アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

現金決済の比率が順調に下がっている様子です 

対米不動産投資家の中山道子です。2015年も終わりに近づきつつある中、2009年から2011年の不動産停滞も、過去のものとなりつつあります。業界からのメールマガジンで、今日、気がついたのが、現金決済の比率が、平時に戻ってきつつあるという状況。

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値段は戻ったが、どこかが、違う?

対米不動産投資家の中山道子です。

全米不動産協会提供のスライドで、わかりよいものがあったので、最近の動向を見てみたいと思います。共有は自由にしてよい設定のようですので、こちらに、張っておきます。


Leadership Summit (August 2015) by REALTORS®

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償還にてこずっていたら、、、送金段取りの手間

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

中国の私たちの住むエリアでは、最近、ハロウイーンがすごく流行しだしていて、私たちが4年前にこちらに来たときは、そんな大イベントではなかったのですが、この前は、中国資本のスーパーのフツーのかぼちゃの売り場に、ハロウイーンのお飾りがしてあって、感慨深かったです。

さて、この時期も、投資物件の償還が続いていますが、今、償還手配が滞っている案件があり、そのネックのひとつは、なんと、送金段取りのミスでした。

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50歳以下の新世代富裕層は、こんな方々!

対米不動産投資家の中山道子です。今週のメルマガで、2016年2月のセミナーご案内したところ、すでに、定員16名(最大、後数人ご用意の準備あり)のところを、5名様が、東京の日程をご予約いただいたので、お約束どおり、初回メルマガを発行せねばとあせっております。

東京は、お席、あと若干名となりました。大阪の2月20日もご検討ください。こちらから。お席の在庫管理は設定してありますので、決済画面で進んで頂き、お支払いが、決済できれば、お席はご用意できます。

今日は日経新聞に、興味深い記事がありましたので、ご紹介します。

「50歳台以下の富裕層」と、「それ以上の富裕層」の違いについて、長らく営業を担当されてきた方の実感のこもった記事です。

ラップ口座にそっぽ コストに敏感な“新世代富裕層”

《有料記事扱いですが、無料アカウントを作ると、毎月、10本まで、無料で読めます。》

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自分で調べる習慣を! 原典以外は、信用しないこと

対米不動産投資家の中山道子です。今日は不動産の話ではなくて、「いかにソース(原典)が大切か」ということと、現代社会で、国際情勢について、「日本語だけで情報収集をする方法は、あまり成果が上がらない可能性が高い」ということを、ご指摘したいと思います。

不動産とはまったく関係ない例なんですが、大手新聞の「結構な誤報」例に触れて、とてもびっくりしたので、、、

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WALKABLE, BIKEABLEは、もう新語じゃなくて、トレンドだ!

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんも、自転車、好きですか?

日本でも、評論家の勝間和代さんが、しばらく前に、「都内の便利なところに住んで、自転車でどこにでも行きます」的なライフスタイルを採用しているということを読みました。

エコで、健康的、節約・時間短縮にもなって、悪いことは何もないですよね。郊外に居住するスーツ着用の会社員では難しいですが、少し自由な職業やライフスタイルを持っている方が、おしゃれなマウンテンバイクで都内を縦横無尽って、イケテるイメージですよね。

米国でも、実は、BIKEABLEという言葉が、メディアに登場するようになっています。(MERRIAM WEBSTERには、2011年のワシントンポストの記事が、紹介されています)

日本で、バイクというと、モーターサイクルのことだと思いますが、これは、和製英語で、バイクは、米国では、BICYCLEの略ですね。

当初、口語だったのが、定着したのでしょう。このBIKEABLEというコンセプト、都市や不動産市場のあり方にも、ニュートレンドを起こしている可能性あり、です。


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日本人は、どんなに危機感を持っても、まだ足りません 観光編

中国在住の中山道子です。私は、子供のときは、2年ごとに、親の転勤で、「違う国」で生活をしてきました。正直、誰にでも薦めたいような育ち方ではないのですが、その結果、得たものもあります。それが、「多面的なものの見方」です。

英語が出来るようになったのも、もうひとつの大きなメリットなんですが、それとは、違うんですね。当時、私は、日本では、「海外仲間」といえば、ほとんどが、「アメリカ帰り」の方々に囲まれていました。(ここで分かってしまうと思いますが、私は差別的傾向のある私立学校に行っていましたので、朝鮮系の人など、国立大学に進学するまで、同級生には、いませんでした。)

そして、アメリカ以外のいくつもの国で生活をしてきた私は、子供の頃は、「日本しか知らない日本人」とやっていくのにも努力が必要でしたが、同時に、「日本以外には、アメリカしか知らない帰国子女」とやっていくのにも、やはり、努力が必要だったのです。

単純化、図式化すると、日本しか知らない日本人は、「Aという観点」を持っているとします。アメリカ帰りの帰国子女は、必ず、お互い同志で集まっては、「Aは日本の常識かもしれないけど、アメリカでは、Bなのにねえ」などといい合うのです。

そうなると、私は、「Aが日本で、Bがアメリカかもしれないけど、カナダなら、Cよ。トリニダードなんかDで、トバゴは、同じ国だけど、Eでしょうよ。イギリス系植民地と違って、フランス系植民地だったらね、、、」と、果てしなく、”相対主義”攻勢が続けられるわけです。当然、誰も、聞いていないという、、、笑

そのため、若いときは、そんな自分がひねくれているのだと思い、事実、中学、高校の先生には、「小賢しさ?」を嫌われていましたが、大学で、専門課程に進学すると(東大も教養は正直、高校と大差なかったです)、少人数制ゼミナールの場で、はじめて、先生に「視点」をほめられるようになりました。

そして、今、振り返ってみると、事実、実社会では、「そうしたくても、他の人と平仄を合わせることが出来ない」自分のこの”独自視点”(?)が、英語力と同時に、私のサバイバル・スキルの原点となってくれたのです。

大学卒業後は、「自分の考え」を述べると、上の人が、大体、「なるほど。考えもつかなかった!」とほめてくれて、取り立ててくれるようになりました。しかし、同輩には、これがますます嫌われ続けたため(笑)、そんなに若くなくなる頃には、誰とでもやっていけるように努力するのはやめて、「勝手にする」戦略に転じ、今の、もう少し穏当な「自分のエンジョイする生活を選び取る」に至るのです。

子供の教育を考える頃には、この「複眼的なものの見方」が、私にとって最大の武器であって、子供に伝えたいのは、これなんだということが、わかっていました。

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72の法則とは? あなたは、”マシュマロ・テスト”に合格できますか?

対米不動産投資家の中山道子です。

「72の法則」とは何か。このサイトは、不動産に興味がある方が来訪されるので、不動産関係者の場合は、知らないという方も、おいでかもしれません。

これは、「72を、金利で割ると、元本がいつ二倍になるかがわかる」という”マジック・ルール。”

例えば、私のご案内している短期融資案件は、金利は、通常、年率12パーセント前後。72を12で割ると、6年で、

《元本10万ドルが、非課税で、6年間年率12パーセントで運用できると、2倍に増える》

ことがわかります。日本や米国在住の方は、納税義務がありますが、私の顧客様で、居住国によって、納税義務がまったくない方々もおいでですので、このシナリオは別段非現実的なものではありません。

ただ、一般には、このような高率のリターンは、難しいわけで、ここで、少し土俵を変え、米国の株式市場のインデックス指標を前提にすると、歴史的には、7パーセント前後が、目標でしょうか。

そうすると、401kのような税金繰り延べ口座で運用が出来れば、市場のあり方によっては、

72÷7=10年強

で、元本を倍にすることが目標になります。

しかし、このようなリターンは、決まったものではなく、歴史的に見ると、数十年単位にわたって、こうだという話であって、確実なものではないわけですね。

また、米国ではそうした数字が出ていますが、日本の場合、年金運用なんかは、目標を3、4パーセント台(「賃金上昇率プラス1.7パーセント」)といった数字においています。4パーセントでは、免税でも、元本が倍になるのに、18年もかかりますが、それでも、年金や資金運用関係の日本の専門家は、「そんなよい成績は、無理だ」と思っているようです。

このように、真剣な資産形成には、時間がかかります。投資の効果(可能なら税金を繰り延べして)は、10年単位、20年単位で見ていってはじめて、大きなリターンをもたらしうるのです。

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2014年6月メルマガ掲載の案件 回収報告

対米不動産投資家の中山です。2014年6月に、《リスクゼロ4万ドル投資@年率10%》という表題で、メルマガを発行しましたが、覚えておいでの方はおいででしょうか。

こちらの物件です。

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今週、その案件に投資をしてくださったお客様への償還が手配できましたので、これは、私自身の資金を主として使った案件だったこともあり、ご報告します。

この案件については、ブログ上でも、以下の記事リンクで、言及をしております。

2014年6月3日メルマガご案内案件について

2014年夏 視察旅行、SKYPEセミナーお礼とご報告 その1

2014年6月にメルマガで募集した案件が、修理終了し、FOR SALEに

 
”不動産投資におけるリスク・ゼロ”とは、何か?

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健康、長生きも、リサーチで、実現できるかも? 根幹治療、ただいま、無期限延期中!

対米不動産投資家の中山道子です。今、2月の日本行きに当たってのセミナー段取りに入りました。今のところ、東京は、2月5日金曜日に、少人数向けにワークショップ形式のパソコン・セミナーを行いたいと思っております。6日土曜日は、久しぶりに、「建物検査レポート」セミナーでも、、、(ご意見ありましたら、教えてください。)

さて、今日は、「対米不動産投資とはまったく関係ない話題」です。あまりにもうれしいのでブログを読んでくださる皆さんにもご報告です。私の年になると、健康は、金と同じくらい、いや、金に換えられないくらい、大事になってくるのです(笑)。

実は、私、歯医者さんに、去年2月から、根幹治療しなさいといわれていた歯があるのですが、それを、自助努力で、”治療無期限延期”扱いにしてもらうことが出来たのです!


注) 根幹治療(ROOT CANAL)とは
歯の神経だけを抜き取り、充填剤を入れなおして、歯の補強のために、上にクラウンをかぶせる。いきなり抜歯するのではなく、神経がやられた歯を、少しでも長く保存する方法として普及するようになった。

五四広場に面したビルにある王先生のオフィス! 中は、最新式の欧米機器ばかり。先生は、日本で博士号を取ってきた方です。

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学区と物件価格の関係 究極の選択

対米不動産投資家の中山道子です。

日本でも、今、女性がもっと外に出て働くべきだという政策方向が打ち出されたようで、最近、保育園問題、学童問題などが、よく取り上げられるようになりましたね。

諸外国のほうが「働きやすい」、それに比べて、わが国は、、、という論調も見受けます。「米国ならこんなに恵まれている」といった記事まで見ることがあり、びっくりします。

私の実感では、数は足りていないという話ではあっても、公営の保育園があって、しかも、小学四年生まで、公立学校に学童がある日本は、米国より格段にいいと思いますが。。。

米国では、公立の保育園などというものはないので、福祉を受けられるような立場の父母であれば、割安の非営利のセンターのようなところに預けるオプションがある場合もありますが、大都市圏に居住する中産階級の父母の場合は、多くの州では、プレスクール時代から、毎週、300ドル前後、毎月、1,000ドル以上の保育費を払うのが当たり前。

よく、「移民ビザをちゃんと持っていないナニーさん」が話題になりますが、子供が二人以上いれば、保育園に入れるより、月給2,000ドルからの不法移民ナニーさんのほうが安いんですね。

学齢期になると、対策は、放課後とお休み期間だけになりますが、米国では、夏休みは、3ヶ月近くあるので、働く親は、祖父母に預けることが出来ない場合、通常、子供をサマーキャンプに行かせるしかありません。

節約志向の場合に便利なのが、YMCAなんかですが、安いところは、エリアによっては、行かせるのにためらわれたりする環境ですから、結局、郊外型の託児を志向すると、それほど面白みのないものでも、やはり、1週間250ドルからと相成ります。


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《写真キャプション:ミシガン大学アナーバー・キャンパスに面している一軒家。大学のスクールカラーであるネイビーブルーを上手に取り入れた外装がおしゃれです。このあたりは、リフォームしていないような古い家でも、田舎のミシガンとしてはトップランクの50万ドル以上が普通。本来なら家賃2,000ドルが相場ですが、学生に、一部屋ごとに貸せば、4ベッドルームの一戸建ては、月額家賃4×800ドル=3,200ドルの高キャッシュフロー物件になるというわけ。同じ学区でも、ここから車で5分で、物件価格は半額にもなり、また、30分運転すれば、物件価格が10分の1の学区エリアにもいけるという極端な状況です。中山撮影》

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保険をかければ大丈夫? 案外面倒ですので、お気をつけください

対米不動産投資家の中山道子です。7週間ほどの米国滞在を終え、ようやく中国に帰ってきました。米国は、何でも車で疲れますが、こちらでは、家のすぐ外に店が何軒もあるので、早速歩いて野菜をたくさん買い込んできました。アジアはなんと言っても便利ですね。

クオリティオブライフにも、いろいろな定義の仕方がありそうです(笑)。

さて、今週は、コンサルティングのご相談があり、電話会議を何回かやっています。その中で、保険の位置づけについてのご質問が出ましたので、こちらで、少し取り上げます。

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人口増に、経済成長。それでも、米国人の所得は下がっていく!

対米不動産投資家の中山道子です。今、米国で夏を過ごしています。デトロイト近郊、シカゴと投資現場を回り、今は、子供のキャンプに滞在させてもらっています。ここは、宿泊型キャンプなのですが、ゲスト用の宿泊棟があるため、私は別棟に一人、いわば、”ホテル暮らし”。子供とは、1日、数十分顔を合わせるだけの「子供からのバケーションタイム?」を満喫中で、親子関係も良好、仕事も大変はかどっております(笑)。

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さて、今日は、例によって、社会問題や都市・人口問題を鳥瞰するために、よく見ているブルッキングス研究所のサイトで、「シンプソンのパラドックス」という言葉にめぐり合いました。

これは、「母集団での相関と、母集団を分割した集団での相関は、異なっている場合がある。」という統計学上のマジックをいうようです。

具体的にどういう例があるかというと、、、

=====シンプソンのパラドックスの例

一昔前、カルフォルニア大学バークレー校は、女性差別で、訴訟を起こされたことがあるそうです。理由は、「応募する女子学生総数に対し、合格する比率が男子学生より低いから。」 

そのデータから、組織的な性差別があるのではないかという疑義が生じたのだということですが、実は、進学先ごとに見ていくと、どの学部でも、女子学生のほうが合格率は高かったんだそうです。

どうして、このようになるかというと、

「女子学生は、合格率が低い学科を選ぶ傾向があり、男子学生は、合格しやすい学科を選ぶ傾向があった」

からだったそう。

=====

日本流に言うと、アメリカの女性は、1970年代から、「肉食系」だったんですね。日本も、今、その波が来ているところでしょうか。女性も男性も、もっとがんばれ!

ということで、今、「壮年米国人男性の年収は、下がっているのか、下がっていないのか?」というのが、この記事のお題。

元ネタ記事は、こちらから。


When average isn't good enough: Simpson's paradox in education and earnings

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投資案件のキャパシティーについてのご案内 2015年7月24日補足

2015年7月24日追記

現在私は米国出張に基づき鋭意対策中です。
この問題については、解決のめどが立ちつつありますので、今後、投資する案件のクオリティを維持しながら、お役に立てる限り、投資家様のために、がんばっていきたいと思います。


対米不動産投資家の中山道子です。

2012年以来、ご好評を頂戴している「対米不動産投資・短期融資案件」に関連するお知らせです。(投資商品内容のご説明についての詳細はこちらのURLでどうぞ

堅実な案件を確保するため、キャパシティー的に、どんどん成長をするというわけにいかないという業務の性質上の特徴があり、今後、ご新規様のご相談者様へのご案内が難しくなる可能性が生じております。

現在、既存のお客様優先で回っておりますため、ご投資案件ご償還後、再度のご依頼をいただける場合、新規案件は、順次、内々に、ご順番どおり、ご案内させていただいております。ご理解ください。

今後の動向にご関心を持ってくださる場合は、メルマガへのご登録をよろしくお願いいたします。既存のお客様は、皆様、ブログを詳しく読んでくださり、メルマガをご購読くださるところから、お付き合いをおはじめ下さっておいでです。

今後、取り扱い案件が拡大できるようになりましたら、また、ブログやメルマガでご報告させていただきます。

最後に、多くの顧客様は、10万ドル前後から20万ドル前後の投資案件をお探しなところ、一案件で80万ドル以上といった額で問題ない場合は、まったく違うレベルで、需要があり、案件マッチングが別途できますので、お問い合わせください。億単位の担保価値のある商業案件を担保として抵当権を付けての安定投資をエンジョイしていただけます。


引越しによる生活費緊縮の目標額を達成! 中国の年間生活費は、〆て200万と相成りました

対米不動産投資家中山道子です。

今、2015年7月で、子供の学校が、夏休みとなり、仕事も兼ねて、また、米国です。アジア居住の場合、夏の2ヶ月は、親はやることがなくて難儀します。日本の公立だと、お休みは1ヶ月しかないし、登校日もあり、その意味では、親にとっては便利ですよね。

今滞在しているのは、去年もお邪魔したデトロイト市内にある「シティー農園」。今、米国では、インナーシティーの貧困、荒廃がひどいのは皆さんご承知の通りですが、そうした動向に対し、「逆に、シティー内で、urban farming をコンセプトに、都市再生をめざしていこう」という静かな市民運動が、進行しています。

これは、どちらかというと、ライフスタイルであり、国際ニュースとして大々的に配信されるような派手な活動でもないですが、日本語では、例えば、そうした動向に対し、行政が前向きに取り組みを決めた例として、下の記事が見つかりました。

アメリカで始まった「都市農業」、シカゴ市の試み

シカゴの南部における空き地を、非営利団体に解放し、シカゴ市内を、一大農業地として開発しなおそうというプロジェクトが、市役所によって推進されることになったということです。市民運動が、現状打開に対して、解決案を提起し、行政を突き動かした例として、今後、空き家が広がっている日本でも、参考となるのではないでしょうか。日本の場合、すでに市民農園というシステムは、馴染み深いですが、これを、都市再生の経済的起爆剤とするというアイディアは、いいかもしれませんね。

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複数投資技を身につけない小規模不動産オーナーの将来は暗い?

対米不動産投資家中山道子です。

最近の米国不動産は、世の中の多くが、依然、不況感をぬぐえないのに、高値高値で、大変です。そんな中、「今後、小口の個人レベルの投資家が、ローンを付けて、物件を購入し、リターンを確実に得ていく」「ローンを返済し、リタイヤに備える」というモデル自体が、全天候、常に有効なのかを、「これから投資家となることを希望されている方々」には、考えてみていただきたいと思います。

ただ、今日は、雑駁な印象論で、具体的な個々の市場では、「こうなっています」というほどの精度の高い話ではありません。ご自身の投資(希望)エリアでの印象とつき合わせてみてください。

「自分のエリアはこうだよ」などのご感想なども、伺えればうれしいです。

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ケース・シラー・インデックス共同開発者、ロバート・シラー 氏、「1929年をほうふつとさせる今だが、今のほうが悪く感じる」

対米不動産投資家の中山道子です。

ケース・シラー・インデックスといえば、米国の主要都市20都市の不動産市場の相場を指標化したもので、それを、その後、開発者たちは、スタンダード・プアに売ったので、今は、S&P・ケース・シラー・インデックスという面倒な名前になっています。

不動産投資関係者から言わせれば、「昔からの主要市場をトラッキングするので、最新の市場の展開(EMERGING MARKETS)を見逃す」などとも言われており、別段、万全ではありませんが、しかし、一番良く用いられる指標であることは間違いなく、共同開発者のロバート・シラー博士は、こうした金融関係の業績をたたえられ、2013年には、ノーベル経済賞を受賞しています。

そんな彼のインタビューが、この2015年5月の終わりに公開されたので、これを、御紹介、分析してみたいと思います。

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93万ドルのご投資償還が昨日滞りなく手配できました

対米不動産投資家の中山道子です。

昨日、93万ドル強の「ご投資への一括償還」が無事執り行えました。

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AIRBNB と 全米不動産協会のコラボレーションが決まったそうです

対米不動産投資家の中山です。さて、今日は、全米不動産協会のニュースにびっくり。

あのエアービーエヌビーと全米不動産協会が、コラボするという期待のニュースです。

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現物不動産投資にこだわりすぎるのはマイナスかもしれません

対米不動産投資家の中山道子です。不動産投資のブログなんですが、今日は、「みんなが、現物不動産投資にこだわらなくてもいいのでは?」というお話です。

現在、私は、「短期融資」(PRIVATE LENDING)という分野に特化しており、顧客様は、大体、そちらのほうに出資をされる方々が中心です。こうした投資については、こちらのサイトもご覧ください。

不動産を抵当にした短期高利回り投資の仕組み

対米不動産投資実績集
対米不動産投資家・中山道子

こうした投資スタイルは、

■ 便宜
■ 元本回収の確実さ
■ 利回りの高さ

を目標にしたもの。

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グローバル・ノーマッド・ライフは、簡単に実現できる!?

対米不動産投資家の中山道子です。今、中華圏のポテンシャルを体で感じてみたくて、中国に住んでいますが、それなりに楽しくやれています。

今日は、最近登録した「グローバル移住希望者向けメールマガジン」(日本人向けではなく、欧米人向け)の最新号に、食いついてしまいました。日本人向けに、マレーシアなどの移住情報も時々、見ていますが、そちらは、皆さんのほうが詳しいだろうと思いますので、ここでは取り上げません。

いわく、「リタイヤ、起業に、最近、カリブ海で熱いのは、ここ!」

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教育機会の多様化は、こちらも選ばれるという意味だということがわかった日

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。今日は、仕事ではなく、単なる教育ネタです。なぜか、これが、周囲の子育て世代の女性に大変人気があり。。。(興味ない方はスルーしてください。褒められるとうれしいんで、小ネタってことで。)

基本、アジアって、生活費も割安で(シンガポールや香港は違うみたいですが)、小さい子供は育てやすいというか、お手伝いさんも、家庭教師の先生も、人件費が安いですし、小学校レベルでは、教育が充実しています。

私は本土の成長を見たいという気持ちがあって、中国に、しかし、それほど忙しくない小さい地方都市に暮らしています。

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今年二度目に大規模償還の手配をしています


今年2度目の大規模償還の手配をしています。総額100万ドル、合計9軒への「短期融資投資」案件をバンドルでご償還。いずれも、2014年に投資着手していただいたもので、1年たっていないものもありますが、金利は、日割りで年率12%が付けられました。

再投資先の確保で、苦労しています。(このため、ご新規は現在ご容赦いただいております。現在、一案件10万ドル前後が標準で、多くの方は、10万から20万ドル台の案件をお探しですが、投資金額が大きめの、一案件100万ドル前後からでも問題ない場合は、例えば、大型商業案件を担保とするなど、まったく違うカテゴリーで探せますので、別途ご相談ください。)


販売協力のお願い 《神奈川県小田原市》国府津駅 30分 住宅用地

個人的な情報で恐縮です。家族が昔から持っていた土地を共同相続し、売却を希望しております。

リンクはこちらから。

土地
国府津駅 30分 住宅用地

買主をご紹介していただいた場合、業者さんであってもなくても、仲介様と別に、売主の私どもから直接、「商談成立時の掲載価格の1%または20万のうちのどちらか高いほう」を謝金としてお支払いします。2015年6月1日現在、掲載価格は2,480万です。ご連絡は、私に直接(m-nakayamaアットマークmaripoza.com)お願いします。


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私にも、あなたにも、大家がつとまらなくなる日が来る! 投資判断のピークは、53歳で、後は下り坂だそうです

対米不動産投資家の中山道子です。

当然ながら、私の周囲は、不動産をやっている人たちばかり。お仕事上の知り合いは、ほとんど、

□ 大家さん業
□ 不動産関係者
□ 大家さん業参入希望者

といった感じでしょうか。

別の投資に成功した方が、不動産投資に着手しようとするパターンも、結構あります。

そういう場合、「どうして、今まで、不動産なんかやらずに、うまく行っていたのに、わざわざ、途中から、初心者になって、不動産投資のほうなんか、行こうとするか」というと、いくつか、パターンがあって、

□ 税金対策 減価償却や相続税対策が必要
□ 資産額が大きくなり、投資先を多様化しなければいけない
□ 株式など、今やっている投資に疲れる

という感じです。「投資で成功し続けるプレッシャー」というのは、成功者の場合、なおさら、ステークが大きくなり、疲弊感を伴うものなのだというのが、コンサルタントを名乗るようになってからの私にとっての気付きでした。今日は、こうした「中途転向組」も含め、

不動産投資業で成功することで、老後の安定が確保できる

と思っている方に、”素敵な警告”です。

実は、現役の大家さんも、みなさん、「そういう風」に思っているように見えることがありますので、私の考えを述べます。「そういう風に」というのは、「どういう風に」かというと、実は、私は、不動産で成功した後のエグジットを、正確にイメージしているように見える投資家さまに会った記憶がありません。まあ、手仕舞いするときは、人に相談する必要がないのかもしれませんので、私の個人的な印象は、脇におきましょう。


しかし、一般論として、あなたも(私もですが)、今後、高齢となり、いずれかは、死を迎えることになるわけですが、お互い、”お迎えの日”の朝まで、ばりばり、第一線で、不動産投資稼業が勤まるわけではありません。

パッシブインカムとはいいますが、不動産投資稼業というのは、自分で投資物件を管理しない場合でも、要所要所で、大きな決断を伴います。

お子さんが、必ず継いでくれるわけでもありません。配偶者が、そのとき、若くてエネルギーがあまっていて、リテラシーが高く、すぐに交代してくれる状態にあるわけでも、ないでしょう。

不動産だけではありません。多くの主体的な自己充実型投資活動は、頭が働く間に、自主的に、店じまいをする時期を決めることが必要になる場合のほうが多い可能性があるのです。


成功しているサラリーマン・タイプの大家さんの場合、マメで仕事熱心ですから、最後の最後まで、出入りの業者さんとの打ち合わせをし続け、現場で、ばったり行ければ、本望という人もいるかもしれませんが、そんな都合のいいことには、なりません。

それでは、どんな風になるのでしょうか? 例によって、研究小国のわが国には、たいした調査はありません。米国では、日本に先行して、参考になるリサーチが出始めていますので、見ていきましょう。

血の凍る2009年のある研究によると、「金融商品に関連するリテラシーは、一般に、53歳がピークで、それ以降は、下降線をたどり、85歳になった段階では、半数が、認知症となる。医学的な認知低下の診断が下されていない場合でも、実際には、高度に知的なレベルの能力は、低下の一歩をたどるものである。」のだそうです。

The Age of Reason: Financial Decisions over the Life Cycle and Implications for Regulation


注) こうしたアンケートの性質上、有効回答を寄せるほどの認知能力のない人を、集計上、計算に入れる方法は、ないため、アンケートの回答は、実際の分布状態より、高齢者の能力が高く反映される傾向が強いことを前提に、結果を読み込むことが必要です。


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