アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。２００２年から自分自身の投資に着手し、このブログは、２００７年からやっています。今日は、アメリカ不動産の話ではありません。実は、こういう雑談トークも、逆に、皆さんに人気なので、今回も、脱線話です。

今日は、オンラインで、ジャーナリストの山田順さんという方が書いた「リトルトーキョー、コリアンタウンへと鞍替え」という記事を読みました。

コリアンに占拠されるリトルトーキョー。日本は復権できないのか？

こんにちは。「中国ではアッパーミドル？」の中山道子です。

なんでこんな話にいきなりなるかというと、この週末、日本に一時帰国し、日曜日は、セミナーを２年ぶりにさせていただいたのですが、その際に、インターネットカフェで、「週間ダイヤモンド」の５月３日号が読めたため、、、笑

このイベントは終了しました。ありがとうございました。

セミナー目玉特典：これを見ないで、賃貸経営に乗り出さないでください！
米国国勢調査やシンクタンクなどの有料人口動態統計を分析した２０１３年版ハーバード大学全米賃借人家計徹底調査レポート「２０１３年から２０２３年の米国州ごと、主要都市圏賃借人動向」原典と中山による日本語解説。

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こんにちは。

米国不動産投資家の中山道子です。

The Fastest-Growing Industries Over The Last Year

米国経済再生の鍵は、建築関係？

対米不動産投資家の中山道子です。

この前、気がついた記事ですが、ＮＨＫで、米国富裕層について、興味深い番組が報道されたようです。

“独立”する富裕層　　アメリカ　深まる社会の分断　２０１３年４月２２日放映

記事リンク

常に少数派の中山道子です。

どうして、遠隔で、アメリカ不動産投資にこだわっているの？
なぜ、アメリカ投資をしているのに、中国に住んでいるの？

どうしてかって、これは、逆張りですから。（キッパリ）
学校では、少数派は、肩身が狭いのかもしれませんが（私もまあそうかな笑）、実社会では、みんながすることをしては、、、

いけないのです。

この記事は、前編からの続きです。

どんな失敗がありますか？　短期フィックスアップ案件・前編

そちらの記事では、くどくど説明しましたが、つまり：

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

日本では、アベノミクスということで、これまでのところ、株式市場が活況を呈していたようですが、その反面、中期的に見ると、サラリーマンの平均年収は、ここ数年、４００万位で足踏みしており、しかも、その実態としては、誰もが４００万を稼いでいるわけではなく、女性の場合は、１００万から２００万、男性でも、３００万台の分布が一番多く、さらには、今後、このような格差は、広がっていくと、予測され始めているようですね。

年収ラボというウエブサイトの集計：国税庁データ

対米不動産投資家の中山道子です。ところ変わると、文化が変わるということで、私のお客様は、米国式の請求書、明細というものをご覧になったことがない方が多いわけで、お支払いのINVOICEを転送すると、ほぼ必ず、「了解しましたが、支払い方法は？」というご質問になります。

対米不動産投資家の中山道子です。

COMPSという言葉を、聴いたことがおありになる方は、おいでですか。ラスベガスのカジノのコンプスとは、違います。あちらは、

COMPS -- COMPLIMENTARY ITEMS AND SERVICES,
お得意様に対する無料サービスの数々

こちらは、

前回、ベッドルーム＝寝室の定義について、お話をしました。こちらから。

不動産売買の目的に関連しては、

１）他の部屋から独立しており、共有部分に直接出入りできる出入り口があり
２）それと別に、火災時の緊急避難用の窓がある
３）もちろん、以上と別に、地元自治体の建築基準を満たしている

ことが、必要であるというお話をしました。

対米不動産投資家の中山道子です。

皆さんは、米国で、業者さんの掲載案件を見る機会は、すでにおありでしょうか。よく、

３ベッドルーム２バスルームのゴージャスな案件です

などと、書いてあります。

セミナーに出てくださり、「よかった！○○するところだった、、、汗」、または、出られた後に、「○○してしまったが、セミナーに出た後段取りよくすればよかった、、、涙」という方が、おいでです。

例１　自分の状況に照らし、どんなタイプの物件を購入するべきか
例２　購入方法でしくじり、失敗が増幅してしまったセミナー参加者Y様の後悔

私は、２００２、３年から、累計、３００に届く不動産案件を、全米で、決済してきました。【自分自身、お客様へのご紹介、融資取得担当者として、管理会社サポート、エグジット・サポートなど、あらゆるキャパで、経験があります】

このため、２０１４年７月１日本日以降、セカンド・オピニオン・コンサルを、エントリー的な金額で、ご提供します。試験的なので、今後、サービスを停止する場合もありえます。

コンサル内容：

■お振込み時から、最長２ヶ月にわたり、
■合計３時間にわたる、電話やスカイプ・コンサル／30分ずつ6回などもOK。
■メール・フォロー

金額：

■累計３時間で３００ドル。PAYPAL上、クレジットカードでお支払いいただけます。ご決済後、私のほうから、設定時間の打ち合わせに、ご連絡を申し上げます。打ち合わせ時間は、週末や休日、年末年始などの祝日、早朝、夜間でも、折り合いが付けば、私のほうは、問題ありませんので、本業がお忙しい方に、特にお勧めです。

コンサル内容例：

■お客様の背景をお伺いし
■検討されている投資のリスクレベル評価を行い
■投資カテゴリーごとに、気をつけるべき点を、税金対策や段取りのレベルでご指摘し
■スムーズに決済に向けてお手伝いする

□私の案件を営業することはありませんのでご心配されないでください。私の投資案件にご関心がある場合は、別途、必要なレベルで、無料で打ち合わせをさせていただいております。

□私は、必要なリサーチの具体的な内容をご指摘します。ただし、私がリサーチをすることはありません。私のセミナーなどにご出席され、その成果に基づいて、ご自身で、必要なリサーチをなさってください。

□税務、弁護士の専門家のアドバイスはつきません。具体的な案件について、特に紛争になっている場合に、こうしたアドバイスを資格なくして行うことは問題がありますので、そうしたサービスを必要とされている場合は、「専門家付無制限コンサル・パッケージ１年サービス＠５，０００ドル」をお申し付けください。

□契約書などの書類も、読むことはできません。お客様とのやり取りに基づくコンサルですので、お客様が、案件を理解されていなければ、お役に立てません。契約書を専門家に読んでもらう必要がある場合は、上の「専門家付１年パッケージ」をお申し付けください。

□カナダやマレーシアなど、米国不動産以外については、意味のあるアドバイスができません。

□セミナーにご出席される機会があれば、そのときのほうが、効率的かつ割安に、問題掌握が可能になる可能性があります。

ご検討の前に、私のメルマガを購読され、いろいろなオプションを確認してみてください。メルマガ登録は、下から。

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ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。

　　　PAY　OFF　LETTERとはなにか

既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER（LENDする人。貸す人。通常、銀行）が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。（そちらは、RELEASE OF　MORTGAGEと呼ばれています）

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる　パーディアム（英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM＝ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです）

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER　DAYでしょう。

投資リスクを検討されているお客様に、「これまでの失敗は、どのようなものがありますか？」といわれる場合があります。

投資について、どうしても、前提としなければいけないのは、

　リスクがあること

だと思います。

2014年3月28日追記
この案件は、3月27日に、リファイナンスが無事、行われ、去年、融資をされた投資家様への償還が、利息と合わせて、行われました。現在、お客様の資金は、お客様の指示に基づき、次の案件への再投資をするまでの間、当方弁護士のエスクロー口座（顧客用預かり口座）に、振り込まれました。この際の利息計算については、「エスクロー口座に資金が預かられている間」は、こちらへの貸付ではないので、無利子です。

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一つ前の記事で、「VPNがないと、自分の物件の名義登記がきちんと済んでいるか、確認することすらできない場合がある」という話をしました。固定資産税の確認や支払いが難しい場合もあるようです。

もちろん、名義は、他の方法でも確認できますし、登記が終わった後は、固定資産税の通知は、こちらの指定する住所に届きますので、オンラインでの確認ができないということも、別段、それなりに「仕方ない」ともいえる状況。

しかし、さすがの現代アメリカでは、このような状況においても、複雑な問題を生じる可能性がないわけではないようす。それが、一部エリアで、今、流行しているらしい「名義詐取トラブル」。

中国湾岸部在住のアメリカ不動産投資家の中山道子です。

子供のときに、親が国際転勤族だったせいか、いろいろな国に住んだり旅行したりするのが、ライフスタイルになってしまったようです。昨今の世界状況を見ていると、今後の成長エリアは、どこかなのか？一寸先？は闇ですね。

2014年もすでに3月11日となりました。

東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。

さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。

さて、この3月というのは、自営業＝不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。

こんにちは。中国で、修行中？のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますＴＴ　　

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが（笑）、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですｗ

来週決済を控えている中山道子です。決済日は、なぜ、いつも、最後まで決まらないのか？　
決済書類は、なぜ、いつも、直前まで来ないのか？？

これで、びっくりしたり、苦労された方も、多いかもしれません。

2013年7月に、6万ドルちょっとで、シカゴで、私の投資パートナーが、購入した要修理案件。この度、修理（英語でフィックスアップといいます fix up）をし、16万ドルで売却が決まりました。

ビフォーアンドアフターの写真です。

キッチンＢＥＦＯＲＥ

キッチンＡＦＴＥＲ

この投稿は、投稿時、自分が投資をしていた別の物件と混同し、下の説明において、数字や事実関係に間違いがあったので、2014年5月3日に訂正をしました。お詫びします。現在、まだ、売却償還には至っておらず、またその際には、ご報告します。

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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。今日は、私自身が投資をしている物件に、パートナーから、UPDATEの写真が送られてきたので、私自身が、投資を行っている現在進行中の融資案件のご紹介をしたいと思います。

MLSシート抜粋：

2013年10月

物件価格　4万1,000ドル
修理予定　5万9,000ドル

融資総額　10万ドル

対米不動産投資家の中山道子です。

今日は、ちょっとアラートです。日本時間２０１４年１月９日の投稿なので、今後は、「参考」にしていただければと思います。

Ｆｌｏｏｄ、Ｆｌｏｏｄｉｎｇ という言葉を、日本居住の皆さんが、最後に聞かれたのは、いつでしょうか。直近クリスマスのロンドン？　大掛かりなものでいうと、２０１３年の８月のフィリピン・マニラの洪水でしょうか。その後、タイで、再度、洪水がありました。

居宅不動産でＦｌｏｏｄｉｎｇといえば、通常、地下室の浸水のことを意味します。

米国東部、中西部の記録的寒波ですが、仕事で、フライトが発着しないなどの不都合にあっておいでの方も多いかもしれません。投資家にとっては、さらに、深刻な被害の可能性が生じる事態でしょう。中西部の一部の都市の例をとると、シカゴの場合、この金曜日に、暖かくなり、雪ではなく、雨が降るそうです。

今週は、寒波が緩む可能性があるという、本来は、よいことのはずの状況を、大変危惧する投資家仲間からのメールが来ました。

１）積雪量が多いところにきて、
２）雪ではなく、急に雨が降ると、
３）積雪も溶けて、大量の水が流れ出て、

道路や公下水道などからあふれた一時水流増加で、地下室が、ｆｌｏｏｄするかもしれない可能性が高い

からです。

今年も振り返るとあっという間ですね。

この季節、もともと、クリスマスは、セント・ニコラスに由来するといわれるサンタクロースがくるキリスト教の影響を受けたお祭り。いまいち、日本人がここまで巻き込まれないといけないのかと、ふと、商業主義に、疑問符も、、、

というわけで、相手の宗教（または無宗教）を尊重するべきと思われている米国では、今は、メリークリスマスと言う人よりも、カードでは、Season's Greetings （季節のお祝い？）という挨拶、口頭では、Happy Holidays! といいあうことのほうが多いように思います。

私の住む中国では、まだまだ、地方都市では、クリスマスは、まだ、日本と比べると、マイナーイベント。今年は、政府が、この期間は、休業をしてはいけないとまで釘を刺したようで、うちの子も、学校の判断で、ミニ休日だった予定が、急遽、通学日となりました。

いずれにせよ、よい年を、皆様、お過ごしになられますよう。このサイトも、２００７年からで、来年で、７年目となると思うと、感慨深いです。皆様に、お礼を申し上げます。

最後に一言、付け加えますと、アメリカ不動産の２０１４年の動向については、私は、機関投資家の動向が、私たちのような小口投資家のチャンスを圧迫する状態が強まっていくと感じています。

あちらは、資本力が甚大で、２０１３年の市場の特徴は、今まで、大手が手を出そうとしなかった賃貸市場（それも一棟アパートのような大きな商業案件ではなく、一般居宅物）に堂々と進出してきたことです。”購入価格が競りあがっているように見えても、家賃が下がったり”、”銀行放出物件の値段が上がってきているのに、普通のオーナーチェンジ案件は値段が上がらない”といった現象が起こっていることがあるのは、そうした（機関）投資家（通常１年以内に１０件以上の居宅案件を購入するレベルのことを言います）による売買・賃貸市場支配の影響。

よほどのノウハウやコネがないと、同じレベルでは、戦えません。お気をつけください。

アメリカ不動産投資で利回り２０％以上サイト管理人　中山道子

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