アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

2011年秋 中山道子 不動産投資英語塾 by Skype

2011年9月24日追記 二回目の英語塾から、皆さんなれてきたので、SKYPEでも集中できそうだということで、当初の予定であった1時間ではなく、1時間半になりました。料金は変わりません。こちらから。

2011年7月には、2年間続いた「不動産投資英語塾」で読んできた300ページ以上のテキストを読了することができました。参加者の皆様には、心より感謝申し上げます。

他方では、今まで、ほかのセミナーもそうですが、英語塾は、遠方の方にはご参加いただけなかったので、心機一転して、2011年9月からは、「電話会議サービスを利用したグループ英語塾」を半年単位で、開催着手してみようと思います。


期間:2011年9月から6ヶ月
回数:1時間(準備を含め。実質50分)を15回
方法:Skype
参加人数募集数:数名から
費用:2万6,000円(ペイパル決済)。
   単発参加は、一クラス2,500円(ペイパル決済)
必要なもの:PC、Skypeソフトダウンロード、ヘッドセット
教本: Gary W. Eldred, Investing in Real Estate 6th Edition (2009)
時間帯:隔週土曜日朝10時から11時
日程:9月3日、17日
    10月1日、15日、29日
    11月12日、26日
    12月10日、24日
    1月14日、28日
    2月11日、25日
    3月10日、24日

方法:スカイプをPC上にダウンロードして頂き、私が会議主催者として、皆さんを会議に招聘します。ノイズを抑えるため、主催者である私と担当の方以外は、原則、音声をミュートとされ、チャットで、質問等をご入力ください。

会議は、割り当てた分担を交互にやっていただき、私は、コメントをしていく体制を想定しておりますので、参加者様のプライバシー問題があり、録音等はできません。基本的に、毎回ご参加いただけない場合、復習は独自にお願いします。


→スカイプのダウンロード方法は、こちらから。

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過疎地遠隔投資の醍醐味か? 久しぶりのシラキュースで

こんにちわ。東京からアメリカ不動産投資をしている中山道子です。今年の夏は、7月10日から9月1日まで、アメリカで仕事をすることにしています。

具体的には、「ニューヨーク州シラキュース市に4泊、ミシガン州ロチェスターヒルズ市に6週間、帰国前にサンディエゴで3泊」という旅程で、原則、仕事なのですが、最後のサンディエゴだけ、レゴブロックで有名なレゴ社が経営するレゴランドでの”プチ夏休み”。

この間、小学一年生の子供は、アメリカの「私営学童」のようなところで、すごすアレンジを手配しました。小学校の終業式より1週間前に出国し、始業式の日に帰国する強引なスケジュールですが、通わせている地元公立の担任の先生は、大変暖かい方で、連絡帳は、「2ヶ月ものバケーション、いいですね」との記載のみ。、当方の「教育方針」に、無事、賛同していただけました。


え?


どういう教育方針かというと、、、


うーんと、、、


えーと、、、(汗)


「親が働く背中を見て子供は育つ」でございます!ハイ!!


++++++++


さて、細かいことは省くとして、シラキュースでは、郊外の素敵なおうちをお持ちの友人のところに泊めてもらっているところ、そのお宅が、実は、今、ちょうど、MLS(アメリカの物件情報掲載システム。REINSの本家版)上、for saleなので、ちょっと、ご紹介してみたいと思います。

Anmesyr.gif

現在押しかけているマークさんご夫婦のおうち。二人が、フロリダ移住計画断行中のため、お宅は、現在、under contract(売買契約を締結したところ)というわけ。

MLSにも詳細が掲載してありますが、ちょっと差し障りもあるかもしれませんので、住所は伏せます。

物件詳細:
NY州シラキュース市近く某市
1973年築
3BR、2BA、1,750SQFT(150平方くらい)
土地サイズ: 10,260SQFT
木造、木造サイディング
全館空調(エコ暖風機式furnace)
プールあり

もともとの購入価格:2001年、10万ドル
売価:14万ドル

固定資産税 今年度実績 3,600ドル

賃貸したら?

うーん、もともと、持ち家比率が高そうなエリアで、あまり賃貸物件のcomparables(査定比較のための近隣物件)がないのですが、1,500ドル前後くらいなのではと思われます。投資には、まったく適しませんので、念のため。

郊外の環境良好なエリアで、どこにでもいるアメリカのリスのみならず、鹿もよく出るということ。おうちの玄関脇のパインツリーに、なぜか、小鳥が巣をつくっていました。私たちが来たとき、3つの卵を温めていたようなのですが、今日見たら、孵っている!


昨今のアメリカの家は、玄関を使わず、出入りは、ガレージドアなので、玄関脇でも、おかしいということはないのですが、、、

でも、目の前5センチくらいまで接近しても平気で卵を温めている親鳥さんも、絶滅したといわれるドードーと同じくらい、無防備だ、、、


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遠隔自主管理案件に滞納が!

すでに熱中症が頻発しだした2011年7月初旬の東京。皆様は、いかが、お過ごしですか?

私はというと、ここ2日ほど、実は、遠隔で自主管理をしているノースラスベガス市の物件のテナントさんとのやり取りに、頭を悩ませていました。

実は、テナント夫婦が勤務するサハラというホテルが、2ヶ月前、倒産したのです。

サハラ・ホテル閉鎖!

sahara.gif

この物件は、私が、2003年に取得したもので、テナントさんは、2006年12月から借りてくださっている長期の方。アメリカで、賃貸契約が5年目に入るなんて、成立すると思わなかったぜ、、、

誠実、温厚で、しかもきれい好きのご夫婦なのですが、、、

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英語塾で、300ページ以上の本を、読了!!

東京中心に、米国に対し、不動産投資に着手して8年近くになる中山道子です。

この週末は、いろいろな楽しいイベントがありました。私が、2009年から隔週で主催している「不動産投資英語塾」で、300ページ以上あった読本、Buy and Hold を無事、通読することができたのです。

写真は、最終回の皆さんの真剣な様子。うれしすぎます!

eigojuku.jpg
最終回ということで、いつもより大目の人数が。


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中山さんのセミナーを聞いてトランプタワーを購入するのをやめることになりました

2011年6月25日には、初級者向け対米不動産投資セミナーに多数のお集まり、ありがとうございました。東北など地方からもお越しがあり、私も、熱が入りました。

いくつか、ご感想も頂ましたので、ご紹介します。刺激的?なタイトルをつけてしまいましたが、「投資購入基準に関連し、大きな転機となった」といってくださった方のお便りです。


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N様 一部抜粋

今回 円高もあり ハワイへの投資を検討しています。
もちろんアメリカ本土のほうが利回りなど魅力はありますが なにぶん英語の問題もありハワイなら日本人リアルターも大勢いるのでということで トランプタワーがお手軽かと考え 7月に見に行く予定でした。

ただ目からうろこだったのは

XXXXXX〔私がセミナー中お話した米国不動産についてのご注意〕

ということを知り(実際トランプのXXXXXを見たらXXXXXでした)
長年の課題だったXXXXXXX対策に使えそうです。

ハワイはトランプをやめてXXXXXの物件を探そうと考えています。

本題とはそれた内容と思いますが 非常に勉強になりました。
ありがとうございました。

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円高、不況でトランプタワーがお手軽となり、ご購入をご検討されていましたが、逆に、富裕層のこの方は、抜かりなく情報収集をされることで、大変な得をしてくださったと思います。

このように、私のセミナーを賢く利用してくださったNさまのご感想に、感謝です。不動産については皆さんスタンスが違いますので、トランプタワー自体がいけないということはなく、むしろ、ゴージャスですばらしいと思いますが、この方は、「似たような価格帯や顧客層向けの物件であっても、もっと実利のある投資物件が簡単に見つけられるポイントがあったのだ」ということを知り、長年の悩みを解決する購入方法として、私の情報を採用してくださったわけです。

7月のハワイ投資旅行のお役に立ったことを、うれしく思います。

ちなみに、私のブログでは、これまで、オープンをモットーに、「有料ランクのノウハウをありがとう」と、多くの真摯な投資家様のサポートを得てきましたが、その反面、ノウハウをオープンにし過ぎて、ネットで、私のコンサルサービスの猿真似をするブログ等が出たりしています。

(ご自身が自分の投資用に、私のブログを参考にされ、似た手法をトライされることは、ご本人のご判断で行うことですので、ここでの指摘には、それは、含めておりません)。

実は、そういったサービスを利用してしまい、物件の紹介を受けて購入した方から、相談が入るなど、残念なことも出てきたので、今までのように、ブログ上で、何でもオープンにということは、できなくなりました。

それでも、これまで記載したことの多くは、現在、引っ込めるまでにはいたっていませんので(今後さらに変更するかもしれませんが)、過去ログやメルマガご購読のほか、私が、セミナー等直接のご挨拶できる場のほうも、ぜひ、ご検討ください。セミナーのほうは、現在、振込みNGで、クレジットカード決済をお願いして、身元や住所秘匿の方は、ご遠慮願っておりますので、安心して、「時間が許す限りのノウハウ全ディスクロージャー」をしております。

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日本のカントリーリスクをどう考えるか 読者様からの質問

日本中心に、遠隔投資で、米国不動産投資を、7年ほども行い続けている中山道子です。

ブログは、光栄なことに、いろいろな方々にごらんいただいており、時々、読者質問などもあります。

今週は、こんなやり取りがありました。


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中山様

ブログをいつも楽しく拝見しています。

さっそくですが、NY州のSyracuse と Rochester に1棟8戸のアパートの購入を考えています。

現在、日本にある家賃収入のみ(月額16万円)だけが収入源で1年前に現金で購入したものです。また埼玉県のY市に持ち家もあります。

不動産担保で日本では3千万円の借り入れが出来ると言われたのですが、カントリーリスクや利回りを考えると以前住んでいた事もある、アメリカに投資を考え始めました。

先生のアドバイス、またはお会いしてコンサルティングをお願いしたいのですが、ご都合その他はいかがでしょうか。

お忙しいとは思いますが、よろしくお願いします。


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  つづきを読む > 日本のカントリーリスクをどう考えるか 読者様からの質問

対米不動産投資視察旅行記2

急に暑くなりましたね。この6月に行ったデトロイト視察旅行については、読者の方に、以下のようなコメントも頂戴しました。


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中山さん

お世話になります。

視察ツアーブログ、羨ましいなー、行きたいなーと思って拝見していました。

土曜日の初級者セミナー申し込みさせていただきました。
懇談会もお願いします。

でもセミナーを聞けばとくに質問はなくなるような気もしますが。
とても楽しみにしています。

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いろいろ盛りだくさんのイベントがありましたが、私自身、いっぱいいっぱいで、写真が取れなかったものが多かったのですが、参加者様が、取ってくださった写真も交え、また、その雰囲気を、ご紹介したいと思います。H様、たくさんの写真のシェア、ありがとうございます。私のとったものと混じって、ご紹介に使わせていただきますm_m


+++


すでに、何回かご紹介していますが、定宿となりつつある、3回目のBアンドB、Inn On Ferry。B&Bというのは、小規模の宿泊施設で、北米では、日本のように、民宿というイメージではなく、「小規模、ファミリーサイズの」というところは一緒でも、むしろ、ホテルより、「豪華」「落ち着く」を標榜することのほうが多いようです。多くの場合、建物や雰囲気自体も、歴史的なものを再現したりして、、、

このInnは、turn of the century(世紀末。20世紀末じゃないですよ)の建物ということで、ウエインステート大学敷地内にあり、母体は非営利。後に、固定資産税評価課でお客様が調べられたところによると、固定資産税もゼロだそうです。

ただ、再建し、適切な経営母体として、BアンドBという経営をすることで、維持をしているようす。そのため、お値段(今回、1泊朝食つきで直接グループ交渉し、130ドル位からでした)も、施設等を考えると割安で、満足感が高いと感じます。


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クイーンサイズのあるお部屋の様子。

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アメリカのブティークホテルの魅力は、調度やカラーコーディネートがすべて部屋ごとに違うことでしょうか。上は、私が泊まったスイートです。

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2011年対デトロイト不動産投資旅行参加者様ご感想ご紹介

今年で4回目となりました対米不動産投資視察旅行ですが、4泊5日という長丁場を、皆様のおかげで大きな事故なく過ごせたことを、心より感謝したいと思います。

今回大きなグループだったので、段取りもあり、時間調整に、皆様の時間を無駄にしてしまいましたが、参加者様は、和気藹々とおしゃべりなどしてくださり、気持ちよくお待ちいただけ、大変ありがたかったですm_m

以下に、いくつかご感想を頂戴したので、ご紹介させていただきたいと思います♪

  つづきを読む > 2011年対デトロイト不動産投資旅行参加者様ご感想ご紹介

対デトロイト不動産投資視察旅行から帰国しました!

今日の東京は寒いですね。ブログ更新が久々となってしまいましたが、その間、2011年6月11日から16日までの対米不動産投資視察旅行(第四回)に行ってまいりました!


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初日は、ホテルでの私のウエルカムプレゼンテーションの後、カナダとの国境にあるデトロイト川を走る豪華?遊覧船、プリンセスデトロイト号で。

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グループ写真を撮ってもらいました。よい記念です。

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船内では、ビュッフェディナーのためのテーブルが。予約して、グループで一緒に座りました。

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船は、1,800人乗れるという触れ込み。地元の人たちが、ちょっとした気晴らしにおいでになる様子で、そこそこ、にぎわっていました。



当日のテーマは、Motown Night!

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例によっての怪しい大型リムジン。一心不乱に情報を確認する参加者様。。。

この方は、不動産関係のご職業で、2日前に現地入りし、1日残っていろいろ見聞を深めてくださいました。

今回は、過去3年の10数人ではなく、20人以上の方々が参加してくださったため、その分、大変楽しかったと同時に、段取りに苦慮し、皆様には、ご不便もおかけしたことをお詫びします。

今年は、女性の参加が多かったこともあってか、グループは大変和気藹々と仲良くなり、皆さん、とても交流にも満足してくださっていたようです。

以下、いろいろな画像をご紹介します。

  つづきを読む > 対デトロイト不動産投資視察旅行から帰国しました!

対デトロイト不動産投資視察旅行

2011年6月1日追記:22名のご参加表明を受けて、これ以上の人数は、グループ移動手配が困難になりますため、お申し込みは、残念ながら、締め切りとさせていただきます。申し訳ありません。秋口に、カルフォルニア/ラスベガス方面視察旅行を計画しておりますので、ご関心の向きは、メルマガにご登録ください。対デトロイト視察旅行は、来年、また、企画いたします。

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こんにちわ。2011年6月の視察旅行のみならず、自分自身の身辺整理で、すっかり余裕がなくなっている中山道子です。

というのも、私という人間は、短期間に何かをやることはできるのですが(時間対効果で見ると、大変効率がいい)、他方では、長時間労働に向いておらず(アウトプットの品質管理を前提とすると、確保できる労働時間数が短い)、結果、自分のスケジュールに、”ぶらぶらしている時間”を組み込んでいるだめなやつなのです。

ということで、昨日は、遅まきながら、子供と、ジェイデン・スミス/ジャッキー・チェン主演”ベスト・キッド”を見て、大いに感動しておりました。

お母さんの転勤で、中国に転居する主人公が、カンフーとの出会いを果たすのですが、この背景も興味深いですね。

いまどきの家族事情を反映して、主人公ドレが、シングルのワーキングマザーに育てられているというのもそうかもしれませんが、そのお母さんは、自動車産業に従事。

デトロイトで仕事がなくなって、北京転勤が背水の陣になっているため、お母さんは、”ここで勤め上げるしかない”との決意で、新しい環境でも、”いいじゃない””おいしいじゃない”と何でもアップビート。

主人公は、いじめっ子たちに遭遇し、北京がいやで、「おうちにかえりたい、北京なんか、嫌いだ」と訴えますが、お母さんは、「帰るところなんかないのよ、私たち、今は、ここが、おうちなのよ」と答えざるをえません。

他にも、ドレの転入早々、初めてできた金髪碧眼の友達(そうです、80年代の米国だったら、白人が主人公だったでしょう)は、早速、「ここは中国なんだから中国語ができるようになるといいよ」とドレにアドバイス。他言語を学ぶことがいやだったドレも、最後には、好きな女の子のお父さんに、友人づきあいを認めてもらうため、用意してもらった中国語のスピーチを、自分から読み上げることができるようになって、、、

アメリカのエンタテインメントは、本当に、メインプロットに関係ないところからしてが、芸が細かいですね。

ていうか、「カラテ・キッド」のオリジナルができたときと違って、原題は、"カラテ・キッド"という名前なのに、もう、日本なんか、関係ないですから。

つまり、こういう商業娯楽大作にも、現代のアメリカ人が、ひしひしと感じているメッセージ、つまり、

China is here to stay whether we like it or not
中国と付き合わなければ、アメリカに明日はない

という強烈な意識があり、その作りこみぶりに感心しました。

ライバル役である中国人のいじめっ子が操るカンフーは、やり口が汚く、本当のカンフーではない、正々堂々とルールを守って戦ってそれに勝つことが、世界の世論を味方につける道であり、また、その方法によってのみ、本当の勝利が、もたらされる。そして、汚い手を使いながらも負けてしまったライバルは、実力不足を認め、主人公のコーチに敬意を評し、一同、深く、礼。。。

いや、ここで、主人公ドレのコーチが、中華圏の人間でありながら、中国に反発する立場にある香港出身の国際スター、ジャッキー・チャンだから、このシーンがまた、さえますね。中国のやり口に、辟易しているのは、欧米人ていうだけじゃないんだよね見たいな、、、

これが、”今の米国人から見た米中関係(の進むべき道)と、そして、それを取り巻く世界”、みたいなことなのかと思うと、官民一致で、こんなところでまで自国カルチャーのプロパガンダにそつがない米国の底力をひしと感じます。

どんどんやってよ、われわれ日本人は、政治もそうですが、文化的には、とにかく米国追随ですので(苦笑)。

そして、主人公のジェイデン君のスタークオリティ!

超人的なアクションのみならず、演技、そして、主題歌まで歌えてと、多芸振りが、また、すごいですね。ここでも、米国人の強烈な実力主義、カリスマ崇拝、個人主義信奉をそのまま体現する個性がちゃんと存在するのが、返す返すも、米国のすごいところ。ジェイデンくんなら、数ヶ月で、本場北京のカンフー大会で、いきなり勝利する筋書きでも、ぜんぜん文句ありません、はい。

ということで、この、米国対中国という弱肉強食のグローバルコミュニティで、凡人のわが子が、どうやって、将来サバイバルしていけるかも、心配しなければいけないことを映画から教えられ、私自身、製作陣に深く、心の一礼をして終わった夕べなのでした。。。


  つづきを読む > 対デトロイト不動産投資視察旅行

6月25日対米不動産投資初級者セミナー

2011年6月25日土曜日午後に、久しぶりに、「対米不動産投資初級者向け」の情報提供セミナーを開催しますので、奮ってご参加ください。〔2008年次開催のこのセミナーは、オンラインで、4,000円で販売されています(こちらご参照)〕


■日時:6月25日土曜日午後1時30分-4時30分〔含Q&A〕
■場所:渋谷駅道玄坂FORUM8 5階(地図
■費用:5,000円〔下PAYPALリンクにて事前決済〕
■内容:アメリカ不動産投資着手に当たって知っておくべき
     基礎的知識を、体系的にご説明します。

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ブログ5周年記念第二回無料面談

こんにちわ。最近ブログ更新が滞っており、残念です。ちょうど今週は、対デトロイト不動産投資100軒目の案件にかかわっており、その前後案件も当然ありますし、来月の視察旅行の段取りも入って、あわただしく過ごしております。

このブログも5周年記念のおかげでしょうか。最初のころは、暇がたくさんあったので、ブログを頻繁に更新できたのですが、、、

この夏、また米国から情報発信をすることを楽しみにしたいと思います。

遅くなりましたが、ブログ5周年記念、対デトロイト不動産投資100軒記念と言うことで、好評の無料面談をこの前、4月27日平日に行いましたので、その模様をご紹介をさせていただきます。

  つづきを読む > ブログ5周年記念第二回無料面談

4月23日PCセミナーありがとうございました

日本在住で、2006年以降、遠隔対米不動産投資テクを伝授している中山道子です。

皆様はゴールデンウイークはいかがお過ごしでしたか?私自身は、楽しかったですが、平時より疲れました。子供に付き合って長い滑り台を何回も滑ったら、その後、お尻が痛かったです。子供はそのことを知っていたらしく、しきりに私の上に乗って、一緒に滑ろうといってきていました、、、泣 もう6歳にもなると、知能犯ですね。こういうところ、「何でも思ったことがすべて口から出てくる」私より、折衝がうまいので、将来に期待したいと思います、、、

さて、GW前には、4月23日に対米不動産投資PCセミナーを無事終了させましたので、遅まきながらのご報告です。

大体PCセミナーは、トピックが多岐に渡っているので、「ここを丁寧にお話しないと」となると、タイミングがずれて、毎回、強調するところが違ってしまうという妙なライブ感があるセミナーになってしまいます。

今回は、前半「スモールビジネスオーナーとしての遠隔テク」や米国の与信システムなどのほうに重点がかかって、後半の実技は、多少短めになってしまいました、、、

このように、ペース配分にいつも苦労しますが、他方では、今回は、4時間(休憩あり)といつもより長くお話できましたので、その意味では、よかったと思います!

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中山道子 2011年無料面談初回概観

5月近いのに、寒いですね。先週16日に、無事に楽しく、「無料面談」というものをやってみました。時間を決めて、アポをお受けし、テーマやご興味は、面談希望者様の随意に、、、ということで、、、

これは、2011年現在、私の現在のブログが5周年記念を迎えたことに対する感謝の企画の一環です。といっても、私などに、会いに来てくださる方が、そんなにたくさんおいでなのか?

ドキワクでしたが、ふたを開けてみると、50分単位ということで、1時間ごとに募集をしたことに対し、多数のご応募があり、いろいろなかたがたと、お話をさせていただきました。

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Straw Buyer とは何か 融資が出にくい今、気をつけてください

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。私自身の対米不動産投資着手歴は、2002年、コンサルティングやセミナー活動は、2007年からやっています。

今日は、straw buyer について。そんな言葉をまったく聴いたことがない方のほうが、圧倒的に多いと思います。しかし、そういう方にも、今、大変大切な言葉かもしれないと、昨日、思う機会がありました。この記事で、ご説明させてください。

さて、私も、対米不動産投資ウオッチング歴も、中堅レベル?9年目となりましたが、その間には、いろいろな波を経験しています。たとえば、概観してみますと、、、

■私が投資に着手したころは、バブル初期。買えば、あがりました。実際私が2003年に買った物件は、2006年に二倍で売却したという例もあります。

■そのころは、外国人にも、審査がゆるい米銀融資がつきました。私自身、物件取得には、2006年ころまでは、融資をバンバン使っていたのです。

それに対し、現在、米国不動産は、”割安で買い時”なのですが、その理由は、バブルがはじけたことと銀行が不良債務を抱えていることにあります。そのため、現在、銀行自身の体力がなくて、与信力が低い人には、お金は貸せないというスタンスが強まっているわけです。

日本在住、貯蓄もたくさんあり、勤続年数が長い優秀な皆さんも多くこのブログを読んでくださっていますが、「どうしてこの自分が与信力が低いのだ?」と思われる方もいるかもしれません。

それは、あくまで、米国内での米国銀行の評価ですから、、、

逆を考えてみればわかることで、日本の銀行が、日本語がおぼつかない在外の外国人に、簡単に国内投資融資をするかというと、基本、日本のほうがずっと閉ざされています。バブルの時のアメリカが、行き過ぎだったのですね。

ということで、現在、米国では、基本、ワークビザがない、米国に事業や給与所得が計上できない、そういう人に対しては、融資枠は、オファーされていないかもしれません。たとえば、Freddie Mac の現在の外国人向けのガイドラインを参考にしてみてください。こちらから〔2011年4月時なので、今後、ブロークンリンクになる可能性もあります〕。

ちなみに、私は国際的な投資融資を行うオフショア銀行の融資窓口を勤めていますが、その銀行の融資基準は、対米なら、「40万ドル以上の物件を、4割から5割頭金を投入して買う」、米国以外の主要国なら「20万ドル以上の物件を、頭金3割で買う」というもので、まだまだ、米国に対する警戒心が、大変強く、この融資は、「別荘族はともかく、投資家にとっては、取る意味がない」くらい、厳しいもの。

一時は、この銀行、「物件価格10万ドル以上、頭金3割」OKだったのですが、、、

このように、銀行というのは、投資家にとってはパートナーでありますが、海外投資の場合は、競争があまりないエリアなため、「信頼できるパートナー」ではありません。

もちろん、私の言っていることをうのみにせず、欲しいエリアがあったら、ご自身でも、調べてみてください。たとえは、ハワイの一部の銀行は、日本人との取引が多いので、フレディーマックがモーゲージを買ってくれなくても、日本人に対し、出すように聞いています。また、米国にはいろいろな融資商品があるので、好むエリアにおいて、常にベストを尽くしてみることです。

また、この状況は変わる可能性があるので、そのときを待つということも可能なわけです。この記事は、2011年4月ですから、これが、1年たてば、投資エリアによっては、状況は変わっているかもしれません。

ただ、他方では、一般論としては、同時に、融資が緩和されるころには、投資環境はまた多少違っていることが予測されており、市場の出物の価格帯は、今より上がっていることも予想されます。

残念ながら、ここぞというときに頼りにならない、それが、銀行というパートナーでございます、、、

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11/4/23 対米不動産投資PCセミナー

2011年の対米不動産投資PCセミナー開催日程が決まりましたので、ご案内します。内容については、前回開催内容をご参照ください)。これに最新情報を盛り込んだ形での再度のご案内です。


日程: 2011年4月23日土曜日午後12時半から4時前後(休憩含)
内容: 対米不動産投資にあたり必要な情報をネットで
    主として無料で引き出す方法
講師: 対米不動産投資家中山道子
費用: 15,800円《過去PCセミナー受講者リフレッシャー3,000円》
場所: 西武池袋本店イルムス館 9 階NEC PCカレッジ池袋西武校
設備:その場でネットアクセスを使い、PC操作で実習あり

対象者:対米不動産投資を研究したい方。エリア的には、どの投資エリアにも対応する内容としますが、具体例として取り上げるのは、ハワイやフロリダ、カルフォルニア、ベガスなど、一般的な投資エリア中心となります。

持ち物:PC備え付けの教室で行いますので、特にありません。ご自身で、実践課題もあります(あるエリアの売り物件を取り上げ、固定資産税やエリア情報を収集する)。


お申し込みはしたのボタンから。初回の方は、15,800円のオプションをお選びください。2度目以上の受講者様=リフレッシャーの方は、3,000円のオプションで、ご参加いただけます。リフレッシャーコース再受講の目安は、1年です。直近前回受講された方は、復習や再履修の意味以外では、新規材料はそれほど多くありません。

US RE PC Seminar

信頼関係だけでは投資は成立しない オーナー様の声に思う

こんにちわ。この前、この冬エントリーされたお客様に、このような強力な letter of recommendation をいただく機会がありました。


+++++

私がなぜ中山さんから物件を買おうと思ったか。ざっくり挙げると、、、

1)ブログの内容に感銘受けた
2)実際に会ってみて、人間性も確かな方であった。
3)ボランティア活動もされて、寄付も続けられている(私はこういうボランティア活動をしていないので恥ずかしい限りです)
4)最初のメールのリスポンスの速さや、すぐにお電話とか頂いて、何かあればいつでも連絡が取れる状況にされている。
5)実際にアメリカでお仕事された経験があるので、アメリカの訴訟問題やトラブルに対して日本人ではわからない部分を存じだと思った。
6)デトロイトのパートナーの方を見たとき、誠実さを感じた。また、彼が弁護士でもあること。

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ESTAは2010年9月から有料に/第四回対米不動産投資視察ツアー開催に思う

2011年6月11日から16日までの対米/対デトロイト不動産投資視察旅行の準備がいよいよ本格的に始まりました。

しばらく前から、ビザ免除対象(三ヶ月以内)の対米渡航のためには、ESTA(Electronic System for Travel Authorization)と呼ばれる渡航証取得の必要があります。

今回調べて初めて知ったのですが、2010年9月からESTAは、有料になっているということですので、お気をつけください。

数年前は、ESTA有料代行をうたう怪しい業者のサイトがたくさんありましたが、今は、ネットサーチしても、そうしたものはあまり見当たりにくいので、取締りの効果が出ているのでしょう。

しかし、日本政府のサイトや在日米国大使館のサイト等、信頼できるサイトからの誘導リンクを用いるのが安心かと思います。

米国大使館のサイト経由

費用は、14ドルで、現在、6月渡航分は、申請可能です。

さて、思えば、私が、不動産投資のために、アメリカに渡航を始めたのは、2002年のことでした。当時は、ネット物販という商売をやっていました。当時(というか今も多くのトレードがそうなようですが)海外から輸入する商品が、すべて、ドル決済だったのです。

仕入先は、ネパール、インド、タイといった東南アジアの国で、こちらは日本。それなのにドル決済で、ずいぶん恨んだものでした(汗)。

そして、その中で、「米ドルはすごいものだなあ」(キラキラ)と思い、米ドル資産を作りたいということで着手したのが、対米不動産投資だったのです。さすがに、日本にいながら、米国で商売、、、は、難しいと思って、、、

最初は、何をやっていいかわからず、何度もアメリカと日本を往復するばかり。高額セミナーに出たり、米国人と一緒に不動産関係のboot campに行くといったこともずいぶんしました。

Boot campというのは、軍隊の入隊者向けの訓練のことを言うらしいですが、これが転じて、初級者向けのしごき合宿みたいな意味で、広く転用されてるようになっているわけです。

日本では、ワークアウトのビリーズブートキャンプが有名だと思いますが、不動産でも、ですから、そういったツアーというのは、当時、よくやっていました。

しかし、結局、相当右往左往して、渡航は何回も行い、何週間も滞在しましたが、その結果、相当な支出をし続け、その間、目に見える成果というようなものは、あまり出ない時期が1年、続いたのです。

私が最初の物件を購入したのは、2003年のことで、creative な手法というものを学ぶセミナー等ずいぶん出ましたが、結局は、ある不動産屋さんに物件を仲介してもらったのが最初。

その物件は、転居する家族の物件だったので、向こうは、まったく掃除など行き届かず、子供部屋のペンキは、青だったり、庭には犬の糞が落ちたままだったりで、そういったこともあり、多少、割安だったりしたのです(とはいっても、2,000ドルとかで、たいしたことない額)。

エリア的にも、今落ち込みが一番ひどいエリアで、その意味では、その物件は、勉強になっただけ、お買い得なところもなく、ただ、ダメエリアなわりには、奇跡的に?テナントトラブルがまったくないのが救いで、管理会社は通さず、自己管理をして現在に至っています。

  つづきを読む > ESTAは2010年9月から有料に/第四回対米不動産投資視察ツアー開催に思う

対デトロイト不動産投資視察旅行最新ご案内 ML立ち上げ

東京在住、対米不動産投資家の中山道子です。対デトロイト不動産投資は、2007年から行っており、現在、自分の数軒を含め、40人近くのオーナー様のために、90軒以上の物件を、現地で管理コーディネートしております。

2008年以来、対米不動産投資視察旅行を企画し、毎回ご好評をいただいてきております。不動産関係のスペシャリストの方のご参加も多く、過去には、日本でベテランの不動産投資家様や日本以外の他、一級建築士/検査士、不動産管理会社オーナー、マンション建設コンサルタントなどの関係者様が、皆様、ご自分のリサーチのためにご参加くださり、大変喜んでくださいました。〔去年の参加者様の声は、こちらから〕

投資に関連する各種事務も増えてくるなどもあり、リピートのオーナー様も多く、総参加人数見込みは、過去最高の15人から20人です。

2011年視察旅行の詳細やお申し込みページは、こちらから。

今回、視察旅行のMLを立ち上げ、昨日、初回メールを出しましたので、すでに参加表明をされているのに、MLが届いていない方で、ご希望の方は、私にご連絡をください。それ以外の方は(参加できるか未定の方を含め)、お申し込みページからのドキュメントフォームに連絡先をご登録くださいm_m



3月26日英語塾開催します

今日は、水道水の水質問題が出たそうですね。

3月26日土曜日午後の英語塾は、開催しますので、よろしくお願いします。また、先々週は一回開催できませんでしたので、4月30日かその翌週土曜日を代替として考えております。


4年来のお客様とランチデート

今日土曜日は、4年ほど前にお知り合いになったお客様と、久しぶりに、お昼ご飯を頂戴しました。

そのお客様が、大学院の学位を取得され、その間に転職もされたということで、転職や卒業のダブルお祝いで、、、

  つづきを読む > 4年来のお客様とランチデート

ダイアモンドZaiに取材を受けました

月刊ダイアモンドZaiに取材を受け、2011年5月号掲載記事「円高&住宅価格暴落の今こそチャンス - アメリカ不動産リアル購入ドキュメント!内藤忍さんが初の不動産取得?」に専門家コメントを掲載していただきました。

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  つづきを読む > ダイアモンドZaiに取材を受けました

テレビ報道なんか、見ないでいいと思います

こんにちわ。東京在住対米不動産投資家の中山道子です。ブログももっとアップしたいところですが、お客様の管理サポートなどもこの1年めっきり増えてきて、なかなか、手が回りません。いつも注視してくださっている皆様、ありがとうございます、また、申し訳ありません。

昨日は、大変な円高を受け、円/多外貨建てローン融資を受けている方々に、多通貨投資ゆえに生じうるマージンコールが生じる場合は、サポートをさせていただきますといった趣旨のメールを出しました。

それを受けて、ちょうど、地震発生前からマージンコールの交渉に入っているというお客様のメールを頂戴しました。

  つづきを読む > テレビ報道なんか、見ないでいいと思います

2011年3月5日セミナーありがとうございましたm_m

中山道子です。先週土曜日、対デトロイト不動産投資セミナーを無事開催させていただきました。幸い天気もよく、皆さん、遠距離の方もおいででしたが、熱心なやり取りができて、大変うれしかったです。

また、皆様からは、過分なお便りを頂戴しましたので、ご紹介させていただきたいと思います。


++++++++Q様より

中山さま

Qです。

本日はセミナーありがとうございました。
自分にとって未知の世界の話が聞けて、とても楽しかったです。
HAPPY Halloween ってもう笑うしかないですね。
(自分がオーナーだったら本当に笑えるか自身《ママ》ないですが。。。)

LLCについては、まだ勉強不足なことがわかりましたので、
名義をどうするのかについては、もう少し検討したいと思います。

一応、本日の内容を嫁さんとシェアしてからになりますが、
基本的には、物件を購入したいと考えています。

現時点で、購入可能な物件もしくは、売却済の物件でもよいので、
いくつか物件の情報を教えていただきたく思います。

だいたい同じような金額で、同じような立地になるのであれば
あまり物件としての違いはないようにも思いますが、
紹介いただく物件毎の違いはどういったところになりますか?

私は、これまで中国株と国内のオプション投資をしてきましたが、
リスク分散の意味で、不動産投資を始めたいと考えていました。
ただ、日本ではどうしても将来のリターンが描けずにいたところ、
下記音声ファイルを聞いて、アメリカ不動産やってみようと決めました。

《外部サービスにつき省略》

その後は中山さんのブログをすぐに見つけて現在にいたってます。
ブログや今回のセミナーに参加して、
なぜ、デトロイトかという点についても、理解できましたし、
リスクや、泥臭さも理解した上で、これなら自分でも始められると感じました。
ここまで初心者でも参加できる環境を構築していただいていることに感謝いたします。
ありがとうございます。

それと、これからもよろしくお願いいたします。

《以下略》

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Q様からは、早速のご依頼がありました。オーナー会でも、これから、よろしくお願いしたいと思いますm_m

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Shadow Inventory とは何か 2011年、12年の米国不動産市場が絶対回復しないわけ

まだ寒いですが、ようやく春の兆しが見えてきましたね。対米視察旅行のみならず、ゴールデンウイーク、お盆休みと、旅行の段取りばかりが進んでいる中山道子です。果たして、私には、計画性があるのでしょうか?アレ?その前に、確定申告があるんじゃなかったっけ、、、

ということで、この前は、2011年の米国不動産市場展望について言及したところ、何人もの方々から、反響があり、うれしかったです。

その節は、「米国不動産市場は、原則2年間は、回復しない」という暗い見通しを開陳しました。しかし、実は、資料の見方によっては、これは、暗い見通しではなく、現状シナリオ下では、最も楽観的な見通しである可能性があります。

その鍵を握るのが、shadow inventory 問題であると、その記事で、申し述べました。

  つづきを読む > Shadow Inventory とは何か 2011年、12年の米国不動産市場が絶対回復しないわけ

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