アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

寝室の定義って? What's in a bedroom?  その1

対米不動産投資家の中山道子です。

皆さんは、米国で、業者さんの掲載案件を見る機会は、すでにおありでしょうか。よく、


3ベッドルーム2バスルームのゴージャスな案件です


などと、書いてあります。

  つづきを読む > 寝室の定義って? What's in a bedroom?  その1

【中山道子サービス】セカンド・オピニオン・コンサルティング

セミナーに出てくださり、「よかった!○○するところだった、、、汗」、または、出られた後に、「○○してしまったが、セミナーに出た後段取りよくすればよかった、、、涙」という方が、おいでです。

例1 自分の状況に照らし、どんなタイプの物件を購入するべきか
例2 購入方法でしくじり、失敗が増幅してしまったセミナー参加者Y様の後悔

私は、2002、3年から、累計、300に届く不動産案件を、全米で、決済してきました。【自分自身、お客様へのご紹介、融資取得担当者として、管理会社サポート、エグジット・サポートなど、あらゆるキャパで、経験があります】

このため、2014年7月1日本日以降、セカンド・オピニオン・コンサルを、エントリー的な金額で、ご提供します。試験的なので、今後、サービスを停止する場合もありえます。

コンサル内容:

■お振込み時から、最長2ヶ月にわたり、
■合計3時間にわたる、電話やスカイプ・コンサル/30分ずつ6回などもOK。
■メール・フォロー


金額:

■累計3時間で300ドル。PAYPAL上、クレジットカードでお支払いいただけます。ご決済後、私のほうから、設定時間の打ち合わせに、ご連絡を申し上げます。打ち合わせ時間は、週末や休日、年末年始などの祝日、早朝、夜間でも、折り合いが付けば、私のほうは、問題ありませんので、本業がお忙しい方に、特にお勧めです。







コンサル内容例:

■お客様の背景をお伺いし
■検討されている投資のリスクレベル評価を行い
■投資カテゴリーごとに、気をつけるべき点を、税金対策や段取りのレベルでご指摘し
■スムーズに決済に向けてお手伝いする


□私の案件を営業することはありませんのでご心配されないでください。私の投資案件にご関心がある場合は、別途、必要なレベルで、無料で打ち合わせをさせていただいております。

□私は、必要なリサーチの具体的な内容をご指摘します。ただし、私がリサーチをすることはありません。私のセミナーなどにご出席され、その成果に基づいて、ご自身で、必要なリサーチをなさってください。

□税務、弁護士の専門家のアドバイスはつきません。具体的な案件について、特に紛争になっている場合に、こうしたアドバイスを資格なくして行うことは問題がありますので、そうしたサービスを必要とされている場合は、「専門家付無制限コンサル・パッケージ1年サービス@5,000ドル」をお申し付けください。

□契約書などの書類も、読むことはできません。お客様とのやり取りに基づくコンサルですので、お客様が、案件を理解されていなければ、お役に立てません。契約書を専門家に読んでもらう必要がある場合は、上の「専門家付1年パッケージ」をお申し付けください。

□カナダやマレーシアなど、米国不動産以外については、意味のあるアドバイスができません。

□セミナーにご出席される機会があれば、そのときのほうが、効率的かつ割安に、問題掌握が可能になる可能性があります。


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PER DIEMとは何か PAYOFF LETTERご説明 その2

ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。


   PAY OFF LETTERとはなにか


既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER(LENDする人。貸す人。通常、銀行)が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。(そちらは、RELEASE OF MORTGAGEと呼ばれています)

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる パーディアム(英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM=ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです)

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER DAYでしょう。

  つづきを読む > PER DIEMとは何か PAYOFF LETTERご説明 その2

どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・前編

投資リスクを検討されているお客様に、「これまでの失敗は、どのようなものがありますか?」といわれる場合があります。

投資について、どうしても、前提としなければいけないのは、

 リスクがあること

だと思います。

  つづきを読む > どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・前編

逃した魚!  一見さんに負けた日、、、、 _| ̄|○

2014年3月28日追記
この案件は、3月27日に、リファイナンスが無事、行われ、去年、融資をされた投資家様への償還が、利息と合わせて、行われました。現在、お客様の資金は、お客様の指示に基づき、次の案件への再投資をするまでの間、当方弁護士のエスクロー口座(顧客用預かり口座)に、振り込まれました。この際の利息計算については、「エスクロー口座に資金が預かられている間」は、こちらへの貸付ではないので、無利子です。


******

  つづきを読む > 逃した魚!  一見さんに負けた日、、、、 _| ̄|○

名義を守れ! 登記詐欺、横行? だってめちゃ簡単なんだもん!

一つ前の記事で、「VPNがないと、自分の物件の名義登記がきちんと済んでいるか、確認することすらできない場合がある」という話をしました。固定資産税の確認や支払いが難しい場合もあるようです。

もちろん、名義は、他の方法でも確認できますし、登記が終わった後は、固定資産税の通知は、こちらの指定する住所に届きますので、オンラインでの確認ができないということも、別段、それなりに「仕方ない」ともいえる状況。

しかし、さすがの現代アメリカでは、このような状況においても、複雑な問題を生じる可能性がないわけではないようす。それが、一部エリアで、今、流行しているらしい「名義詐取トラブル」。

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不動産投資家に必須のパソコンスキル!今度は、VPNが必要になりました、、、 

中国湾岸部在住のアメリカ不動産投資家の中山道子です。

子供のときに、親が国際転勤族だったせいか、いろいろな国に住んだり旅行したりするのが、ライフスタイルになってしまったようです。昨今の世界状況を見ていると、今後の成長エリアは、どこかなのか?一寸先?は闇ですね。

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米国での確定申告 TAX REPORTING DUTIES OF A NON-RESIDENT ALIENって?

2014年もすでに3月11日となりました。

東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。

さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。

さて、この3月というのは、自営業=不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。

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PAYOFF LETTER とは何か 

こんにちは。中国で、修行中?のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますTT  

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが(笑)、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですw

  つづきを読む > PAYOFF LETTER とは何か 

決済直前のばたばた なぜ決済日自体が決まらないのか?

来週決済を控えている中山道子です。決済日は、なぜ、いつも、最後まで決まらないのか? 
決済書類は、なぜ、いつも、直前まで来ないのか??


これで、びっくりしたり、苦労された方も、多いかもしれません。

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マジック! BEFORE AND AFTER 9XXX M通り

2013年7月に、6万ドルちょっとで、シカゴで、私の投資パートナーが、購入した要修理案件。この度、修理(英語でフィックスアップといいます fix up)をし、16万ドルで売却が決まりました。

ビフォーアンドアフターの写真です。


キッチンBEFORE

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キッチンAFTER

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年換算利回り12%の短期融資機会Inイリノイ州 MY物件例2

この投稿は、投稿時、自分が投資をしていた別の物件と混同し、下の説明において、数字や事実関係に間違いがあったので、2014年5月3日に訂正をしました。お詫びします。現在、まだ、売却償還には至っておらず、またその際には、ご報告します。

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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。今日は、私自身が投資をしている物件に、パートナーから、UPDATEの写真が送られてきたので、私自身が、投資を行っている現在進行中の融資案件のご紹介をしたいと思います。

MLSシート抜粋:


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2013年10月

物件価格 4万1,000ドル
修理予定 5万9,000ドル

融資総額 10万ドル

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一触即発! 危険な状態の米国東部中西部積雪地帯 

対米不動産投資家の中山道子です。

今日は、ちょっとアラートです。日本時間2014年1月9日の投稿なので、今後は、「参考」にしていただければと思います。

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Flood、Flooding という言葉を、日本居住の皆さんが、最後に聞かれたのは、いつでしょうか。直近クリスマスのロンドン? 大掛かりなものでいうと、2013年の8月のフィリピン・マニラの洪水でしょうか。その後、タイで、再度、洪水がありました。

居宅不動産でFloodingといえば、通常、地下室の浸水のことを意味します。

米国東部、中西部の記録的寒波ですが、仕事で、フライトが発着しないなどの不都合にあっておいでの方も多いかもしれません。投資家にとっては、さらに、深刻な被害の可能性が生じる事態でしょう。中西部の一部の都市の例をとると、シカゴの場合、この金曜日に、暖かくなり、雪ではなく、雨が降るそうです。

今週は、寒波が緩む可能性があるという、本来は、よいことのはずの状況を、大変危惧する投資家仲間からのメールが来ました。


1)積雪量が多いところにきて、
2)雪ではなく、急に雨が降ると、
3)積雪も溶けて、大量の水が流れ出て、

道路や公下水道などからあふれた一時水流増加で、地下室が、floodするかもしれない可能性が高い

からです。


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Season's Greetings

今年も振り返るとあっという間ですね。

この季節、もともと、クリスマスは、セント・ニコラスに由来するといわれるサンタクロースがくるキリスト教の影響を受けたお祭り。いまいち、日本人がここまで巻き込まれないといけないのかと、ふと、商業主義に、疑問符も、、、

というわけで、相手の宗教(または無宗教)を尊重するべきと思われている米国では、今は、メリークリスマスと言う人よりも、カードでは、Season's Greetings (季節のお祝い?)という挨拶、口頭では、Happy Holidays! といいあうことのほうが多いように思います。

私の住む中国では、まだまだ、地方都市では、クリスマスは、まだ、日本と比べると、マイナーイベント。今年は、政府が、この期間は、休業をしてはいけないとまで釘を刺したようで、うちの子も、学校の判断で、ミニ休日だった予定が、急遽、通学日となりました。

いずれにせよ、よい年を、皆様、お過ごしになられますよう。このサイトも、2007年からで、来年で、7年目となると思うと、感慨深いです。皆様に、お礼を申し上げます。

最後に一言、付け加えますと、アメリカ不動産の2014年の動向については、私は、機関投資家の動向が、私たちのような小口投資家のチャンスを圧迫する状態が強まっていくと感じています。

あちらは、資本力が甚大で、2013年の市場の特徴は、今まで、大手が手を出そうとしなかった賃貸市場(それも一棟アパートのような大きな商業案件ではなく、一般居宅物)に堂々と進出してきたことです。”購入価格が競りあがっているように見えても、家賃が下がったり”、”銀行放出物件の値段が上がってきているのに、普通のオーナーチェンジ案件は値段が上がらない”といった現象が起こっていることがあるのは、そうした(機関)投資家(通常1年以内に10件以上の居宅案件を購入するレベルのことを言います)による売買・賃貸市場支配の影響。

よほどのノウハウやコネがないと、同じレベルでは、戦えません。お気をつけください。

アメリカ不動産投資で利回り20%以上サイト管理人 中山道子


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怖すぎる! スーパージップってなんだ? Washington Post''s Interactive Map of Super Zip Codes

2014年4月追記: 本文中で、外国人の融資がまだ行われていないということが書いてありますが、現在、米国銀行による外国人不動産投資への融資の道が、CAやHawaiiエリアで、開かれ始めております。
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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

米国投資の魅力は、資料の豊富さ、透明性なのですが、最近のアメリカ、「ぶっちゃけすぎだよ」と突っ込みたくなるほど、データが豊富になってきております。。。いや、「ぶっちゃけすぎ」なのは、データによってわかってきたアメリカの格差社会ぶりであって、データ自体ではなく、日本も、それほど変わらない状況なので、日本で経験が豊富な投資家さんの場合は、「別に」とおっしゃるかもしれませんが、日本でも出ているデータと比べて目に付くのが、学歴データが、所得と並んで、重要視されていることでしょうか。

そんな”TOO MUCH INFORMATION”を詳細に提供してくれるのが、この前、ワシントンポスト紙に掲載された「スーパージップ」のインタアクティブマップ。(2013年11月9日付)

”ジップ”は、ZIP CODE、郵便番号のこと。アメリカの郵便番号は、基本5桁と、プラスで、下4桁から構成されています。実際には、州の略称と5桁のほうだけを書けば、郵便は届くシステムです。(例 ハワイなら、HAWAIIの略で、HI XXXXX)

こうした普通のジップコードに対して、「スーパージップ」とは、何か。

ワシントンポスト紙の説明を用いると、”those ranking highest on income and college education”、つまり、「居住者の平均所得や大学卒業率が、最高ランクである地域」のこと。

より細かい定義として、以下が、引用されています。

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A Zip’s ranking is a number between 0 and 99 representing the average of its percentile ranks in college education and in income. The 650 Zips with rankings of 95 and higher are called Super Zips. The analysis was adapted from one used by author Charles Murray

Sources: American Community Survey, U.S. Census, ESRI

中山訳: エリアコード、郵便番号のランキング。居住者層における”大卒者の比率と平均収入の高低”を、郵便番号ごとに整理し、0から99までの数字で、上下を表すこととする。チャールズ・マレー氏の分類をもとにすると、その際に、95以上のZIP CODEが、スーパージップで、全米で、650が該当する。

データ参照元:アメリカ連邦統計局「アメリカのコミュニティ調査」ESRI

++++++

もともとの研究書は、日本語にも翻訳されています。


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速報: 北京がニューヨークに引っ越してくる? 

単なるニュース紹介ですが、昨日、気がついた興味深い?記事です。私は中国語が、まだ、ほとんどできないので、中国関係のニュースも、英語中心なんですが、、、汗

ということで、最近、ニューヨーク郊外のキャッツキルス(CATSKILLS)という山地のふもとに、「ある中国系の某プロジェクトが進行中」との報道。

こちらから。

A Long Island businesswoman wants to build a massive “Chinese Disneyland” in the Catskills ?

実はすでに2011年段階に、こっそりできていた、中国人投資家用のオウンウエブサイトもありました。こちらから。

サイトを見ると、「米国移民局に、必要なプロジェクト申請をして受理された」みたいな進捗報告や、「大学や遊園地も作り、雇用も提供します!」といったプロジェクト概要が掲載されていますが、レベルは、、、ちょっと、、、青写真以前?

2011年以降、あまりアップデートされていませんね、、、汗

背景には、中国人の海外移住熱があります。

米国は、実は、投資家受入国としては、移住のハードルは、多少資金に余裕がある方には、それほど高くはなく、最低50万ドル以上の資金を、移民局の指定特定プロジェクトに不動産投資する方法をとれば、グリーンカードが、語学テストなどもなく、フリーパスで取得できます。

EB―5、EB5と呼ばれる投資永住権プログラムですね。時限法なので、今の時限法である2015年段階で、終了する可能性もあるということ。

投資したエリアに居住する義務も、なかったと思います。投資としては、高リターンとかではなく、米国人の雇用を促進したり、経済低成長エリアのてこ入れに使われたりします。また、50万が最低ロットですが、「いくら、すまなくてもいいとはいっても、ミシガンとかじゃ、いやだ!。ハワイやカルフォルニアに投資したいよ」といった場合、つまり、特に低成長エリアと指定されていない州や場所に投資をしたい場合は、100万ドルが標準投資単位です。


最近の中国を見ると、人の数が多く、不動産バブルで濡れ手に粟だった人もいますので、50万ドルを持っていて、海外に移住したい人を探すのは、そこまで難しくありません。北京市内だったら、マンションオーナーの半分くらいは、該当者なのかも、、、

私の住んでいる地元チンタオでも、週末は、毎週、「海外移住セミナー」が開催されていますので、こうしたプロジェクト自体は、珍しくないのですが、、、

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外見は地味に、、、中はゴージャスに! 短期融資案件例 R通り

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。

私の住んでいる都市も、ご多分にもれず、冬は、3ヶ月くらい、空気が、悪化します。2013年のこの12月上旬、この数日間を例にとると、米国の一般的な都市の平均値と比べると、15倍、20倍といった数のPM2.5などの粒子が浮遊しているようです。

対策としては、PM2.5対策されているマスクをして外出。家の中では、やはりPM2.5対策HEPAフィルター式空気清浄機が稼動。毎朝、空気アプリを見ては、子供には、「体育を休ませて、教室待機させるか」を指示し、先生にお便り。子供は、肺が小さいため、運動をすると、肺活量が増えて、過分に、こうした物質を吸い込んでしまう可能性があるのだそうです。


2013-12-04%2010.26.07.jpgPM2.5対策マスク!


報道によると、北京などに赴任して、喘息などを発病し、”中国居住”に、ドクターストップがかかるケースまであるとか。それでも、国際的に、更なる重要性を増していくこうしたアジアの大都市圏。ガソリンの精製など、今後の政府対策に、ぜひ期待したいですね。

他方、中国の都市圏の生活は、実際、こうした空気汚染に反比例し、どんどん快適になっています。米国流の感謝祭を祝うためのターキーも、取得はまったく難しくなく、我が家も、今年、七面鳥やパンプキンパイなど、米国人仲間たちと、たらふく食べた次第です。


米国では、ハロウイーンが終わり、11月第4木曜日と決められているサンクスギビングの週になるころには、すっかり、巷は、「ホリデー気分」。

不動産の賃貸も、売買も、シーズンオフ気味になります。特に、東部やカナダ国境よりの中西部では、雪も降ったりしますので、なかなか、気軽に引越ししたいという気持ちにならないというのは当然ですね。

さて、そんななか、一軒、グループ内で、「感謝祭週明け月曜日」に、投資資金償還がありましたので、ご紹介します。

私自身が、「大家さん」スタイルより、「投資家」を最近お勧めしている理由は、ごく単純化していえば、


「現在、個人レベルの投資家は、購入においても、資金が豊富な機関投資家の攻勢に勝てず、他方では、賃貸の局面にはいると、ワーキングクラスのテナント層の劣化に歯止めがとまらないため、賃借人層が、どんどん劣化していく/機関投資家などの賃貸業進出で、家賃相場は崩れていくばかり」


といった傾向が見られるようになっているからです。私が身近に観察する複数の市場で、こう感じます。今、値上がりが見られる市場でも、ホールディングが楽になるとは限りません。皆さんも、お気をつけください。


シカゴ市内・R通り


□ 2013年7月: 7万5,000ドルで購入
□ 2013年12月: 18万9,000ドルで売却
□ 融資額: 11万2,000ドル
□ 融資条件: 年率12%の金利(日割り計算)


ZILLOW掲載概略↓

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外見
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売買復活に伴い、不動産業者さんも、収入が増加中?

アメリカでは、不動産屋さんのことは、

realtor

といいます。レアルターさんには、二種類のランクがあります。

salesperson セールスパーソン
broker ブローカー

セールスパーソンは、ブローカーに所属して業務に従事する必要があります。ブローカーは、3年の営業歴など、セールスパーソンがより経験をつんだ段階で、独自に仲介業を営むために、必要な資格。

両方とも州単位なので、例えば、カルフォルニア州のライセンスを持っている場合は、ネバダ州での売買を、行うことはできません。

日本と多少違うのは、米国の不動産業が、基本、フルコミッションで成立していること。日本の不動産会社と違い、レアルターさんで、サラリーをもらっている人は、通常、いません。(管理会社勤務の管理専門のレアルターさんとか、ハワイの一部日系の会社などは別)

レアルターさんは、いずれかのブローカーに「所属」しないと、MULTIPLE LISTING SERVICE(物件仲介のネットワーク)にアクセスできません。そして、コミッションは、何らかのパーセンテージで、分け合うシステム。そのときだけ、収入があるわけです。

ブローカーは、このように、レアルターさんを、「雇っている」わけではありません。「センチュリー21」とか、不動産仲介の看板が掲載され、多数のレアルターさんがそこで働いていても、その「会社」は、基本、日本人が思うような会社ではなく、実態としては、SOHOがたくさん働くオフィススペースに近いのです。ちなみに、こうした不動産会社は、通常、フランチャイズ経営なので、日本のように、全国組織の不動産会社というようなものも、余りありません。

というわけで、個別のレアルターさんは、なので、同じ「会社(実は、ブローカー)」に所属していても、「同僚(実は、ライバル)」ではありません。

不動産会社(Realty)には、秘書やオフィス備品はありますが、通常、これらの共有リソースに対しては、ブローカーだけではなく、セールスパーソン側も、「机代」的な形で、支払いをしています。

アメリカでは、不動産業者さんというのは、日本以上に、比較的簡単になることができますが、このように、売り上げを上げるまでは、毎月、逆に、固定の支払いがある出来高の商売。大手の会社が独占しているというより、一匹狼、地元の小規模組織が、拮抗しあっているイメージです。

このような就業形態のため、レアルターさんというのは、通常は、学校を出て、すぐに、フルタイムに不動産会社に勤めるというより、キャリア転換組が多く、また、フレックスタイム希望者、つまり、子育て中の方とか、リタイヤ世代の方が、副業的にやっている場合も、あります。

以上が、アメリカの一般的なレアルター事情の概要ですが、この前、NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS(NAR)のウエブサイトで、久々に、「取引が戻ってきて、レアルターの収入が、上がった」という「業界内朗報」がありましたので、ご紹介してみたいと思います。

オリジナルサイトは、こちらから。


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2013年 全米不動産協会調査 売り手買い手プロフィール

NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS、NAR=全米不動産協会の毎年の調査の結果が、今年は、2013年11月4日に発表されました。

2012年7月から2013年6月までに、148,011世帯に連絡をし、8,767世帯からの回答があったということです。

レポートは購入しないと読めないのですが、簡単に、速報概略の要約です。(投資家や別荘買いは、アンケートからは除外されています)

オリジナルリンクは、こちらから。

  つづきを読む > 2013年 全米不動産協会調査 売り手買い手プロフィール

ZILLOWを見ると、アメリカの不動産は、値上がりが始まっていますが?

中山道子です。この前、ある投資家様から、こんなご質問がありました。


ZILLOWで、「このエリアは、この期間中に、これこれの値上がりがしました」との評価が出ることが多くなりましたが、それは信用できますか?


これは、大変よい質問です。実感と異なるデータって、どこから出てくるのか?

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ZILLOWによると、米国不動産は、回復基調くっきり?

  つづきを読む > ZILLOWを見ると、アメリカの不動産は、値上がりが始まっていますが?

シカゴ最新融資案件

最新案件の写真、外部SNSに投稿したものです。この案件に対しては、融資額は、11万2,000ドル。融資期間は、2013年6月17日から、半年間の目算でしたが、5ヶ月後の今、11月上旬に決済を迎えているというわけです。

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この物件のBEFORE写真も、アップしておきます。

  つづきを読む > シカゴ最新融資案件

米国の「中流」はもはや「中流」ではない。

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この前、「最近、私は、不動産投資を、長期ホールディングから、短期融資のほうに、スイッチしつつあります」という記事を書き、多くの方から、ご好評を頂戴しました。

その中には、実際に米国で自宅をお持ちの方から、こんなコメントも、、、(正確な引用ではなく、コメント概要とさせてください)

「我が家は、東部ですが、40万ドルくらいの時価です。中山さんのおっしゃるように、この物件を貸せば、ここでは、レントは、2,500ドルくらいだと思います。自分たちも、引っ越すとなったら、確かに、(手間のかかる賃貸をするより)売るかなと感じます。その際には、こうした投資案件ご紹介、お願いしますね。」

実際に物件に意味のあるエクイティ(売却したときに、お金が戻ってくる)がある方は、物件を管理する手間と、売却して得た資金を再投資する際の比較に、意味がありますね。

さて、私が、「賃貸は昔より相当な手間になってきた」ということをいった理由は、「賃貸層の劣化を感じる」ようになったからですが、この前、まったく別のアングルから、私の感じていることを、上手に説明してくれる記事が、日本のメディアに翻訳掲載されていましたので、ご紹介します。

それが、上の挑戦的?なタイトルの記事、

米国の「中流」はもはや「中流」ではない
この30年で格差は広がるばかり

です。(東洋経済オンライン)


  つづきを読む > 米国の「中流」はもはや「中流」ではない。

42万ドルの大型案件の例

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。アメリカも、とうとう連邦まで、役所閉鎖、債務問題の波が襲ってきましたね。日本人にとっては、リッチなイメージがあるハワイのような州ですら、州レベルでのこうした対策は日常的ですから、私は、なんとも思いませんが(もちろん不便とか経済縮小の危険があって困るとかそういうのは、皆さんと同じように、感じていますが)、昔の日本人的な感覚だと、こういうのって、「この世の終わり」な感じでしょうか、、、

今、諸大国間では、ひとつの国家体制において、何でもがうまくいくということがなくなり、「中国は影の銀行問題や環境問題」で、アメリカは、この体たらく、日本も日本で、消費税増税や東電問題など、課題が山積、といったあらゆるマイナス思考が蔓延していますが、私は、あまりマクロに国レベルでものを見ても、仕方がないかなと思っています。

具体的にいうと、「アメリカはこう」とか、そういう大雑把な言い方をせず、都市レベル、場所やクラスター(塊=産業であれ、グループであれ)レベルで丁寧にすくっていかないと、「どこも八方ふさがり」や「今は新興アジアだ」といった”極端な、また、一面的な価値観”に結びつきかねません。

卑近な話をしますと、私が現在居住している中国の青島市には、この前、「世界で最大の映画撮影所」が出来ました。式典には、なんと、ハリウッドのAリスター、二コール・キッドマンやレオナルド・ディカプリオやキャサリン・ゼタ・ジョーンズなどが大挙して来たそうです。仕掛けたのは、この前、米国のAMCという映画館を経営する会社を買収し、いまや、世界最大の映画館経営母体となった万达集団(Wanda Group)。今後、青島のこのスタジオが、「中国のハリウッド映画撮影所」になる可能性があるというわけです。

ここ青島では、来年は地下鉄が開通し、また、チンタオ航空という青島をハブとする国際航空会社が発足することも決まっており、これだけのことが、この2年のうちに、中国で第10位につくかつかないか程度のSECOND TIER(第二ランキング)の一地方都市でだけでも、起こっているわけで、こうした想像を絶する経済活動の波及効果を無視して、今後の中国経済は危ないとか、政府統計が信用できないとかいっていても、仕方がありません。

1qingcinema.jpg(青島での映画撮影所開会式の報道写真。こういったニュース、今の情勢では、日本語では、ほとんど、配信されません。嫌中ムードで、歓迎されないからではないでしょうか。本当に、冷静に、世界で起こっていることを知るには、中国のニュースを入手するのであってすら、”普通の日本人が求めるレベルの情報”では足りず、最低、英語が必要です。残念ですが、これが現代日本の情報鎖国ぶりの実態だと感じます。)

同様に、私がローカルでやっている対米投資も、米国連邦政府の財政状況やNYの株価に左右されるようなものではないということは、以下読んでいただければ、わかっていただけるかと思います。

さて、この前、中国でお世話になっている方をお招きしました。日ごろのお礼に、「ちょっと違うものを」と思い、中国ではまだ珍しいということで、イタリア式に、ミートソースのパスタとサラダ、ポークのポットローストをお出ししてみました。

ところが、

味が薄い!としょうゆをどぼどぼ。
(塩やコショウ、パルメザンチーズを使ってほしかった、、、)
なぜ、キャベツなどの野菜が入っていないのだ?
(いやあの、トマトとたまねぎが入ってるんですけど、、、)
こういうものだけを食べていると、寿命が短くなるだろう
(いいたいことはわかりますが、中国より、ヨーロッパのほうが寿命長いですけど、、、)

と地中海式ダイエット?に大いにダメ出しが、、、TT サラダにいたっては、中国人は、生野菜が嫌いなので、手もつけていただけませんでした。。。

中国のお料理も、実は、私の住んでいる青島市は、外食しても、薄味のことが多く、上海料理系。

水餃子なんか、本当に素材の味中心で、お店で食べても、中華によく入っているイメージの「うまみ調味料」も入っていなくて、私的にはとても好きなんですが、あわせてつくスープは、「餃子をゆでた白湯」というそっけなさ。

蕎麦屋の蕎麦湯の感じかなとは思うのですが、周囲の中国人を見ていると、別に、しょうゆやお酢などの調味料で、割ったりはしていません。そもそも、水餃子自体、調味料をつける人が、圧倒的に少ない。

それで、薄味水餃子自体は、そのままの味加減でOKな私ですが、この白湯には、実は、しょうゆを入れて、塩味を調整して飲んでいるんです。

こういう、地元の薄味の料理に慣れている舌の肥えた中国人の友人が、私の作ったイタリアンのお味は、薄すぎると感じ、私は私で、地元中華の薄味に、ついていけないという現象があるって、、、?

どうも、人間って、

知らない味を味わう感覚が乏しい

んじゃないかなと思うんですよね。

私が、水餃子のゆで汁にしょうゆを入れているのを見たら、この中国人の友人は、私が、彼がパスタにしょうゆを入れたのと同じように、ぎょっとするのかもしれません。(誰もやっていないところを見ると、たぶん、アメリカ人が、白米ご飯にしょうゆをかけるレベルの感覚なのかという疑惑が、、、詳しい方教えてください。)

ちなみに、アメリカで、和食を作っておもてなしするときなんかも、「純粋な日本人である自分の味覚」でではなく、”BENIHANA”のイメージで、「アメリカで売っているTERIYAKIソース」みたいなのを使うとか、パンチを効かせる戦略を立てないと、ほぼ確実に自滅します。

海外では、和食というと、みんな、「DRAGON SUSHI」とか、そういったネーミングのマヨネーズの入ったのり巻とかのことを思っているので、逆に、そんなのができない私は、おもてなしには、和食勝負をあきらめ、インドカレーとか、「ぜんぜん別物」を作っちゃうことも、、、笑

くだらない考察を続けると、今回のおもてなしの敗因の決定的なファクターは、ここ中国では、世代格差が大きいということをつい忘れてしまっていたことでしょう!

この日のお客さんは、インテリの海外留学組とはいえ、40台後半。私と同年代です。それで、実は、子供を持つのが早い中国では、高齢出産の私の周囲のお母さんは、大体30台で、この周囲の世代は、私の「意大利面」(イタリアンパスタのこと)なんか、自分では、まだ作れなかったりしますが、でも、味覚的にはなじんでいて、「すごくおいしい!」といってくれるんですよね。

しかし、やはり、50ともなると、周囲のお母さんと比べると、二周り上で、海外経験があっても、やっぱり、ちょっと、感覚が違う、そこを、読み違えてしまいました。(苦笑)

失礼なつもりではないのですが、世代的に、「中国の50台」は、すでに、日本や米国の感覚で言うと、(体力は違いますが)習慣からすると、「70台、80台」の感覚と思って接する感じというか、、、私の父のことを思い返しても、スパゲッティを作れば、食べてはくれるでしょうが、好物という位置づけにはならないな、、、

まあしかし、今回、一応、「世話になっている人に、手料理をご馳走した」という図式が晴れて成立しましたので、”マイ面子”が立ったのじゃないかと勝手に思って、良しとすることとします。。。

  つづきを読む > 42万ドルの大型案件の例

国際送金と銀行支店名

こんにちは。2011年から中国に住んでいる対米不動産投資家中山道子です。なぜ、中国に?と聞かれますが、しばらく前から、the new world order (新しい世界秩序)は、望むと望まないとにかかわらず、米国中心というこれまでのパックス・アメリカーナではなく、今後は、米国と中国との相互関係を基調として展開していくのだろうなと感じるようになり、その流れを体感してみたくなったのです。

この数年で感じるのは、両国のラブラブ振り。政治では、お互い、譲れないところを持っており、頻繁に、対立しあったり、批判しあったりしていますが、それでも、その実の両国の交流ぶりの深化には、目を見張るものがあります。

たとえば、中国政府は、ここしばらく、中国人の中国語教師を、米国の公立学校に派遣するということを、主として自己負担でやっています。露骨なことに、ほかの国に対しては、これは、まったくやっていないことで、他方、米国側は、自国の語学教育の予算が捻出できないため、これを大変歓迎しており、結果、現在、中国語学習熱は、米国内で、大きく広がっています。

今は、昔のように、中国系移民が多いエリアだけではなく、ワシントンや、テキサスといったようなところでも、なんと、中国語イマージョン(通常、その言語だけを使って教える)の公立小学校が出てきている状況。資産のある教養層においては、親がまったく中国と関係なくても、中国人のオーペアさん(au pair、文化交流のために外国人を家庭に受け入れ、子供の面倒を見てもらうかわりに学校に行かせる)を雇い、家庭では、子供に、中国語だけを話させる、といった教育をしているような家庭も、出てきました。

また、米国側も、中国への留学生を増やすということで、クリントン元国務長官らが音頭を取って非営利団体を作って、盛んに寄付集めもしています。この財団なんかは、政財界要人の水面下・非公式交渉や、両国を行き来するための場、さらには、将来の人材をリクルートするためのプールとしても、大きな意味を持っていくのでしょう。

中国も、日本の高齢化を後追いするような形で、経済成長が鈍化する可能性があると指摘されており、また、米国も、国内外に大きな問題を抱えていますが、私からは、中国人と米国人というのは、そのフロンティア精神、起業家精神において、大変類似の考え方をする人たちに見えます。

もちろん、中国人は、家族や親戚単位、米国人は個人単位といった違いはあるのですが、、、

これら二つの超大国が、今後も、内外にトラブルを抱え、あるいは、引き起こす(?苦笑)なか、いわゆる英語のグローバルネットワークと、華人のグローバルネットワーク、そして、双方の交差点から、今後の世界のリーダーシップが、賛同できるにせよ、不服にせよ、立ち上がってくるのではないかと感じます。

この流れは、流れ自体が、勢いを持つのであって、目的地が決まっているわけではなく、米国だとか、中国だとか、果ては日本だとか、といった「どこ」には、やはり、それほどこだわらなくなるでしょう。米国の経済が悪ければ、中国へ、そして、中国都市部が下落すれば、アフリカへと、自然に、「必要に応じて」「その時ごとに」に、流れができるのです。こういうライフスタイルを追及する人と、したがらない人というのも、二分化されていくでしょうし、、、

そんな背景を受けて、実際、現在の中国でも、英語と中国語を同時並行で学ぶようなバイリンガル・プログラムが、多くの私立学校で提供されており、わが子も、そうした小学校で、学んでいます。

この前、俳優、トム・クルーズ/ケイティー・ホームズ元夫妻のお子さんが、ニューヨークで、学費4万ドルもする新設私立で、学んでいるという話を読みましたが、その学校の売りも、やはり、中国語イマージョン。ウエブサイトを見たら、その他の目玉は、「シンガポール式算数を教えること」で、わが子の学校と同じテキストを使っているのだろうなと、苦笑してしまいました。(ちなみに、当方の学費は、この5分の1です、、、これでも、私には、十分高く感じられますが)

つまり、アメリカの次世代教育オプションにも、今、シンガポールやマレーシア、中国などで、国際的華人コミュニティ向けに、提供されている教育モデルに相当類似したものが、志向されてきているということですね。

中国でも、シンガポールでも、マレーシアでも、ニューヨークでも、ヒューストンでも、似た教科書を使って、似た方式で育てられていく、そういうグループの子供たちが、確実に増えていくわけで、こうした子供たちは、多分、「自分の国のほかの育て方をされた子供たち」と一緒の将来ではなく、「よその都市で、似たように育てられた子供たち」と似たような未来を、作っていくのでしょう。

いいか悪いのかは、わかりませんが、私自身が、そうやって育ち、生きてきたために、自然、やはり、子供のためにも、同様の教育を(私のときは英語と日本語でしたが)、求めるようになったといったところなようです。

さて、例によって、まったく関係ない前置きが長くなりました。今回のテーマは、国際送金。


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報道の精度とは WSJでも、信用ならないことがある?

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この1年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題(2012年に説明記事を書きました)に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

1wsj.jpg

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「?」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例:(将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓)
 
1wsj2.jpg

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