アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

2030年の世界勢力図とは! ご準備はいかがですか?

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

中国では、湾岸部の都市に住んでいますが、中国人って、直近、文化的な鎖国の時代を経験しているのに、どうしてこんなにインターナショナルなんだろうと不思議に思います。

ここは北京でも香港でもないのに、子供の友達のご家族は、実に国際的。

まず、アッパーの方々は、大体、中国籍ではありません。中国生まれで、今中国で働くことが便利でも、国籍だけ違うのです。すごく政治的にコネのある方々は、中国籍と外国籍を両方持っています。(本来はNG)

夫婦とも中国生まれの大富豪のあるご夫婦は、ご主人が、中国籍、奥さんと子供たちがNZランド籍。本当の金持ちは、米国市民権の国際課税を嫌い、そうした追求をされない国を選んでいます。このご一家は、実際には今中国でのビジネスが大変うまくいっており、政治経済が安定している限り、子供の教育や老後以外の観点では、家族移住は、ほぼ考えていないでしょう。

別のお知り合いは、カナダ。対日貿易していたようですが、日本貿易が儲からなくなり、40代ではやばやリタイア。子供が中学生になるのを機に、バンクーバーに買ってある家に、引っ越す覚悟を決めたそうです。英語より日本語のほうが堪能でも、ここで日本に引っ越さないのが、なんともですよね、、、

子供の小学校で知り合いになったあるご一家は、「お母さんが、ブラジルで働いている」ということで、お父さんが、お子さんを中国でお一人で面倒を見ていましたが、3年生になる前に、あちらに行ってしまいました。

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ところで、米国が貧困大国なら、日本はどうなるんですか?

対米不動産投資家中山道子です。

米国の貧困の問題については、私もたくさん書いてきました。弱小海外不動産投資家にとっては、アッパー米国市場は、「高嶺の花」。気をつけないと、貧困ビジネスになりかねないのですが、そうすると、管理、メンテナンスが、大変です。

2015年4月20日、ネットで面白い記事を見ました。

「貧困大国」アメリカは、衰退していくのか
人気エコノミスト中原圭介氏に聞く
三井 智映子 :フィスコリサーチレポーター」

という記事で、充実して読み応えがあると思いました。

しかし、記事に欠けていると思ったのが、この論点。

「米国が、貧困大国なら、日本は、何なんですか?}

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私も、連邦の最低賃金引き上げ案を支持します

2015年4月15日の昨日は、米国主要都市中心に、世界的に、ファーストフード産業に従事する労働者を中心として、賃金引き上げのデモンストレーションが同時展開されたと報道されました。

ファストフード:世界同時 賃上げ1500円アピール

多くの方は、なぜ、4月15日に?

と思われたかもしれません。4月15日は、米国で、確定申告の最終日。この日が選ばれたのは、

「所得格差問題に焦点を合わせてもらうこと、また、こうした低所得層が、就業していながらも、生活を支えるために、政府による福祉の世話にならざるを得ない」

という事実、つまり、国民の税金を使って、ファーストフードや介護に従事する労働者を策することで、営利を得るビジネスモデルを助成しているという皮肉な状況をアピールするために、「この日」だったのです。

また、米国では、ファーストフードだけではなく、介護、小売店など、広い業界で、同様の事情があり、これらの立場からの参加もありました。


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単発コンサルティングの例 ご一家でご転勤

対米不動産投資家中山道子です。

私は、単発的なコンサルティングもやっております。詳細は、こちらのページからご覧ください。

有料メニュー 【50分電話会議】

法律紛争になってしまっているような場合などは、扱いきれませんが、なんとなくブレインストーミングがほしいときに、いろいろ整理をしたり、関連情報をご提供したりといった形で、いわば、「いつも、対米不動産投資着手にあたってのセミナーでお話していることを、カスタム的に、お役に立つ限りでピックアップしてお話しする」ことができると思います。

今日は、そのような具体例を。

相談者様は、日本在住で、今回、ご一家で米国へご転勤。長期滞在が予測されるので、それにあたり、与信の問題含め、賃貸するべきか、買ってしまうか、といったことにつき、米国の事情を前提に、コンサルティングをご希望されました。

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米国大学進学論争2015年版! 鶏口牛後か? 井の中の蛙か?

対米不動産投資家の中山道子です。

このブログは、米国居住の方や行き来される方も多くごらんいただいています。お子さんを米国の大学に進学させようとされている方に、ご参考になればと思い、自分の個人的な関心から、昨日今日読んでいた米国の最新教育論の動向の一端をご紹介しようと思います。

それは、ずばり、「有名校の価値」。アイビーリーグの位置づけです。

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任意売却は3歩進んで2歩下がる(1) 日本でのケースも参考になるかも

対米不動産投資家の中山道子です。米国では、カルフォルニアなんかは、いわゆる売主が困った状態にある「困窮物件(DISTRESSED PROPERTY)」の比率は、少なくなっていると感じられると思います(実態はそうでもありませんが、それはまた別に)が、私たちは、中西部が拠点なので、依然、投資は、銀行債権処理がらみが多いです。

それらの種類には、簡単には以下があります。

SHORT SALE = 任意売却。滞納が始まり、売主が銀行と一緒に債務処理のため、物件を売ろうとしている。

AUCTION = 銀行の債権を誰かが買ってくれるか、裁判所やシェリフ(Sheriff, 執行官)が主導となり、競売にかける。

BANK REO = オークションで誰も入札がないと、銀行名義になる。


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携帯向けのアクセスサイトをオープンしました!

携帯によるアクセスが現在増えているので、携帯対応しました。

2015年4月2日現在、携帯でアクセスされると、自動的に携帯仕様表示になります。パソコンでアクセスされる場合は、これまでどおりです。

「文章が長いので、携帯ではなく、PCで読んでいるよ」とおっしゃってくださった方もおいでです。メルマガは携帯ショートメール対応はできておりませんので、デバイスでご覧になる場合は、GMAILなどでご登録くださいませ。

キャンペーンの一環で、対米不動産投資着手に当たってご利用いただける「リサーチ方法についての無料レポート」を公開しました。

こちらから 無料レポートダウンロードURLへ。

簡単に読み流せるように、量は少なくしてありますが、きっと、「知らなかった!」という内容があると思います。

この春の有料のパソコンセミナーでも話せなかったノウハウが入っています。ぜひ、ご請求をお忘れにならないで!


福祉受給者が入居します Section 8 recipient

今回の投資案件概要

> お客様が、2014年8月に、9万5,000ドルを融資
> 条件は1年目標で、金利は年率12%
> プロジェクトは、「現地の投資家が物件を修理し、賃貸する」
> 物件は、4万5,000ドルで買った4ベッドルーム2.5バスルーム
> 大規模修理して、5BR2.5BAに
> エグジットは、通常の金融機関でのリファイナンス。

今回、「物件が無事修理が終わり、テナントがついた」という中間報告が届きました。銀行は、通常、テナントがついてから数ヶ月たってからということを長期融資の条件にしますので、スケジュール通り、夏前に、エグジットできそうです。

テナントさんは、福祉受給の方(セクション8、政府家賃補助)が決まりました。

シカゴの現地では、福祉受給者を入居させる際には、常識が通じない人が入ると怖いので、ここでは、一般公開しませんが、管理会社や普通の業者さんに任せず、相当なプロセスを経て、幾重にも独自審査をしています。このプロセスを経ないと、福祉受給者のテナントさんは、「受給権があるから家賃は確実」というだけでは、やはり、なかなか、厳しいです。

エリアによるかもしれませんが、シカゴ南部の低所得者層の居住振りを、ご覧ください。毎回、関係者一同、首をかしげながら、仕上げています。。。。

どうして首を傾げているかというと、、、

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修理について Some Thoughts on Repairs

2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。《この記事は、2015年3月に手を入れました。2015年現在、「銀行関連の債権処理物件の数」は、これを当初書いた2012年と比べ、平常化しつつあり、2015年1月次の全取引における比率は、11%でした。2015年3月30日追記》

今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。

これを、

現状有姿、as is

といいます。


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このサイトの来訪者様属性 コアなコミュニティになっているんですね!

対米不動産投資家の中山道子です。

サイトにGOOGLE ANALYTICSという「サイト来訪者分析ツール」を導入し、使い勝手がよいため、最近、これを調べるのが暗い日課になっております。そう、私は、ギーク志向が(ちょっとだけ)あるマーケッター。

今日は、このサイトに来てくださっている皆様に、「ここがどんなサイトなのか」を、属性分析から、お伝えしてみたいと思います。

まずは、国別。やはり、日本が78%で、圧倒的に多いです。

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賃貸市場も二極化 困っているのは低所得者層だけではない!

数日前に、「現在、多くの都市で、賃料が高くなりすぎているために、全米不動産協会が、新築の必要性を主張した」というお話をご紹介しました。同時に、別の記事で、賃貸人の所得状況の一般的傾向について、言及しました。この記事は、これらの記事に対するフォローアップです。

家賃相場に異変? 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴!

あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない!

これらの記事からわかることは、以下の通り。

一般的な賃貸人層の所得の中央値は、2万5,000ドル前後であること。そのことから、「所得の3割」の家賃は、625ドルとなること。それに対し、一般的な家賃の中央値は、直近、連邦上、760ドルに上っていること。

不動産価格が低迷した時期も、逆に、賃貸需要は変わらず、過去の賃料は、インフレ以上の値上がりを記録してきました。その間、これらの背景を前提に、最も衝撃的な事実が、同時にここ2年ほどの間に明らかになっています。

それは何かというと、

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貧困の定義とは何か POVERTY

貧困の定義とは何か。

貧困は、POVERTY。しかし、ここで取り上げたいのは、英単語の問題ではなく、米国の政治制度の問題です。連邦制を採用する米国では、基準は、通常、連邦の統計局が定める「貧困」の基準を採用します。

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もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。 by リー・クアン・ユー

《2015年3月23日 リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》


対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた?」と、毎回、聞かれます。

やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな?」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。

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あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない! 

対米不動産投資家中山道子です。実は私は、3年前から、賃貸目的での投資物件の購入はあまり薦めていません。テナント層の劣化状況が、生じてきている気がしていたのです。

《そんなわけで、現在、私自身は、今、「短期融資による高利回り戦略」に特化しています。ご関心がある方は、こちらをどうぞ。》

これは、日本での不動産賃貸業がある程度成功され、海外進出を試みようとする方が増えている中、「活路を求めている」方には、衝撃情報となってしまうかもしれませんが、、、

2015年になって、ようやく、全米不動産協会からも、こうした状況を危惧する声が出てくるようになりました。

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米国の大学、こんなに学費が高いの?

お子さんの教育にあたり、米国における大学教育を検討されている方が、私の周囲にも増えています。

まだお子さんが小さい方は、そうしたことを検討されていても、実際の段取りをご存じない場合も。

過去に、大学の学費関係の記事を書いたこともありますが、ここで、まとめをしておこうかと思います。米国居住が長い方にとっては、自明のことばかりかと思います。

大切なのは、「老後」と「教育」と両方の問題について事前に検討を進めていくこと。

「投資家」生活においては、「生活費(教育費を含む)」、「老後の計画」、「投資計画」の3つの柱のバランスを考える必要があります。すべてにおいて、必要なのは、「事前のリサーチ」と「計画性」。

これをしない限りは、いつまでたっても、「いつになったらリタイアできるんだろうか?」「どうしてこんなことになってしまったのだろうか?」といった悩みから開放されないでしょう。


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すべてうまくいくことは、、、ありません!

初心者の方のご相談に乗る際に、時々思うことがあります。昔の私もそうだったのですが、それは、「按配がわからない」という悩みです。ちょっと反感を買うかもしれないのですが、、、

「すべてがうまくいってほしい症候群」は、こんな感じです。


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家賃相場に異変? 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴!

全米不動産協会で、直近、2009年から2014年までの6年間の間に、「賃借人層の賃金の変化と家賃の上昇の対比」を調べるリサーチが発表されていますので、ご紹介します。正直、その結論である「新築が足りないからだ」に、びっくりしました。


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都市別の生活費を調べる

昨日、「将来、米国へ、リタイヤ・移住する予定がある」というご相談者様とお話をする機会がありました。係累はないので、エリアは、ご自身の好きなところ、どこでもかまわないということでした。

その際の生活設計の目安として、簡単ですが、便利なツールがありますので、ご紹介しておきます。

日本でも、「ビッグマック指数」などといって、「マクドナルドのビックバーガーが、都市毎にいくらか」ということが報道で取り上げられる場合がありますが、米国では、転勤などのとき、利用するのが、

Cost of living

についてのオンラインのインタアクティブ計算機です。


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《となりの億万長者》著者の死にあたって スタンリー先生、ありがとう

もう1週間以上たってしまったので、タイムリーでなくなったかもしれませんが、私も好きな著者、「資産100万ドル以上の資産層の研究」の草分け、トマス・J・スタンリー氏が、71歳で、アトランタで、2015年2月28日に、自動車事故で死亡されたということです。

ブログはいつも読んでいるので、訃報は、ブログで知り、「高齢ゆえ?」と思いましたが、実は、追突事故だったようです。

影響力のあった本なので、ニューヨークタイムズをはじめ、いくつかの新聞で、記事がかかれました。また、彼は、大学で教鞭をとっていたので、そうした記事には、コメント欄で、「先生ありがとう。授業を聞いて、地味な生活を送り、アーリーリタイヤすることに成功しました」といった元学生のかたがたの声もちらほら。

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NYTの記事についた読者コメントのひとつ。

《大意: 30年以上前に、先生が教鞭をとるジョージア州立大学で、富裕層に対するマーケッティングの授業を受け、夫に、ずっとその話をしてきました。先生が本を出す前から、質素な生活を心がけ、50台でリタイヤできました。地味な中古車にずっと乗り続けていますが、二度と働く必要はなく、海外旅行も自由にできます。多くの人の生活を変えた先生に、感謝。ご冥福をお祈りします。》


記事自体は、こちらから。

Paying Tribute to Thomas Stanley and His ‘Millionaire Next Door’

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年利回り42%! 今この瞬間、ネオヒルズ族よりも怪しく見えているかも、、、 

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国は、生活費が安く、小学生の子供にとっては、教育に対する費用対効果が高いと思うので、今の私たちにとっては最適と考え、ここ数年住んでいます。

意識の高い方は、シンガポールやジョホルバールに住まれるんでしょうが、私は「セミリタイヤ投資家」なので、子供の教育だろうとなんだろうと、固定費削減と費用対効果を追求して生きています(笑)。

中国の算数の教育レベルは、シンガポールより高いですし(我が子は中の下ですが)、中国語と英語のバイリンガル教育機関も選び放題で(うちは中国語に専念させてますが)、しつこいですが、大体似たようなことができて、すべてシンガポールより安いのです。(2015年現在、今、中国での生活費は、私立に行かせ、メイドさんも雇って、年間200万以下です。)

ということで、今日は、「年率換算で、42%になった投資例」です。皆さん、「うそだろっ!」「怪しい」と突っ込んでいますね。。。汗 今、この瞬間、ネオヒルズ族、○沢翼より怪しい私。いつも、「投資は堅実に」「警戒して」とか偉そうに言っているのに、と思われた方もおいでかもしれません、、大汗

下は、該当案件の目論見書の一部です。「ナプキンの裏」レベル、、、いや、急ぎ案件だったもので。。。


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SNSやインターネットの功罪 アメリカ不動産投資編

《2015年3月4日付 下の記事は、2012年の12月に投稿しました。依然、初級者が、カモにされる話が多いので、最近の読者様向けのご参考に、アップしなおしてみます。読み直してみましたが、あまり整理されておらず、申し訳ありませんが、今余り時間がなくて。2015年現在、米国不動産投資のための商業ローンは、外国人には、あまり出ません。最近よく聞く例で、減価償却を目標に、(商業)ローンによる借り換えを想定し、短期の売主ファイナンス契約を組まれる方に相談されることがありますが、現実には、成功するとは限らない戦略だと思います。こうなればいいといった思い込みで投資をするのは、やめましょう。》

私自身、気がつくと、不動産投資自体を米国ではじめたのは、すでに10年以上前。当時は、

■日本で起業したばかりで、日本の銀行の門をたたく勇気もなく
■米ドルベースの小規模の輸入業に携わっていて米ドルが魅力的に
■ビジネスの年金として

米国不動産投資を始めたのでした。バブルだったので、最初の2軒はポンと2年で倍になり、「すごいところだな」と思ったのが、始まりなのですが、その後、失敗などもして、そうした経験を乗り越えながら、コンサルもするにいたりました。

投資のスタイル自体を変えながら、今に至っており、不動産が好きなので、楽しいといえば楽しいですが、やはり、その間には、人に言ったら笑われるレベルのお間抜け失敗を経験し、このブログでも、「ネタ」になってしまったという嬉し悲しい過去があります。


このブログも、気がついたら、2007年からということで、結構な年数がたちました。

その間には、「最初は、自分の失敗ネタ」が多かったのが、最近は、「これはまずいです」というようなお話を、する機会も生じています。

最近の私は、不動産とは関係なく、フェイスブックをやっていたりするのですが、ただ、フェイスブック上で、不動産投資英語勉強会というページを主催しており、そこで、この前、気になったことがあるので、ご注意。

下が、そのときのやり取りのスクリーンショットで、相手の方のアイコンや実名は、消してあります。また、現在、このポストはごらんになることができません。


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2015年2月セミナー参加者様からの素敵なお便りを紹介させてください

2015年2月に、

京都
大阪
東京新宿
東京表参道

でセミナーを展開せていただいておりますが、熱心な皆様との交流に感激しております。参加者様がそれぞれに真剣に投資着手などされており、正直言って、私のような零細の投資家にはかなわないような規模の方も、熱心にメモを取って質問してくださり、恐縮するばかり。

こちらで、皆様のお声を、順不同、差しさわりのない範囲で、ご紹介させてください。一部、お客様の個人事情に触れる部分を編集するなどさせていただいております。

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お写真は、2015年2月11日の東京新宿セミナーからです。

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こんにちは。
横須賀のSです。

先日はセミナーをありがとうございました。

ところどころに笑いもあり、あっという間の三時間でした。

自分は今回のセミナーが初めてではなかったのですが、復習として為になったし、なんとなく疑問に思っていたオーナーズ・ローンのお話なども伺えて本当によかったです。

ブログ、メールやスカイプからも充分、お人柄は伝わるのですが、やはり実際にお会いできると嬉しいです。さらに親しみが増します。

セミナー後のコーヒーをご一緒したかったのですが、子どもを引き取る時間の関係で、帰ってきたのが残念でした。今後の展望のようなお話をもっと伺いたかったです。

帰ってきてから主人と相談しまして、今、お世話になっている分がクローズしたら、いくらか足して10万ドル再融資をお願いしたいと思います。ではでは、あと数日の日本滞在を楽しんでくださいませ。

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大阪セミナー 2015年2月7日土曜日夜 


6日訂正「16階レストランは土曜日は営業しておりません。7日は、3時半から5時45分まで、1階でコーヒーでもご一緒にいかがですか。私のご案内ミスでお詫びします。


<このセミナーは、3時半から、産業創造館の1Fシアトルズベストで、軽く、懇親の場として、待機しております。私のご紹介している短期融資投資案件ご経験者もご参加されますので、そうしたスタイルの投資にご関心のある方は、懇親の場もご利用ください。>


対米不動産投資パソコンセミナーを大阪で開催いたします。ご検討ください。また、6日金曜日午前中に、週末がご不便な方向けに、京都でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよいほうにお運びください。


内容 PC実践!対米不動産投資入門セミナー
日時 2月7日土曜日18:15PM - 21:15PM(休憩含)
場所 大阪産業創業館パソコン実習室
定員 24名様
費用 1万5,400円


画像は、2014年5月東京PCセミナーの模様です

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2015年2月対米不動産投資パソコンセミナー最新速報 12日満員締め切り

対米不動産投資家の中山道子です。

2月のセミナーですが、おかげさまをもちまして、

>2015年2月12日平日木曜日の東京セミナーは、満席を持ちまして、締め切りとさせていただきました。

6日の京都、12日の東京は、それぞれ、平日セミナーで、ご自身のPCを持ち込んでいただき、WIFIをご利用の上、操作していただく方式です。ご自身のPCとWIFIの接続保証は、私のほうでは、出来ませんので、もし、不都合があっても、情報セミナーである性質上、返金対応は出来ません。ご理解ください。

東京は、今回、満室となり、多少窮屈な可能性がありますが、お譲り合いください。

2月6日京都セミナー 最少人数のため、今回、きめ細かな個別対応が可能です
2月7日土曜大阪セミナー 
2月11日祝日東京セミナー

へのご参加を直前まで、お待ちします。該当ページで、締め切りになっていなければ、当日朝までお申し込みをお受けできます。ご参加表明後、支払いページをプリントアウトして、会場にお持ちください。


海外で、不動産を買えば、日本の税務当局に、掌握されない?

対米不動産投資の中山道子です。

昨日、「海外の不動産相続は、大変な手間ですよ」という記事を書きましたところ(こちらから)、SNSで、不動産業者さんから、こんなコメントを、頂戴しました。

:::::
相続関係のセミナーを受けたとき、資産税に強い税理士さんが、海外に資産移せば国税に見つからないと軽く考えハワイに別荘とか買って困ってる方が沢山いると言ってました。
:::::


2015年の今、こんなことを考えられる方はいないと思いますが、具体的に、どういう流れで掌握されるかを、ここで一応ご説明しておきます。

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