールは、それなりに成立しやすくなっている状況が進んでいるようです。


□下げ止まり方向の中、取得に動いてもいい時期に入っている。

市場の物件は、相当安くなっており、来年の下落が依然見込まれる反面、下落率は、一桁に抑えられるという予測や、ストリップの景気も、2010年、反転したという報告、今四半期、優良な大規模アパート物件の入居率が反転し始めているといった市場感触もあり、今後、「これ」と思う物件の場合は、取得に動いてもいい時期に入り始めたように思います。

特に、ショートセール案件や銀行収容案件を中心にやり取りすることになるため、オファーをしても、なかなか成談しないため、今、取得準備を初めても、購入まで、1年といった期間がかかる場合があることを前提にすると、準備に入っていい時期と思います。


□市場関係者が新しい状況を理解するようになった。

多くの不動産関係者にとって、ショートセールは、新しい状況。物件単価も下がっているため、廃業したりした人も多く、また、いくらショートセールを追いかけても、プロトコールがよくわからないため、手間ばかりでコミッションにならないという不動産業者さんたちの悲痛な叫びが、ここしばらく、続いていました。

半面、優秀な業者さんには大口ビジネスが集中したりして、逆に、「小口案件はできないよ」という方もいたり。この中で、ベガスも、「ショートセールに慣れてきた」ところがあり、不動産業者さんたちも、ショートセールでお買い得な物件を取得するためのノウハウが蓄積し始めているようです。


  つづきを読む > ラスベガスから帰ってきました!

200万からはじめる対米不動産投資セミナーご参加ありがとうございました 

こんにちわ。在京対米不動産投資家の中山道子です。

先週週末は、セミナー、また、オーナー会(私がデトロイト投資でお世話しているお客様の互助会)で、多数のかたがたのご参加を頂き、ありがとうございました。東京と大阪で、多数の方々とお話ができてうれしかったです。


+++出席者K様


中山さま

セミナーでお世話になったMです。
2日間とても有意義な時間でした。

帰ってからも、いままでのセミナー資料とも
照らし合わせ、この投資の概要が理解できたと思っています。

セミナーの前後から、今もっているXXXの物件売却、
買おうと思っていた物件が進みそうなかんじで、
デトロイト物件を買う話タイミングが今ではないということに
なりそうですが、デトロイトも含めた海外の物件を買うことは
遠くない将来いずれ考えたいので、これからも英語を含め
勉強させていただけたらなと強く思っています。

少しの時間でしたが、子供のことも話せてよかったです。

色々な教育観を聞けることで、うちの子供にはなにが必要で、
世間では何がこれから求められていくかを考えられる
チャンスであったようにおもっています。

帰るときに、遊びにくてください。といわれたこともうれしかったです。
また、チャンスをつくりぜひいきたいなとおもっていますし、

デトロイトになるかどうかわかりませんが、アメリカでの
学童保育みたいのものの、検索の方法も
来年になったら、また教えてくださったらうれしいです。
[私が2011年夏2ヶ月ミシガン州で仕事をしていたときに、小一の
子供を現地学童に入れた話
を読んでくださっていたから]

こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、
不動産のこと 子供関係のことでも
またお知らせください。

ありがとうございました。


お礼が遅くなりました。


+++++++++++出席者Mさま


中山様

メールをありがとうございます。

昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。

またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・ 


  つづきを読む > 200万からはじめる対米不動産投資セミナーご参加ありがとうございました 

Fair Housing とはなにか

こんにちわ。日本では、わかりにくい海外の不動産コンセプトというのはたくさんあり、特に、このフェア・ハウジングというのは、日本では、本当になじみがないのだなと改めて思い起こされることが、今回、ありました。

私はフェイスブックへの書き込みを結構やっているのですが、自宅で使っているLENOVOについて、書き込みをしたところ、私に、リアルタイムに、メッセージを送ってこられた方がいて、その方は、わざわざ、私に


+++
Thinkpadの修理は中国ですか。日本IBMも中国資本になったのでしょうか。中国製はいまいち信頼を置けず、避けていますが、いい機械なのでもったいなく思っています。
+++


というメッセージを送ってきたのです。

アイコンは、不動産業者であることが一目でわかるロゴ。プロフィールを見ると、新宿で営業されています。本来業務用でアカウントを展開されているはずの方が、私の趣味の書き込みに、どういう時間つぶしなのかは判りませんが、いずれにせよ、ロジックの飛躍についていけず、私は、「日本で修理をしました。ところで、そのような不見識なことをおっしゃっていると、中国のお客さんに嫌われてしまいますよ」と返事をしたところ、


++++++
いや中国人・朝鮮民族も信用していませんから、こちらからことわっています。
++++++


と、しつこいですが、実名、商号表記のこの法人宣伝用のアカウントを使って、堂々と、返事をされてきたのです。

このようなやり取りを開示するだけで、言葉遣いからして、不快になる方もおいでかもしれません。私も、人を槍玉に挙げるようなネガティブな行動は、本来は遠慮するようにしていますが、今回だけ、問題状況をお伝えするために、直接の引用を、お許しください。

というのも、ここで、考えてみると、実は、日本では、顧客を、「プロフィール(この場合は、人種/文化圏)に着目してご遠慮する」という行動に対して、規制は、直接的には、ないのです。

日本国憲法は、差別を禁じていますが、あれは、行政が、差別をしてはいけないという意味で、私人間においては、契約自由の原則のほうが強いと一般に思われています。そして、この業者さんも、「嫌いなやつとは取引はしないぜ」と、まさに、自由主義国家日本において保障されている契約自由の原則を謳歌しているわけです。

  つづきを読む > Fair Housing とはなにか

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