【 初めての方へ 】
こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。
現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、２０１４年セミナーダウンロードをご利用ください。
【 最新記事 】
単発コンサルティングの例 外資系給与体系、アーリーリタイヤと不動産投資
対米不動産投資家の中山道子です。日本で、久々に、ロバート・キヨサキ氏の本の翻訳、「アンフェア・アドバンテージ」が出版されて読んで見た、というお知り合いが何人かおいでになったので、興味を持ち、私も、原著をめくってみました。米国では、数年前の出版で、最新作は、「セカンド・チャンス」という本ですが。
毎回、タイトルのつけ方も上手。
といっても、日本語で、アンフェア・アドバンテージといわれると、「？」という方も多いと思いますが。タイトル自体、翻訳しにくいので、こうなったのでしょうが、内容は、「金持ちとそうでない人間との間には、不公平なほどの（知識やレバレッジ）差がある。この本を読む人には、金持ちになるためのコツ＝レバレッジ、知識を伝授しよう。それは、単なる高額所得者になることとも、違うんだぜ」といったことです。
アフリカン・アメリカン化が加速する？ ボルティモア暴動に思う
対米不動産投資家の中山道子です。
２０１５年ゴールデンウイーク中に、ボルティモア暴動の結果としてか、関係警察官６人が起訴されました。
これは、警察に逮捕されたエディー・グレイ（２５歳）さんが、署に搬送中に、車の中で死亡をしたということがきっかけ。いわゆる、警察によるBRUTALITY（暴行）問題の一環と認識され、抗議行動が激化し、州知事による非常事態宣言が下され、なんと州兵が１，５００人動員される事態になったということです。
平和的なデモも行われていた反面、警官に対する投石の他、放火、略奪などが行われ、何十人もの逮捕者が出たと報道されました。
しかし、今回は、地元の暴徒に対し、全米ネチズンの目は、とても冷たいのが特徴。
対米不動産投資家中山道子です。
今日は、２０１５年メーデー。中国では、「労働節」と呼び、ちまきを食べるそうですので、本格的なものではありませんが、もち米を仕込みました、、、汗
海外に居住するときには、一番心配なのが、医療問題ですね。我が家は、今のところ、幸いなことに、たいした病気や怪我はなく過ごしてきていますが、今日は、お休みでもあり、対米不動産事情ではなく、我が地元、「中国一地方都市の医療事情」をご紹介してみます。
不動産投資家にとってのドラッグ問題 マリファナ合法化運動の意味するところ
対米不動産投資家の中山道子です。今日たまたま見たニュースに、「ああ、これ、ブログに書かなくちゃと思ってたんだよね」。
それが、「マリファナ合法化、米国人の過半数が、賛成」とのFOXの調査結果。報道は、こちらから。米国人にとっては、同性婚の次のビッグな論点です。
関連する日本語の報道に、こういうよい記事がありました。さすが週刊ダイヤモンド。
米国で広がるマリファナ合法化の動き
――ブルッキングス研究所シニアフェロー
ウィリアム・ガルストン氏が語る本当の理由
唯一文句をつけるとしたら、この記事、人種問題には、言及していませんね。
たぶん、記者が、そこまで盛り込むと、てんこ盛りになりすぎてしまうと、判断したのかもしれません。ひょっとすると、そこまで、インタビュアーが追いついていない？
そう、マリファナ合法化問題は、人種、階級問題なんです。
対米不動産投資家の中山道子です。
私がこのブログを始めた2007年と比べても、日本社会も、どんどん「国際化」が表面化してきました。20世紀にも、朝鮮籍の人の流入があったりで、別段、均質社会だったとは思わないのですが、最近の国際化は、植民地戦争ではなく、ビジネス由来。今後、こうした平和なやり取りがどんどん発展していってほしいですね。
そうした中、中国人の方々については、「マナーが悪い」と、対応する現場は悩まれていると見聞きしますが、欧米人は、「こっちこそ、日本の粗悪品、コピー品に悩まされた時期を経由して、日本人のバブリーな農協ツアーやブランド爆買い、ランドマーク的な不動産の買い付けにも付き合った。しかも、調子が悪くなった日本人が出て行った後の始末までした。歴史がめぐってるだけ。ビジネスはビジネスだよ。」と思っています。
私も、海外と日本を行き来しながら、成長したので、子供のとき、内外で、日本人のマナーが取りざたされて、我が日本が恥ずかしかったころのことを、体で覚えています。
十分さかのぼれば、どのお国、民族も、きっと、ご同様。中国が世界一をぶっちぎっていた時代には、日本は辺境、ヨーロッパも後進国でした。進歩、文化交流というのは、お互いこの繰り返しなのかなと、、、、
さて、そんなわけで、今日のテーマは、「これも、日本だけじゃなかったよ」。
実は、最近、WSJが、EXPAT（海外赴任族）というアングルで、ブログ形式で、新部門を発足させました。
WSJ EXPAT For Global Nomads Everywhere
というセクションで、これが、私なんかの立場（かっこよく言えば「グローバルノーマッド」）の人間には興味深い記事が目白押し。
今日読んだのは、「帰国した者の憂鬱」に関する記事。日本では、昔から、「帰国子女の適応にあたっての課題」として、広く知られてきたイシューです。
Repatriation Blues: Expats Struggle With the Dark Side of Coming Home
いわく、
「海外帰りの米国人ママ、”どうして子供のサッカークラブで、他の親御さんが電話をくれないのか、わからない。友達ができないんです。”」（ボストン郊外）
「パリでフランス語が流暢になったカナダ人の子供、学校では英語アクセントのフランス語しかしゃべろうとしなくなってしまった。目立つのがいやだったのだという。」
「海外育ちであることを先生に隠していた子供、米国の地理や貨幣の知識がないことを親子ともに責められる。”面倒がいやで言いたくなかったの”」（バージニア）
と、どのケースをとっても、おお。まるで日本！
しかも、カナダでは、フランス語は第二言語ではないですか？ パリ仕込みのアクセントだと、アングロ・カナダでは、学校で浮くんですね？？
これまで、「日本人の社会は閉鎖的なので、こういうことが起こるのだ。日本人よ、もっと国際化しなくては」とよく言われてきましたが、実は、「多様性あふれる社会のモデルだと思われてきた北米でも、起こっている問題」らしいですね。
《今日2015年4月26日には、ネパールのカトマンズで大規模地震があったということを速報で知りました。1,000人単位の被害者がでた状況だそうで、私も、昔、ネパールに仕事によく行っていて、知り合いもいます。今回の被災に対し、一人でも多くの現場の方々のご無事をお祈りし、セーブザチルドレンジャパン経由で、些少の寄付をいたしました。》
中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。
中国のネット規制は、万里の長城（Great Wall of China）をもじって、グレートウオールと呼ばれており、例えば、フェイスブックやツイッター、ユーチューブ、ワードプレス、グーグルドライブなど、いずれも、普通の状態では、アクセスできません。
他方、中国国内ネット環境は、ある意味、「悪い子」天国。オンラインで、閲覧だけなら無料で本が一冊丸々読めるサイトなど、コンテンツは、ダダ漏れ、無法状態です。
朱に染まった私は、そんな中、しばらく前に出たばかりでほしかった英語の投資本を一冊、昨日一日かけて、無料でオンライン上、読んでいましたが、そのときふと思ったことが、このインフレの問題。
この記事は、こちらの記事「任意売却は3歩進んで2歩下がる」の後編です。
対米不動産投資家の中山です。私たちのグループは、「銀行がらみの焦げ付き案件」を要修理のまま購入することが多いですが、この場合、売主関係が複雑で、契約合意がおじゃんになることも、結構な割合であります。
この前だめになったのはこの物件。理由はどういうものかというと、、、
中国在住の対米不動産投資家中山道子です。
中国では、湾岸部の都市に住んでいますが、中国人って、直近、文化的な鎖国の時代を経験しているのに、どうしてこんなにインターナショナルなんだろうと不思議に思います。
ここは北京でも香港でもないのに、子供の友達のご家族は、実に国際的。
まず、アッパーの方々は、大体、中国籍ではありません。中国生まれで、今中国で働くことが便利でも、国籍だけ違うのです。すごく政治的にコネのある方々は、中国籍と外国籍を両方持っています。（本来はNG）
夫婦とも中国生まれの大富豪のあるご夫婦は、ご主人が、中国籍、奥さんと子供たちがNZランド籍。本当の金持ちは、米国市民権の国際課税を嫌い、そうした追求をされない国を選んでいます。このご一家は、実際には今中国でのビジネスが大変うまくいっており、政治経済が安定している限り、子供の教育や老後以外の観点では、家族移住は、ほぼ考えていないでしょう。
別のお知り合いは、カナダ。対日貿易していたようですが、日本貿易が儲からなくなり、40代ではやばやリタイア。子供が中学生になるのを機に、バンクーバーに買ってある家に、引っ越す覚悟を決めたそうです。英語より日本語のほうが堪能でも、ここで日本に引っ越さないのが、なんともですよね、、、
子供の小学校で知り合いになったあるご一家は、「お母さんが、ブラジルで働いている」ということで、お父さんが、お子さんを中国でお一人で面倒を見ていましたが、3年生になる前に、あちらに行ってしまいました。
対米不動産投資家中山道子です。
米国の貧困の問題については、私もたくさん書いてきました。弱小海外不動産投資家にとっては、アッパー米国市場は、「高嶺の花」。気をつけないと、貧困ビジネスになりかねないのですが、そうすると、管理、メンテナンスが、大変です。
2015年4月20日、ネットで面白い記事を見ました。
｢貧困大国｣アメリカは､衰退していくのか
人気エコノミスト中原圭介氏に聞く
三井 智映子 ：フィスコリサーチレポーター」
という記事で、充実して読み応えがあると思いました。
しかし、記事に欠けていると思ったのが、この論点。
「米国が、貧困大国なら、日本は、何なんですか？｝
2015年4月15日の昨日は、米国主要都市中心に、世界的に、ファーストフード産業に従事する労働者を中心として、賃金引き上げのデモンストレーションが同時展開されたと報道されました。
ファストフード:世界同時 賃上げ１５００円アピール
多くの方は、なぜ、4月15日に？
と思われたかもしれません。4月15日は、米国で、確定申告の最終日。この日が選ばれたのは、
「所得格差問題に焦点を合わせてもらうこと、また、こうした低所得層が、就業していながらも、生活を支えるために、政府による福祉の世話にならざるを得ない」
という事実、つまり、国民の税金を使って、ファーストフードや介護に従事する労働者を策することで、営利を得るビジネスモデルを助成しているという皮肉な状況をアピールするために、「この日」だったのです。
また、米国では、ファーストフードだけではなく、介護、小売店など、広い業界で、同様の事情があり、これらの立場からの参加もありました。
対米不動産投資家中山道子です。
私は、単発的なコンサルティングもやっております。詳細は、こちらのページからご覧ください。
法律紛争になってしまっているような場合などは、扱いきれませんが、なんとなくブレインストーミングがほしいときに、いろいろ整理をしたり、関連情報をご提供したりといった形で、いわば、「いつも、対米不動産投資着手にあたってのセミナーでお話していることを、カスタム的に、お役に立つ限りでピックアップしてお話しする」ことができると思います。
今日は、そのような具体例を。
相談者様は、日本在住で、今回、ご一家で米国へご転勤。長期滞在が予測されるので、それにあたり、与信の問題含め、賃貸するべきか、買ってしまうか、といったことにつき、米国の事情を前提に、コンサルティングをご希望されました。
米国大学進学論争2015年版！ 鶏口牛後か？ 井の中の蛙か？
対米不動産投資家の中山道子です。
このブログは、米国居住の方や行き来される方も多くごらんいただいています。お子さんを米国の大学に進学させようとされている方に、ご参考になればと思い、自分の個人的な関心から、昨日今日読んでいた米国の最新教育論の動向の一端をご紹介しようと思います。
それは、ずばり、「有名校の価値」。アイビーリーグの位置づけです。
任意売却は３歩進んで２歩下がる（１） 日本でのケースも参考になるかも
対米不動産投資家の中山道子です。米国では、カルフォルニアなんかは、いわゆる売主が困った状態にある「困窮物件（DISTRESSED PROPERTY）」の比率は、少なくなっていると感じられると思います（実態はそうでもありませんが、それはまた別に）が、私たちは、中西部が拠点なので、依然、投資は、銀行債権処理がらみが多いです。
それらの種類には、簡単には以下があります。
SHORT SALE ＝ 任意売却。滞納が始まり、売主が銀行と一緒に債務処理のため、物件を売ろうとしている。
AUCTION ＝ 銀行の債権を誰かが買ってくれるか、裁判所やシェリフ（Sheriff, 執行官）が主導となり、競売にかける。
BANK REO ＝ オークションで誰も入札がないと、銀行名義になる。
携帯によるアクセスが現在増えているので、携帯対応しました。
2015年4月2日現在、携帯でアクセスされると、自動的に携帯仕様表示になります。パソコンでアクセスされる場合は、これまでどおりです。
「文章が長いので、携帯ではなく、PCで読んでいるよ」とおっしゃってくださった方もおいでです。メルマガは携帯ショートメール対応はできておりませんので、デバイスでご覧になる場合は、GMAILなどでご登録くださいませ。
キャンペーンの一環で、対米不動産投資着手に当たってご利用いただける「リサーチ方法についての無料レポート」を公開しました。
簡単に読み流せるように、量は少なくしてありますが、きっと、「知らなかった！」という内容があると思います。
この春の有料のパソコンセミナーでも話せなかったノウハウが入っています。ぜひ、ご請求をお忘れにならないで！
福祉受給者が入居します Section 8 recipient
今回の投資案件概要
＞ お客様が、2014年8月に、9万5,000ドルを融資
＞ 条件は1年目標で、金利は年率12％
＞ プロジェクトは、「現地の投資家が物件を修理し、賃貸する」
＞ 物件は、4万5,000ドルで買った4ベッドルーム2.5バスルーム
＞ 大規模修理して、５BR2.5BAに
＞ エグジットは、通常の金融機関でのリファイナンス。
今回、「物件が無事修理が終わり、テナントがついた」という中間報告が届きました。銀行は、通常、テナントがついてから数ヶ月たってからということを長期融資の条件にしますので、スケジュール通り、夏前に、エグジットできそうです。
テナントさんは、福祉受給の方（セクション８、政府家賃補助）が決まりました。
シカゴの現地では、福祉受給者を入居させる際には、常識が通じない人が入ると怖いので、ここでは、一般公開しませんが、管理会社や普通の業者さんに任せず、相当なプロセスを経て、幾重にも独自審査をしています。このプロセスを経ないと、福祉受給者のテナントさんは、「受給権があるから家賃は確実」というだけでは、やはり、なかなか、厳しいです。
エリアによるかもしれませんが、シカゴ南部の低所得者層の居住振りを、ご覧ください。毎回、関係者一同、首をかしげながら、仕上げています。。。。
どうして首を傾げているかというと、、、
修理について Some Thoughts on Repairs
2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。《この記事は、2015年3月に手を入れました。2015年現在、「銀行関連の債権処理物件の数」は、これを当初書いた2012年と比べ、平常化しつつあり、2015年1月次の全取引における比率は、11%でした。2015年3月30日追記》
今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。
これを、
現状有姿、as is
といいます。
このサイトの来訪者様属性 コアなコミュニティになっているんですね！
対米不動産投資家の中山道子です。
サイトにGOOGLE ANALYTICSという「サイト来訪者分析ツール」を導入し、使い勝手がよいため、最近、これを調べるのが暗い日課になっております。そう、私は、ギーク志向が（ちょっとだけ）あるマーケッター。
今日は、このサイトに来てくださっている皆様に、「ここがどんなサイトなのか」を、属性分析から、お伝えしてみたいと思います。
まずは、国別。やはり、日本が７８％で、圧倒的に多いです。
数日前に、「現在、多くの都市で、賃料が高くなりすぎているために、全米不動産協会が、新築の必要性を主張した」というお話をご紹介しました。同時に、別の記事で、賃貸人の所得状況の一般的傾向について、言及しました。この記事は、これらの記事に対するフォローアップです。
家賃相場に異変？ 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴！
あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない！
これらの記事からわかることは、以下の通り。
一般的な賃貸人層の所得の中央値は、2万5,000ドル前後であること。そのことから、「所得の3割」の家賃は、625ドルとなること。それに対し、一般的な家賃の中央値は、直近、連邦上、760ドルに上っていること。
不動産価格が低迷した時期も、逆に、賃貸需要は変わらず、過去の賃料は、インフレ以上の値上がりを記録してきました。その間、これらの背景を前提に、最も衝撃的な事実が、同時にここ2年ほどの間に明らかになっています。
それは何かというと、
貧困の定義とは何か。
貧困は、POVERTY。しかし、ここで取り上げたいのは、英単語の問題ではなく、米国の政治制度の問題です。連邦制を採用する米国では、基準は、通常、連邦の統計局が定める「貧困」の基準を採用します。
もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。 ｂｙ リー・クアン・ユー
《2015年3月23日 リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》
対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた？」と、毎回、聞かれます。
やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな？」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。
あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない！
対米不動産投資家中山道子です。実は私は、３年前から、賃貸目的での投資物件の購入はあまり薦めていません。テナント層の劣化状況が、生じてきている気がしていたのです。
《そんなわけで、現在、私自身は、今、「短期融資による高利回り戦略」に特化しています。ご関心がある方は、こちらをどうぞ。》
これは、日本での不動産賃貸業がある程度成功され、海外進出を試みようとする方が増えている中、「活路を求めている」方には、衝撃情報となってしまうかもしれませんが、、、
2015年になって、ようやく、全米不動産協会からも、こうした状況を危惧する声が出てくるようになりました。
お子さんの教育にあたり、米国における大学教育を検討されている方が、私の周囲にも増えています。
まだお子さんが小さい方は、そうしたことを検討されていても、実際の段取りをご存じない場合も。
過去に、大学の学費関係の記事を書いたこともありますが、ここで、まとめをしておこうかと思います。米国居住が長い方にとっては、自明のことばかりかと思います。
大切なのは、「老後」と「教育」と両方の問題について事前に検討を進めていくこと。
「投資家」生活においては、「生活費（教育費を含む）」、「老後の計画」、「投資計画」の3つの柱のバランスを考える必要があります。すべてにおいて、必要なのは、「事前のリサーチ」と「計画性」。
これをしない限りは、いつまでたっても、「いつになったらリタイアできるんだろうか？」「どうしてこんなことになってしまったのだろうか？」といった悩みから開放されないでしょう。
初心者の方のご相談に乗る際に、時々思うことがあります。昔の私もそうだったのですが、それは、「按配がわからない」という悩みです。ちょっと反感を買うかもしれないのですが、、、
「すべてがうまくいってほしい症候群」は、こんな感じです。
家賃相場に異変？ 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴！
全米不動産協会で、直近、2009年から2014年までの6年間の間に、「賃借人層の賃金の変化と家賃の上昇の対比」を調べるリサーチが発表されていますので、ご紹介します。正直、その結論である「新築が足りないからだ」に、びっくりしました。
中山道子に連絡する
※念のため、 「 よくある質問 」 も、ご覧ください。
※複雑なご相談の場合は、お電話番号をご併記ください。
※ときどき、メールアドレスの入力間違いが見受けられます。
※２-３日しても返信がない場合は、お手数ですが再度お問い合わせ願います。
※ご相談の内容によっては、 「 お返事できないこと 」 もございます。ご理解ください。
※ご相談に対するお返事や、論評を、匿名の実例ケースとしてブログで取り上げる場合がございます。
メール送信先： 
当サイトへのリンクについて
当サイトは、リンクフリーです。サイト内の各ページに、自由にリンクして頂けます。
ただし、著作権は、すべて「中山道子」に帰属します。
よって、引用される場合には、「リンクの掲載」が必須条件となります。
