【 初めての方へ 】
こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。
現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、２０１４年セミナーダウンロードをご利用ください。
【 最新記事 】
昨日、「将来、米国へ、リタイヤ・移住する予定がある」というご相談者様とお話をする機会がありました。係累はないので、エリアは、ご自身の好きなところ、どこでもかまわないということでした。
その際の生活設計の目安として、簡単ですが、便利なツールがありますので、ご紹介しておきます。
日本でも、「ビッグマック指数」などといって、「マクドナルドのビックバーガーが、都市毎にいくらか」ということが報道で取り上げられる場合がありますが、米国では、転勤などのとき、利用するのが、
Cost of living
についてのオンラインのインタアクティブ計算機です。
《となりの億万長者》著者の死にあたって スタンリー先生、ありがとう
もう1週間以上たってしまったので、タイムリーでなくなったかもしれませんが、私も好きな著者、「資産100万ドル以上の資産層の研究」の草分け、トマス・Ｊ・スタンリー氏が、71歳で、アトランタで、2015年2月28日に、自動車事故で死亡されたということです。
ブログはいつも読んでいるので、訃報は、ブログで知り、「高齢ゆえ？」と思いましたが、実は、追突事故だったようです。
影響力のあった本なので、ニューヨークタイムズをはじめ、いくつかの新聞で、記事がかかれました。また、彼は、大学で教鞭をとっていたので、そうした記事には、コメント欄で、「先生ありがとう。授業を聞いて、地味な生活を送り、アーリーリタイヤすることに成功しました」といった元学生のかたがたの声もちらほら。
NYTの記事についた読者コメントのひとつ。
《大意： 30年以上前に、先生が教鞭をとるジョージア州立大学で、富裕層に対するマーケッティングの授業を受け、夫に、ずっとその話をしてきました。先生が本を出す前から、質素な生活を心がけ、50台でリタイヤできました。地味な中古車にずっと乗り続けていますが、二度と働く必要はなく、海外旅行も自由にできます。多くの人の生活を変えた先生に、感謝。ご冥福をお祈りします。》
記事自体は、こちらから。
Paying Tribute to Thomas Stanley and His ‘Millionaire Next Door’
年利回り４２％！ 今この瞬間、ネオヒルズ族よりも怪しく見えているかも、、、
中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国は、生活費が安く、小学生の子供にとっては、教育に対する費用対効果が高いと思うので、今の私たちにとっては最適と考え、ここ数年住んでいます。
意識の高い方は、シンガポールやジョホルバールに住まれるんでしょうが、私は「セミリタイヤ投資家」なので、子供の教育だろうとなんだろうと、固定費削減と費用対効果を追求して生きています（笑）。
中国の算数の教育レベルは、シンガポールより高いですし（我が子は中の下ですが）、中国語と英語のバイリンガル教育機関も選び放題で（うちは中国語に専念させてますが）、しつこいですが、大体似たようなことができて、すべてシンガポールより安いのです。（2015年現在、今、中国での生活費は、私立に行かせ、メイドさんも雇って、年間200万以下です。）
ということで、今日は、「年率換算で、42%になった投資例」です。皆さん、「うそだろっ！」「怪しい」と突っ込んでいますね。。。汗 今、この瞬間、ネオヒルズ族、○沢翼より怪しい私。いつも、「投資は堅実に」「警戒して」とか偉そうに言っているのに、と思われた方もおいでかもしれません、、大汗
下は、該当案件の目論見書の一部です。「ナプキンの裏」レベル、、、いや、急ぎ案件だったもので。。。
《2015年３月４日付 下の記事は、２０１２年の１２月に投稿しました。依然、初級者が、カモにされる話が多いので、最近の読者様向けのご参考に、アップしなおしてみます。読み直してみましたが、あまり整理されておらず、申し訳ありませんが、今余り時間がなくて。２０１５年現在、米国不動産投資のための商業ローンは、外国人には、あまり出ません。最近よく聞く例で、減価償却を目標に、（商業）ローンによる借り換えを想定し、短期の売主ファイナンス契約を組まれる方に相談されることがありますが、現実には、成功するとは限らない戦略だと思います。こうなればいいといった思い込みで投資をするのは、やめましょう。》
私自身、気がつくと、不動産投資自体を米国ではじめたのは、すでに10年以上前。当時は、
■日本で起業したばかりで、日本の銀行の門をたたく勇気もなく
■米ドルベースの小規模の輸入業に携わっていて米ドルが魅力的に
■ビジネスの年金として
米国不動産投資を始めたのでした。バブルだったので、最初の2軒はポンと2年で倍になり、「すごいところだな」と思ったのが、始まりなのですが、その後、失敗などもして、そうした経験を乗り越えながら、コンサルもするにいたりました。
投資のスタイル自体を変えながら、今に至っており、不動産が好きなので、楽しいといえば楽しいですが、やはり、その間には、人に言ったら笑われるレベルのお間抜け失敗を経験し、このブログでも、「ネタ」になってしまったという嬉し悲しい過去があります。
このブログも、気がついたら、2007年からということで、結構な年数がたちました。
その間には、「最初は、自分の失敗ネタ」が多かったのが、最近は、「これはまずいです」というようなお話を、する機会も生じています。
最近の私は、不動産とは関係なく、フェイスブックをやっていたりするのですが、ただ、フェイスブック上で、不動産投資英語勉強会というページを主催しており、そこで、この前、気になったことがあるので、ご注意。
下が、そのときのやり取りのスクリーンショットで、相手の方のアイコンや実名は、消してあります。また、現在、このポストはごらんになることができません。
２０１５年２月セミナー参加者様からの素敵なお便りを紹介させてください
２０１５年２月に、
京都
大阪
東京新宿
東京表参道
でセミナーを展開せていただいておりますが、熱心な皆様との交流に感激しております。参加者様がそれぞれに真剣に投資着手などされており、正直言って、私のような零細の投資家にはかなわないような規模の方も、熱心にメモを取って質問してくださり、恐縮するばかり。
こちらで、皆様のお声を、順不同、差しさわりのない範囲で、ご紹介させてください。一部、お客様の個人事情に触れる部分を編集するなどさせていただいております。
お写真は、２０１５年２月１１日の東京新宿セミナーからです。
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こんにちは。
横須賀のSです。
先日はセミナーをありがとうございました。
ところどころに笑いもあり、あっという間の三時間でした。
自分は今回のセミナーが初めてではなかったのですが、復習として為になったし、なんとなく疑問に思っていたオーナーズ・ローンのお話なども伺えて本当によかったです。
ブログ、メールやスカイプからも充分、お人柄は伝わるのですが、やはり実際にお会いできると嬉しいです。さらに親しみが増します。
セミナー後のコーヒーをご一緒したかったのですが、子どもを引き取る時間の関係で、帰ってきたのが残念でした。今後の展望のようなお話をもっと伺いたかったです。
帰ってきてから主人と相談しまして、今、お世話になっている分がクローズしたら、いくらか足して10万ドル再融資をお願いしたいと思います。ではでは、あと数日の日本滞在を楽しんでくださいませ。
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6日訂正「16階レストランは土曜日は営業しておりません。7日は、3時半から5時45分まで、１階でコーヒーでもご一緒にいかがですか。私のご案内ミスでお詫びします。
＜このセミナーは、3時半から、産業創造館の1Fシアトルズベストで、軽く、懇親の場として、待機しております。私のご紹介している短期融資投資案件ご経験者もご参加されますので、そうしたスタイルの投資にご関心のある方は、懇親の場もご利用ください。＞
対米不動産投資パソコンセミナーを大阪で開催いたします。ご検討ください。また、６日金曜日午前中に、週末がご不便な方向けに、京都でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよいほうにお運びください。
内容 ＰＣ実践！対米不動産投資入門セミナー
日時 ２月７日土曜日18:15PM - 21:15PM（休憩含）
場所 大阪産業創業館パソコン実習室
定員 ２４名様
費用 １万５，４００円
画像は、２０１４年５月東京ＰＣセミナーの模様です
2015年2月対米不動産投資パソコンセミナー最新速報 12日満員締め切り
対米不動産投資家の中山道子です。
2月のセミナーですが、おかげさまをもちまして、
＞2015年2月12日平日木曜日の東京セミナーは、満席を持ちまして、締め切りとさせていただきました。
6日の京都、12日の東京は、それぞれ、平日セミナーで、ご自身のPCを持ち込んでいただき、WIFIをご利用の上、操作していただく方式です。ご自身のPCとWIFIの接続保証は、私のほうでは、出来ませんので、もし、不都合があっても、情報セミナーである性質上、返金対応は出来ません。ご理解ください。
東京は、今回、満室となり、多少窮屈な可能性がありますが、お譲り合いください。
2月6日京都セミナー 最少人数のため、今回、きめ細かな個別対応が可能です
2月7日土曜大阪セミナー
2月11日祝日東京セミナー
へのご参加を直前まで、お待ちします。該当ページで、締め切りになっていなければ、当日朝までお申し込みをお受けできます。ご参加表明後、支払いページをプリントアウトして、会場にお持ちください。
対米不動産投資の中山道子です。
昨日、「海外の不動産相続は、大変な手間ですよ」という記事を書きましたところ（こちらから）、SNSで、不動産業者さんから、こんなコメントを、頂戴しました。
：：：：：
相続関係のセミナーを受けたとき、資産税に強い税理士さんが、海外に資産移せば国税に見つからないと軽く考えハワイに別荘とか買って困ってる方が沢山いると言ってました。
：：：：：
2015年の今、こんなことを考えられる方はいないと思いますが、具体的に、どういう流れで掌握されるかを、ここで一応ご説明しておきます。
対米不動産投資家の中山道子です。
今、2015年2月セミナーのために、参加者様とのやり取りが始まっています。今年の企画として、セミナープレメールを特に充実させ、個別のご質問も、プレメールで、ばしばしお答えしております。
今日は、こんなメールが。
《私はカリフォルニアに一軒投資用物件を持っております。》
対米不動産投資家の中山道子です。今週は、素敵なメールを読者様から頂戴しましたので、ご紹介したいと思います。
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お世辞でなく貴ブログは、私が定期的にチェックするHPの五指に入ります。
『投資家志願者が、普通の生活をしてはいけないこれだけの理由』エントリーの「借金がある方は、まずは、それを返済するまで、飲み会どころか、そもそも、タバコをすったり、缶コーヒーを買うなど、普通の人間がするだろうと思うような”常識的な消費行動”をとってはいけません。借金がなくても、こういうことは、「しなくて済めば、それに越したことのない」行動です。」、金言として胸に刻んでおります（ちょっと大袈裟ですが。独身男ですが昼食は十五年以上手作り弁当です）。
資金もないのでしばらくは東京の不動産に注力しますが、いずれセミナー等でお目にかかるかもしれません。その節はよろしくお願いします。
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こんにちは。世の中には、詐欺というものがたくさんあり、これは、投資失敗とは別のカテゴリー。
ちょうど、今日は「カンボジア不動産投資詐欺」が関係者逮捕や立件に持ち込めた、というニュースを、関係の弁護士先生のSNSでの勝利宣言で拝見し、心の中で、拍手しました。弁護団は、ほぼ、手弁当だったということ。頭が下がります。
「アメリカ不動産のサイト」ですが、少し距離があるほうが、物言いしやすいところもあります。まずは、読売新聞の報道を拝見させていただきましょう。
「カンボジアの不動産への投資名目で現金をだまし取ったなどとして、神奈川、北海道など１３道県警の合同捜査本部は２８日、「ＦＩＲＳＴ不動産」元社長の米沢靖之容疑者（５４）（福岡市西区）ら男女１３人を詐欺容疑などで逮捕した。」
＞＞ ロバート・アレンさんは、最近、アジア講演ツアーをいろいろされているそうです。すばらしいことですが、彼の資産は、不動産投資ではなく、セミナービジネスにより築かれていると思ったほうが早いです。モチベーションを与えてくれる存在として、位置づけましょう。そうしないと、「彼の言っていることが、できるのか？」と誤解してしまい、自分自身が、やけどします。＜＜
中山様、
はじめまして。都内の不動産会社勤務のアラフォーのMと申します。
ブログやメルマガ、いつも興味深く拝見しております。
様々な情報を調べているうちに、米国不動産に興味を持つようになってきた昨今です。
ここでローンについて質問がございます。日本の場合ですと、地銀などのアパートローン利用によるハイレバ投資が可能で、銀行によっては購入金額の90%以上、場合によっては100%ちかくローンを出してくれ、自己資金が非常に少なくて済む場合があります。
少し調べたところ、アメリカではそこまでハイレバのローンを提供する金融機関はあまりないようです。ただロバート・アレンがnothing downに関して、様々な手法を組み合わせることで自己資金を非常に少なくできる、と言っております。
《この記事は、2011年公開し、2015年1月27日手直し更新しました》
アメリカ不動産遠隔投資コンサルタントの中山道子です。今急に思いつきましたが、遠隔と二文字入れると、私のやっていることがわかりやすいかも？？
さて、今日は、よく聞かれるトピックについてお話をいたします。まず、multi family（マルチファミリー。米語流の発音だと、マルタイ・ファミリーと発音します）案件について。
普通の一軒家に対し、muti family案件というのは、日本で一般に「アパート」と認識されている種類の物件、つまり複数世帯案件です。
その前に、まず、日本人には異質ながら、重要な整理点がひとつ。
米国では、residential property と評価される multi family は、2-4室（two to four units）まで。5室からは、「商業案件＝commercial real estate/property」と評価されるのです。
どう違うんだというと、決定的に違うのが、融資。
対米不動産投資家の中山道子です。
最近、米国の「都市研究」が熱いです。この週末は、そちらの勉強を少し。。。
こういうことの情報収集のメインにしているウエブサイトは、ブルッキングス研究所のもの。
ここは、米国で最も影響力の有る中道派シンクタンクとして左派からも右派からも一目置かれているので、ここのサイトをウオッチングしていると、
＞ 話題の研究のレビューが読めたり
＞ 最新データのまとめが要領よく見られたり
します。
アメリカ不動産 HOME WARRANTYとは何か ホームワランティ保険
不動産を購入する際には、いくつもの保険が必要になります。通常、以下の３つでしょう。
＞ タイトル・インシュアランス 名義に傷がないことを確保するため。
＞ 火災等保険 家屋に対する窃盗強盗による損害も通常入ります。地震、テロは特約。
＞ ホーム・ワランティ保険 通常は基本建築の一部でない家電等の修理保険
今日は、ホーム・ワランティ保険についてご説明をします。日本ではあまり聞かない制度なので、戸惑われることが有るかと思います。
対米不動産投資家の中山道子です。
お客様が、2014年6月以来、22万7,000ドルを投資してくださっていた下の物件。物件に売却をかけるための掲載しばらく前に、インテリア、大丈夫かなあ？という記事を、書きました。
関連記事↓
男性脳！女性脳！ 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？ 前編
男性脳！女性脳！ 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？ 後編
9月6日に掲載し、最初の価格は、55万ドル。それに対し、冬になっても、多数の内見者は来続けていたのですが、購入の買い付け証明が、なかなか来なかったので、少し値下げをし、結局、$529,000というオファーに対し、手を打った、決済は、40日後で合意をしたということです。
私のご紹介したお客様は、このプロジェクトに、22万7,000ドルを、年率12%で融資し、大体、270日ちょっとですので、2万ドル強の金利リターンが生じます。
この物件は、あちらの当初の計画では、要修理の現状有姿状態で、購入価格23万ドル、修理に7万ドルが計上されていました。当方は、物件購入価格の融資だけを申し込まれたので、修理代が最終的にいくらかかったのかなどは関知していませんが、プロジェクトが大きければ、利益率が同じでも、残る額は、大きくなりますので、融資を受けた地元の業者さんも、喜んでいます。
売買契約が成立しても、決済には結構時間がかかるので、2月末目標ですが、たぶん、3月にずれ込むでしょう。自宅として住まれるわけなので、購入者は、融資を受けての購入ですが、最近の銀行は、重箱の隅をつつくような要求をたくさんします。
もちろん、場合により、購入希望者に融資が成立しなかったなど（急な発病や失業など）、ご破談になる可能性もゼロではありません。
しかし、今の段階では、とりあえず、普通に行けば、プロジェクトの山は、8割方、山頂は見えていると思っていいと思います。よかったです。
「年収は住むところで決まる」 エンリコ・モレッティ氏の研究の不動産投資家にとっての意味
対米不動産投資家の中山道子です。
2012年の本で、すでに翻訳されているので、ご存知の方も多いかもしれませんが、米国の人口動態に関連し「高学歴の人間の動きをウオッチングすると」という視点から書かれたのが、
Enriko Moretti, The New Geography of Jobs
日本語の翻訳は、さらにぶっちゃけのタイトル。
対米不動産投資家の中山道子です。
私の米国不動産投資家生活も、もう13年目となりました。コンサルティングをはじめてからは、9年目です。このブログは、2007年開始なので、8年目。本当にありがたいことですね。
長くがんばれば、なんでも格好が付くようになるものだなあ。私の偽らざる実感です。
この間に、海外不動産投資を薦める周囲の日本人向けビジネスのアクターたちも、見渡せば、大きく様変わりしていきました。平たく言えば、皆さん、結構、つぶれたり、撤退したりして、去っていくのです。
米国の中で見ても、本場の不動産グルー（GURU、先生）の勢力図自体、入れ替わりが激しく、いちいちついていけません。
この間、一投資家の立場で、大過なく過ごせてきたのは、本当に運がいいことだと感じます。ただし、「継続は、力なり」は確かですが、お稽古と異なり、投資の場合は、資金が底を付いてしまっては、がんばり続けられません。
2015年2月のセミナー参加表明者様が増えるにつけ、私のほうも、プレメールを開始しました。
私のこれまで開発したセミナー内容は、米国不動産関係の概要を理解していただくために、いくつかのトピックに分かれます。
＞ パソコンで米国不動産リサーチをする実践的方法を学ぶセミナー
＞ 米国不動産投資入門セミナー
＞ 建物検査セミナー
＞ 融資セミナー
など。いずれも、時期や内容がそれぞれで、時間的な関係もありますし、融資のように、「今は話してもあまり内容がない」状況の場合もあります。
この2015年2月の東京大阪京都セミナーは、パソコンセミナーだけなのですが、それだと、理解できない基本的な部分も出てきてしまうので、プレメールで、多少、不動産市場のあり方の話もし始めました。
予定は、
2月6日京都平日セミナー
2月7日大阪土曜日夜セミナー
2月11日東京祝日午後セミナー
2月12日東京平日午前セミナー
となっております。下のバナーをクリックして詳細をご覧ください。
そして、昨日のセミナー向けプレメールに対しては、下のお便りを、ある受講者様から頂戴しました。
＞中山様
＞事前に基礎知識を教えていただきありがとうございます。
＞限られた時間でセミナーを有効にするための配慮ありがとうございます。
しばらく前に、フェイスブックの不動産英語勉強会に投稿した記事です。ブログでは、紹介したことがなかったことに思い至りました。2014年7月の話ですね。
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今日は、久しぶりの ＤＯＯＲ ＫＮＯＣＫＩＮＧ。ドアノッキングとは、日本式にいえば、アポなしの泥足訪問営業のことです。
名義瑕疵保険-タイトルインシュアランス／タイトルポリシー（title insurance/title policy）
《2012年の記事を2015年1月20日に加筆訂正しました》
アメリカ不動産投資家の中山道子です。
ご関心がある方は、まずは、私の無料メルマガへご登録ください（各記事の末尾にスクロールしていただければ登録できます）。
米国不動産取引において、名義書き換えに重要な役割を演じるのが、タイトル・インシュアランス。今日は、この用語をご説明します。
アメリカでは、日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査（title search、タイトルサーチといいます）したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドルからで、物件の価格が、保証額の最大額になるので、高級な物件ほど、タイトル・インシュアランスは、高額になります。
州にもよるでしょうが、例えば、２０万ドルくらいの物件のタイトルインシュアランスは、１，０００ドル台くらいになるでしょう。
この場合、買主が希望するように、万全な名義書き換えが担保できなかった場合に、保険がカバーしてくれるリスク補填額の上限は、決済価格となるのです。
というのは、権原保険は、「決済時」以外は、購入できないからです。（タイトルサーチ自体は、有料で、随時、可能です。）
他方、保険は、購入後、何十年たっても、売却するまで、または、売却後のトラブルについても、有効です。また、一応保険会社が、全国レベルで名義問題のサーチを掛けたという調査をしてもらうということに意味があるのであって、保険にＯＫが出ること自体が、重要なのであって、補償金額自体は、多くの場合、そこまで決定的な問題ではないともいえるかと思います。
スイス・フラン・ショック！ 顧客様は、こんなことを考えている
スイス中央銀行が、ユーロへの連動をやめると公開し、FX関係者は、大打撃！
今日の日経オンラインのアップデートによると、
そんなニュースもなんのその、今日、2月のセミナー参加者様向けに、うちうちの大変ローカルなメルマガを書いていたら（タイトルは、「弁護士には言うなといわれましたが／○○業者アラート」です）、米国在住のお客様から、こんなお便りが。
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大家さんはいろいろ大変なのがわかっているだけに避けたいですし、貯金だとせいぜい0.8％/年くらいしか利子もつかないし、株やオプションでのトレードは、税金のファイルが非常に面倒で避けたいですし、外貨や先物はその点最後のP/Lの税金申告だけでいいので楽なのですが、口座がFDICで保護されてないので、あまりお金を入れられないのですよね。[中山注：米国の預金保護制度]
今回のスイスフランのようなブラックスワンイベント[中山注：めったに起こらない壊滅的事件]があったときに、ブローカーが破産したら戻ってきませんから。。。
2015年の1月17日の今日、ネットで、阪神・淡路大震災20周年であると、遅まきながら学びました。30万人が避難を余儀なくさせられ、死者 : 6,434名、行方不明者 : 3名、負傷者 : 43,792名の戦後最大の被害を出したことを、いまさらながらに、読み直し、かみしめております。
今の段階では、阪神・淡路大震災は、直接の復興支援が必要であるという感じではないようですが、関連して、東日本大震災被害お見舞いの一環として、「福島から私のセミナーにおいでくださるお客様」へは、セミナーを無料ご招待させていただいております。私は不案内でわかりませんが、地元への効果的なご寄付を私に変わってお願いする趣旨です。
福島県にご住所がおありの方は、私のセミナーを、普通にクレジットカードで、ペイパル決済をお済ませください。確認の際、ご住所が福島である場合、お申し込みを受けた上、支払いを全額ご返金しております。（手数料不要）
ミシガンのほうで、11万5,000ドルの投資案件の打診があり、その話は、この前、「年末最後の投資案件」ということで、取り上げました。
この案件は、以下のめまぐるしいスケジュールで進んでいたのですが、、、
2014年12月30日 案件が私にメールされ、同日処理。1月9日決済予定とのこと。
2014年12月30日 投資相談を頂戴していたお客様に決済日をあわせ、ご案内
2014年12月31日 お客様から、投資可能とのご通知を頂き、借用書等の作成手配
2015年1月9日 弁護士から書類が到着、月曜日12日決済との告知、お客様送金
対米不動産投資家の中山道子です。
ここ数年、私は、遠隔から管理を必要とする「大家業」ではなく、「高金利で、１年といった短期間の間、不動産を担保に、融資をする」ことをしています。
不動産への抵当権をカタに、年率１２％といった高金利の貸付をするわけですが、米国も、今は低金利。日本とは比べ物になりませんが、普通の自宅ローンなら、与信がいい人は、年率３%台。どういう方が、こういう高金利を欲し、満足しているのでしょうか？
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※ときどき、メールアドレスの入力間違いが見受けられます。
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※ご相談の内容によっては、 「 お返事できないこと 」 もございます。ご理解ください。
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