アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資の中山道子です。２０１７年早くも春を迎えることとなりましたね。私は、子供が中学生になり、学校の外の「自主勉強」に力を入れるようになりました。昨日は、ロバート・キヨサキ氏のキャッシュフロー１０１ボードゲーム会。月例の地元の不動産投資家向けイベントです。

主催者は、まだ２２歳のカップル。高校卒業後、ペンキ屋さんを開業後、不動産投資をしたいと頑張り、今、男性の方は融資を取得するためのローンオフィサー、女性のほうはレアルターになっています。既に投資物件を何件か持ち、今年は、アパート経営に乗り出したいというお二人、高校卒業後の読書や勉強量は、普通の大学生の比ではないでしょう。

さて、今日は、何百件も決済を経験している私が、過去に経験したことがなかった「決済書類にシリアスな間違いがあった」というお話です。

対米不動産投資の中山です。

SNAPとは、 Supplemental Nutrition Assistance Program (SNAP)、昔で言うFOOD STAMPS、低所得者層向けの連邦食糧支援政策です。

今日の話題は、SNAPCHATのことではありません。（そっちもすごいですが笑）

今でもフードスタンプと略称することが多いですが、低所得者層に対しては、現物支給しないと、ギャンブルや麻薬に使ってしまう人がいる、という話で、受給対象となると、デビットカードのようなものを支給し、スーパーで毎月規定額まで、食料品を買うことができるのです。

低所得者層への賃貸をする場合は、管理会社は、通常、

＞　家賃補助　SECTION ８
＞　食糧支援　FOOD STAMPS（今はSNAP）

を所得として計算します。例えば、

月間所得
家賃補助６００ドル
食糧支援権６００ドル
アルバイト収入６００ドル

と言った感じですね。これで、月間所得が1,800ドルになると、その３分の１の６００ドルの家を借りるための審査に合格したことになります。

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、リアル政治のほうが面白くて、テレビドラマを見る必要がありません。こういうのも、「リア充」というのでしょうか。笑　

今週は、教育長官承認で揉めましたね。

米上院がデボス氏の教育長官指名承認、賛否同数で副大統領が投票

一連の論争の中で、2020年大統領選の有力候補とまで呼ばれ始めているエリザベス・ウオーレン上院議員が強力な論陣を張り、スポットライトを浴びています。

彼女は、19歳で結婚し、子供を抱えながら、ロースクール教員となり、ハーバードロースクール名物教授にまでのし上がったという実力者。庶民の経歴と、その背景を活かして、学界、メディアで輝かしい活躍をするに至ったまさにアメリカンヒーローです。

対する教育長官は、私も地元とするミシガン出身のお金持ちのお嬢様→奥様。教育関係の活動を長くしてきていますが、それは、（宗教的な）私立学校支援という立場からであり、公立学校をよくしていこうというモチベーションを過去に特に見せたことがない（笑）という驚愕すべき履歴の持ち主です。

連邦制度の中では、教育は、基本、州の役目なので、連邦教育教官というのは、そこまで重要な仕事ではなかったのではないかという言い方もできるかと思います。しかし、昨今、教育をめぐるイシュー、例えば、学生ローン問題なんかは、連邦政策が大きく関与しますから、連邦の方向性というのは、今後ますます重要になっていく可能性があります。

実は、今回の任命を通して、連邦レベルで、学校選択における自由化が広く議論されました。理由は、デボス長官が、自由化推進派だからですが、実は、この点、不動産投資家にとっても、あるレベルで、「要チェック」論点かな、と感じるところがありました。

普通の経済政策に関する論点と違い、教育における親の選択の自由という問題が、どうして、ミニ不動産投資家にとって重要なのか。私の意見を、少し、ご説明しておこうと思います。

対米不動産投資家の中山道子です。

私は職業柄、貧困問題や富の分散、形成に関わる統計や研究には、割合よく目を通しています。１２月１７日の今日は、しかし、ニューヨーク・タイムズの下の記事を見て、目を疑いました。

A Bigger Economic Pie, but a Smaller Slice for Half of the U.S.

それによると、米国では、全成人の下半分の「申告前の実質所得の平均」は、なんと、１９８０年以降、３０数年間の間、実質、１万６，０００ドルで停滞し続けているのだというのです。（１万６，０００ドルというのは、２０１４年次の物価指数を前提とした数字）

対米不動産投資家の中山道子です。

現代社会では、加速度的に、教育格差が広がっています。この前読んだ本は、２０１６年８月に出たNYTベストセラー。

スタンフォード大学の学生部長が書いた"How to Raise an Adult-Break Free of the Overparenting Trap and Prepare Your Kid for Success"（大人の育て方ー過保護な子育ての罠を断ち切り、子供を真の成功者に）という本なんですが、日本でしばらく前に批判された＜過保護な子育て法＞を批判するような内容で、書かれている内実が、日本以上に深刻なのが苦笑でした。

対米不動産投資家の中山道子です。

いま夏休み中で、毎日、子供の勉強を見ているので、仕事はあまりしていません。自分自身、ぜんぜん学んだことのない北米開拓史を勉強しています。この前は、近所にある、革命期に作られた駐屯地の見学に行ってきました。（笑）

さて、最近までの米国の居住モデルというのは、若いときには都市部に居住し、生活に余裕ができたり、または、子供ができたら「お庭のある郊外の夢のおうち」に引っ越すというものでした。

よく、

house with the white picket fence

（白いフェンスに囲まれた郊外の一軒家）

という表現が用いられます。アメリカンドリームですね。

今は、子供ができても郊外に引っ越せない場合、都市部（inner city）は通常、学区が悪く、貧困の再生が深刻な問題となっています。

今の北米は、所得と教育レベルとの相関関係がますます著しくなってきていて、子供の学力も、小学校後半になるころには、いろいろなリサーチで発表されているように、本当に、良い学区とインナーシティーの学区では、２、３年分の格差が生じているのが当たり前。

私も実際にこのエリアで子供を育てているので、こういう事情を目の当たりにしていますが、デトロイト市内のお子さんは、普通に毎日通学できているお子さんでも、6年生なのに、郊外部のお子さんだったら4年生相当と判断されるくらいの学力しかなかったりするわけです。

このように、子育てしている側からすると、今の北米の不動産事情を左右する最大の要因は、学校、学区なんじゃないかくらいの気がしますが、その反面で、実は、都市部対郊外という構図は、より複雑化しており、郊外に貧困が、大きく広がり始めている、貧困とはいえないエリア、郊外の高級住宅地も、マクロな人口動態の動きに呼応して、一部、空洞化が始まっているというお話です。

対米不動産投資家の中山道子です。

2016年もはや、6月となりましたが、皆様は、夏の予定は、お決まりでしょうか？　お子さんがおいででないかたは、「考えてなかった」というかたも多いかもしれませんが、お子さんがおいでの方は、私同様、子供の夏の過ごさせ方で、大いに苦労しているという場合も多いのではないでしょうか。

今日は、不動産プロパーというより、興味深い資料があるので、「教育ネタ」です。

米国での子育て費用も、今、高騰を極めていますが、これも、余裕がある層とそうでない層についてみると、なんと、その差は、2.5倍。

ＵＳＤＡ（農務省）データを見てみましょう。

日本でも、「ミドルクラス（中間層）没落」が喧伝されるようになっていますが、米国では、統計が、より大規模に出てきています。

今、アッパー層が居住するエリアと、ロウアー層が居住するエリアとが、それぞれ、拡大しており、中間層が居住するエリアというものが、少なくなっています。

これまでにも、何度も述べていますが、マイクロ投資家としては、ロウアー層を対象とした賃貸案件への投資は、相当難しくなったと認識するべきかと思います。

全米不動産協会サイトで、外国人投資家に人気のエリアランキングが出ていましたので、ご紹介します。

Where are Global Buyers Searching in the United States?

トップは、ロスやサンフランシスコ、ホノルル、はたまた、マンハッタンかと思いきや、、、

最近の米国では、各種の景気指標自体は改善が続いているように見えます。不動産なんか、はっきりいって、人気地域は、どこも、バブってる感があり、”買い付け証明は、掲載価格よりずっと高く”なんていう状態が、ミッドウエストの田舎都市でも、普通です。

この前、ミシガンのディアボーンの知り合いのお宅にお招きを受けましたが、数年で、倍になった、今なら、100万ドルの値段がつくんじゃないか、なんていう景気のいい話でした。

しかし、それと同時に、「持てる者とそうでないもの」の格差の問題が、期せずして、ドナルド・トランプ、バーニー・サンダース両候補の予期せぬ善戦といったかたちで、政治課題、大統領選の主戦線に取り上げられるまでに至りました。

日本でも、ネット報道を見る限り、同様。「貧困層の問題」という観点だけではなく、「中間層自体が貧困化している」ことが指摘されている傾向も、まったく同じです。

そんな中、この前2016年5月のアトランティック誌に掲載されたこちらの「自分もミドルクラス、人から見れば、アッパーミドルだが、400ドルの緊急支出はまかなえない」という告白記事が、大いにトレンディングしています。

The Secret Shame of Middle-Class Americans

記事は、別の調査に触発された「個人的カミングアウト」。きっかけとなった調査は、ワシントンD.C.にある連邦準備制度理事会（Federal Reserve Board, FRB）が行った

2014 Survey of Household Economics and Decisionmaking

のようです。

2015年の5月に発表されたこの世帯調査においては、「400ドルの緊急支出があったとき、それをまかなえる預金があるか」という質問に対し、6,000人近い回答者のうち、47パーセントが、

「借金をするか、物を売るでもしない限りは、400ドルの緊急出費がまかなえない」

と回答したようなのですが、アトランティック誌では、そこそこ有名な作家先生が、「外見からは、自分は、成功しているように見えると思うが、実は、自分も、400ドルの余裕がない47パーセント族。こういうことを告白するのは、性的インポテンツをカミングアウトするより、つらい。」と独白し、共感（というのかわかりませんが）を呼んでいるというお話。

どこが、トレンディングしているのかというと、この方は、この記事で、自分の履歴を詳細につづっているのですが、キャリアといい、家族のライフスタイルが、ほぼ、「きらびやか」といっていいくらいすごいのです。

”””””この記事は、2016年4月13日発行の無料メルマガの転載です。””””””””
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ＮＢ　2016年は、例外的に、4月18日までが申告期限となっているそうです。ＣＡで不動産業を営まれているメルマガ購読者様にご指摘をいただきました。調べましたが、これは、4月15日が、今年だけ、ワシントンＤＣで休日だからだそうです。各州も、この期限延長に同調しています。ご指摘ありがとうございました。毎回、読者様のレベルの高さに助けられています。

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対米不動産投資家の中山道子です。

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対米不動産投資家中山道子です。

今東京に滞在中で、例によって、ＡＩＲＢＮＢにお世話になっています。去年から大手メディアでも話題になりはじめた「民泊」ですね。

不動産は、今利回りが下がっているため、業者さんや専業大家さんが、手間をかけてリターンを増やしていますが、このエアビー、広まりだした途端に、部分的な過当競争になってしまった感もありますね。

ちなみに、この場合、利回りが上がるのは、自分の労力を投入しているからであり、英語では、このことを、sweat equity （汗をかいて、エクイティを得る）といいます。不動産投資の基本でもありますが、本業のあるかたや、リタイヤ志向で投資を希望されるかたは、同じ戦略は難しいことを肝に銘じましょう。

私自身、老後やセミリタイヤが目標でやってきたことですから、自分なら、絶対、エアビーなんか、経営したくありません。（楽しみや国際交流のために自宅で家族ぐるみでやるというのは結構だと思いますが。子供の教育にもよいでしょうし。）

対米不動産投資家の中山道子です。

４年半居住した中国を離れるため、昨日、賃貸していたお部屋の清算を済ませ、昨晩から、近所のホテルに滞在中です。

恒例となりつつある？　我が家の家計公開、今回は、中国からの国際引越しの費用です。

★　2015年11月25日　5日の東京セミナーは、現在、仮締め切りです。20日の大阪は、まだ余裕があります。東京については、以降はウエイティングになりますので、メールでご相談ください。m-nakayamaアットマークmaripoza.com

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2002年から対米不動産投資を行っている中山道子です。2016年2月から、居を米国に移すことに決めました。2011年11月から、子供に中国語を勉強してもらおうと、中国に居住しているのですが、今日は、最後のビザ更新手続きが完了。有効期限が来年の2月いっぱいという中国ビザの張られたパスポートを見ながら、子供を、ここまで育ててくれた中国という国から受けた恩の大きさを感じるにつけ、胸がいっぱいです、、、大泣

ということで、2016年の2月は、恒例の「日本帰省セミナー」を設定します。中国を出て、日本経由で、そのまま米国に行きます。

去年は、駆け足で、特に多くの方々に接するセミナーをいくつも開催し、おかげさまで、どの会場も満員となりましたが、個々の方々のニーズにじっくりお応えできたかというと、自分としては、十分でないと感じました。

そのため、今回、少し趣向を変えて、”少人数の真剣な方に、じっくりお手伝いをする”形式のセミナーを、コンサル付きで、開催することとします。一会場8名さま前後までのご参加を予定しております。それより少なければ、さらに丁寧に個別対応できます。1年以上続くフォロー・パッケージをつけたため、「コーチング」「メンタリング」「チュータリング」と呼んでも差し支えない内容となっております。

お申し込みの期日によりますが、お早めにご連絡をいただければ、今から、最大、2016年1月いっぱいまでの16ヶ月の間、「無制限で、投資サポート・メールのやり取り」がつく初めての試みです。2月は、この2日間以外は、セミナーは設定しませんので、この機会をお見逃しなく。

《最大16ヶ月有効！無制限電子メールコンサル付きVIP1日セミナー概要》

対米不動産投資家の中山道子です。2016年2月の日本でのセミナーの準備に余念がありません。20日土曜日の大阪は、まだ、お席の余裕がございます。ぜひよろしくご検討をお願いします。

2016年2月20日土曜日大阪1日ＶＩＰセミナー（1年間メールコンサル付）

すでにコンサルを開始している顧客様もおいでです。

たとえば、今日は、こんなご質問がありました。

「ハワイに、物件を無事購入し、テナントさんを入れるために、管理会社さんが、オンラインで、物件掲載をしてくれていますが、なかなか、決まりません。掲載写真がよくないと感じますが、どうすればよいでしょうか？」

「空室対策については、実は、遠隔でも、写真差し替えの段取りを含め、オーナー様ができることは、複数あります。それは、、、」といったようなご回答をさせていただいたところです。

対米不動産投資家の中山道子です。2016年最初のこの1月は、最終週の予定を含め、総額60万ドル近くの決済に携わっています。中西部なんで、額、小さいでしょうか。ＮＹＣで何件も決済できたら、すごいことになりそうですが。

米国不動産は、エリアによりますが、やりかたによっては、活況を呈してきていますので、私たちも、おかげさまで、忙しくしていますが、ここにきて、大変困ったことが生じてきました。

それが、去年の法改正に伴う決済の遅れ。

2015年の12月の報道を参照してみましょう。規制強化の影響大で、2015年11月は、決済件数が、昨年同月比（2014年11月に比べてという意味）で、10パーセントという激減を見せたというのです！

Existing-home sales sink 10.5% on new regulations, tight supply

不動産市場の活況化傾向にあたってのこの横槍の急ブレーキ、関係者は、はらはらです。

対米不動産投資家の中山道子です。このところ、貧困問題、富の集中や再配分問題についての議論が、盛んになりましたね。

昨日今日は、オックスファムの調査によると、「世界でもっともリッチな人間63人が集まると、その資産額は、最下位36億人の資産総額と一致する、というレポートが出た、ということが、ネット上で見ると、日本のニュースをにぎわせているそうです。

朝日新聞紹介例
富裕層トップ６２人の資産、下位３６億人の合計と同じ

日本国内のニュースとしては、竹中平蔵元総務相の「（経済が成長しても、富の）トリクル・ダウンはありえない。」と、過去の前言や政策前提を撤回したといったことが、大きく、取り上げられていたようです。

日刊現代
「トリクルダウンあり得ない」竹中氏が手のひら返しのア然

簡単にいうと、「経済が回復すれば、その効果で、下層の人間にも、おこぼれが回ってくる」という立場。

安部政権は、そうした立場を前提に、これまで、企業や資産家優先の経済推進政策を進めてきたとも言われているようですが、それが、最近、貧困対策にはつながらないことが実証的にわかって、「トリクル・ダウン効果」自体を、内閣メンバーが否定し始めたため、「前言っていたことと違う！なんじゃこりゃ！！」というわけです。

私は政治には正直暗く、特に党派支持もないですが、この記事を見たときは、竹中さん、安部さんに同情しました。理由は、本当に、この「トリクル・ダウンは起こらない」というのは、この10年でリアルタイムに蓄積されてきた最新実証研究の結果、わかってきたことで、実は、10年前には、その認識が確立していなかったからです。

2016年1月初回投稿が、なんか地味な中山道子です。

年末年始とずっと仕事をしていたので、中国は、学校は、あまり休みがない時期でもあり、特に、お休みを意識していません。

ＳＮＳに、こんなちょっとふざけた投稿をしてみたところ、日本在住者様に、大いに共感していただいたようです。（笑）

中国に引っ越した最初の年に、父が年賀状をくれたのですが、それは、1月の元旦に投稿されたものであったのにもかかわらず、3月に届いたということがありましたっけ、、、遠い目、、、

さて、そんなわけで、2016年1月1日からマイナンバー制度が実施されることになり、ひとつ気がついたのは、金融機関の海外送金等の外為業務は、基本、マイナンバーの提示が必要になったようだということ。

今後、海外送金や受け取りには、確認がありますので、海外投資をされるお客様は、マイナンバーの確認が不可欠になりましたね。

私は、行政の効率化や申告漏れ対策に異を唱える立場ではなく、制度自体は、結構なことだと思っていたのですが、しかし、上のことがわかり、自分の状況に当てはめてみて、いささか、困っています。

というのは、マイナンバーというのは、海外在住者には、発行されないため。

対米不動産投資家の中山道子です。

２０１５年も、余すところ、数日となりました。今年もブログのお引き立て、ありがとうございます。

皆様は、年末年始は、どのようなお考えを持って過ごされますか？　大掃除、御節のご準備、たな卸し、仕事納め、年賀状と、息をつく間もないかたもおいでかもしれません。

ここは、年末モードということで、引き続き、「最近結構評判がいいお金の話」シリーズの流れで、「家計簿」と「年間収支」の大切さについて。

といっても、これは、自分自身が、というだけではなく、どちらも、「子供に家計を理解させることの大切さ」に関連して、のご提唱です。

皆さんのお宅では、お子さんに、家計の説明を、されているでしょうか？

対米不動産投資家の中山道子です。

１０年前にはあまり聴きなれなかった言葉が、「ライフハック」ですね。英語自体でも、そういう言葉は、比較的新語のはず。

意味的には、「生活をより上手に送るための裏技」といった感じでしょうか。ハックという言葉自体が、IT業界の隠語だったというのも、今風の生い立ち。

今となっては、日本語にも、すっかり定着しましたね。（レバレッジ＝「てこ」も、そういえば、似た時代感覚を背景とする新語かも）

いずれにせよ、私が、職業投資家として思うのは、「投資は、お金のハッキング・スキルだ」ということ。

お金をてこにして、いかに、自分の状況を最適化するか、という課題として取り組むわけです。普通にしていては、金利は、０．ウンパーセントとかですよね。それを、いかに少ない資金を使い、効果を最大化するか。

この際、気をつけなければいけないのは、この戦略には、規律も必要なんで、苦痛を伴うこともままある、ということ。精神修行なんですよね。

あるとき、SNS経由で、私のセミナー告知をご覧になった方から、「お金がたまらないが、子供の将来に海外留学も視野に入れたい。中山さんなら何か裏技があるんですか？」というご相談がありました。伺うと、所得は、１，０００万近くで、地方都市居住者様なので、サラリーマンとしては、トップ５パーセントに入るレベルの堂々とした年収です。

しかし、この高所得者様が、子供の教育資金作りも難しい、というのです。

対米不動産投資家の中山道子です。

突然ですが、金融関係の用語には、シナリオ分析（scenario analysis）という言葉があるそうです。

単純化してしまうと、投資のリターンを、いくつかのシナリオに基づき、

＞　楽観的
＞　中庸
＞　悲観的

といった目論見に基づき、いくつかの将来予測を、シナリオ別にしていくことのようです。

今、100万を投資すると、20年後に、その100万は、どういうリターンをもたらすか。

将来予測なんかでも、こういう手法が使われることがあるようで、過去のブログ記事で取り上げた日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルＪＡＰＡＮ　― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》においても、複数の将来シナリオが提示されたりしていました。

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんは、生活費は大体掌握されていますか？

私も、大雑把な性格なんで、家計簿はつけていないのですが、2016年1月いっぱいで、中国生活に終わりを告げることになったので、今日は、「収支」をざっくり調べてみることにしました。

やり方は、「中国の現地口座への累計送金」を総計するだけ。細かい数字、たとえば、海外からの送金手数料を中国側の銀行で減らされた分、なんかは、面倒になるので、計算に入れません。

対米不動産投資家の中山道子です。

今の時代は海外からでも日本のニュースがよくわかるのがうれしいですね。昨日見たダイヤモンドオンラインの記事は、いよいよ、東京も米国化か？と思わせるものでしたので、ここでも取り上げてみます。

港区の所得水準は足立区の3倍!?　東京23区「びっくり格差」ランキング

という記事でした。

対米不動産投資家の中山道子です。

米国では、今週、感謝祭ですね。個人的には、感謝するところ多々ですが、他方で
は、業界にとっては、年の後半は、毎年、かきいれ時からの下降線となります。

8月いっぱいで、「移動シーズン」は終わりますので、学期が始まる前の8月下旬以降、最初の落ち込みがありますね。10月のハロウイーンと来て、11月末のサンクスギビングになるころには、積雪になる他、皆さん、休暇気分で、里帰り。感謝祭後のブラックフライデーは、家族そろって出かけるセール大イベントで、これも、支出ポイント。

12月のクリスマスシーズンも、当然、ギフト購入需要が喚起される時期で、キーワードは、やはり、家族、旅行、プレゼント。

家庭内消費が続き、不動産業界は、小売業界に負けてしまい、完全に、用なしになるのです。そのため、売るときは苦戦しますが、買いたい場合、こちらが選ぶのには、いいシーズンという考え方もあります。

最初にクリスマス関係のこうした統計を見たときは、信じられませんでしたが、ギャラップの最新調査によると、「2015年、米国人は、平均で、クリスマスに、830ドル支出するつもり」らしいのです。

Americans Plan on Spending a Lot More This Christmas

はああ、、、米国内需拡大の機運に、万万歳ですね。。。

さて、今日は、さらに興味深い統計です。物件を購入しようとするとき、売ろうとするとき、契約までこぎつけてからも、いろいろな経緯がありますよね。

私も、１０件に２、３件は、関与する投資案件が、「駄目」になります。理由は、いろいろあります。

対米不動産投資家の中山道子です。２０１５年も終わりに近づきつつある中、２００９年から２０１１年の不動産停滞も、過去のものとなりつつあります。業界からのメールマガジンで、今日、気がついたのが、現金決済の比率が、平時に戻ってきつつあるという状況。

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