アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

東京から対米不動産投資を行っている中山道子です。現在、米国での2ヶ月の滞在の最後の一週間を迎えています。滞在先ミシガン州から、先週は、イリノイ州のシカゴに行ってきました。小さいのにＮＹのようで、皆さんが楽しいといわれる理由が少しわかりました。

さて、帰宅後、くつろいだ日曜日を過ごし、今日月曜日の朝、「日本時間」メールをいくつももらいました。

その中には、私がここ何年か、融資窓口をつとめてきた「多通貨ローン」、通称「円ローン」の融資を、一時的に、日本在住者に停止するというそっけないメールが。

昨日、子供の体操教室を見学していたら、アメリカから、お電話がかかってきました。私のアメリカのIPフォンは、日本の携帯に転送されるようになっているのです。カルフォルニアの知り合いの不動産業者さんからのご紹介で、私のアメリカの電話にかけてくださったということでした。今、サンフランシスコから、ということで、10分ほど、お話をさせていただきましたところ、、、

その方は、対カルフォルニア投資をそれなりに進めておいでの方らしく、すでに、2件、アメリカに不動産をお持ちだということです。今度、三軒目が買いたいけれど、アメリカでは、融資がもう付かないので、私の扱っている香港の銀行の多通貨ローンについて、お問い合わせを、されてきたのです。

しばらく前まで円ローンのご用命が多かった私ですが、金融緊縮の今は、それも夢。この前、先だって、オーストラリア投資に着手されたIさんから、ご相談がありました。

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中山様

ごぶさたしています。４月にオーストラリア・ゴールドコーストの物件購入の際にお
世話になりましたIです。

おかげさまで、その後物件を借りてくれる方も見つかりまして、為替レートもまあま
あ良い方向に動いており、今のところ順調といったところです。

それで、まだ頭金は十分ではないのですが、早速次の物件も考えようと思っておりま
す。

米ドル安なので、アメリカ、ハワイがいいと考えています。リゾートとして地位が確
立されてますので。。。

１２月下旬にハワイに行く予定でして、その時ついでに物件の下見を少ししてこよう
と思っているのですが、以下の点をアドバイス頂けると有り難いです。

もし次も買うとしたら、ローンを組む先は前回同様中山さんにお願いで
きれば・・・と考えています。

もし次回同じ銀行でモーゲージを組むとしたら、今組んでいるゴールドコーストの
物件の「担保価値が上がった分」と「返済済みの分」の空枠を使って融資金額を増や
す（＝頭金の金額を減らす）ことは可能でしょうか。

以上、毎度お手数をおかけして恐縮です。どうぞよろしくお願い致します。

I

当社として、独立して、円ローンの融資業務に携わって、2年となりますが、初期のお客様から、こんなお便りを頂戴しました。

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中山さん

こんにちは、Ｍです。

お伺いしたいのですが、《円ローン融資銀行》の元本がFXを使って大分へらせたのですが、減った元本分について追加借り入れ（承認を得ているLTVまでの）は可能なのでしょうか？　

この前、実は、初めて、オーストラリアの案件の融資付けのお手伝いをさせていただきました。やはり、いろいろ勉強になります。

実は、オーストラリアについては、ビザなし外人、つまり、私たちのような普通の日本人は、物件購入に当たっていろいろな規制がある、というふうに、表面的に理解していたのですが、実は、政府指定により、外国人でも、自由に案件が購入できる場合があるということを、お客様に教えていただきました。

日本人の不動産屋さんも、たくさんおいでのようです。

円ローン【より正確には、多通貨ローンですが】の主要国最新金利表一覧です。最近、ドルが金利安です。また、金利のみの場合はいずれも、0.2%の銀行のマージンが上乗せになります。

去年は、融資額でいうと、4億円近いビジネスを融資銀行にもたらすことができた私ですが、2009年の今年は、対米の融資付け件数は、さすがに減りそうです。

円ローンのマージンコールについては、こちらから。

わかりやすい例で言うと、為替が、1米ドル115円（そういうことも、ありました）のときに、融資比率70%で、10万米ドルを借り起こし（2009年現在の最低借り起こし額は、15万米ドルです）、そのとき、円キャリートレードを選択すると（金利が大きく低くなるので、それが中長期戦略としては有利なわけですが）、借り起こし額は、円で確定するので、1,150万円となります。

この場合の物件価格は、大体、14万2,857ドルくらいでしょう（細かくなるので、この程度で流します）。

私が扱っている円ローンは、香港の銀行で、融資申請窓口にアポイントをされているわけですが、いわば、私たちの立場的には、（アメリカの銀行の金融商品同様）「外注さん」なので、いろいろな担当者がいるようです。

この度、ご相談されたのは、こんなケース。

対ニュージーランド（オーストラリアも同様）の円融資金利本日付の表は、こうなっています↓

米国市場のダメダメぶりに、せっかく、日本人の私たちが、効率的にアメリカ投資ができる「円ローン」が、融資基準の大幅見直しによる引き締めをかけてきたのは、2008年9月11日のこと。

私が、これまでに、円ローンについて説明をした商品説明【例えばこちら】は、大体、すべて、2008年9月以降、該当しなくなりましたので、あしからず、、、泣

この10月15日以降、円融資銀行基準からすると、ドバイも、「ダメダメ市場」の仲間入り？をしたようです。いや、アメリカより、評価は、低くなりました。

2008年10月9日夜、担当者に、口頭通知をもらいました。詳細は、まだ、決定しておらず、正式告知は、まだできないが、14日以降、融資条件が、また、変わるので、必要があれば、それまでに、既存ファイルを提出するように、という連絡です。

私も、内々に教えてもらったので、公開はできませんが、さらに、緊縮になりました。数日の余裕があり、また、香港は、13日はお休みではないので、申請書提出のご相談は、直接、ご連絡ください。

お問い合わせがありましたので、円ローンの対オーストラリア／ニュージーランド融資最新金利表をアップします。

日本からの投資の場合、豪ドルかNZドルと日本円のスイッチを選択し、保有期間中は、主として、後者でホールドすることが、メリットになると思われます。

2008年9月10日水曜日午後3時

今日までの円ローンのご申請ご用命案件、13件の申請をすべて終了させられました！

昨日は、申請マシンと化していた私。締め切りが守れ、しかも、まだ、東京時間午後3時ですので、遊びにでも出かけます【爆笑】。

皆さん、応援、ご協力ありがとうございました。もちろん、ここからが、申請者様のスタートなのですが、、、明日から、また、よろしくお願いします。

円ローン詳細確認が、大体出来ました。こちらから、ご検討ください。

ファイルをダウンロード

昨日、「情報リーク」がありました。

銀行は、2008年9月5日金曜日通常業務終了後現在、いまだ、公式に、私たちへの連絡は、してきません。

しかし、来週水曜日香港時間正午12時を締め切りとして、私たちが知っている円ローンは、利用不可能となるようです。

円ローンの方針はいろいろ変わります。「物件を決める前に、まず、融資枠を取ってからでないと、忙しくなります」というご案内に対し、預貯金について、「逆にどれくらいあればいいのですか」というお問い合わせが多いので、お答えしたいと思います。

2008年8月現在、「仮審査決定通知をもらうためには、最低、希望購入価格の30%プラス小1万ドルが必要です。」

定期的に、円ローンの金利表を、アップデートしていきます。2008年8月21日段階の融資金利表です。

融資担当者として、クロージングした案件について、下のご丁寧なお便りを頂戴しましたので、ご紹介します。

この方は、物件取得の契約にサインした後に、「アメリカの融資を薦められたけれど、こちらのほうが得そうだから」ということで、ご連絡を頂戴しました。そのため、仮審査決定が出ていない更の状態から、早急に、クロージング手配にはいらなければならず、締め切りを守るのに、苦慮しました。

初めてご連絡をいただいたのが、5月6日という状態でしたが、お客様は、大変反応のよい方で、お願いしたことすべてを、着実かつ迅速に遂行していただいたので、無事、7月20日に、名義書換が完了しました。

マージンコールについては、別の箇所でも説明をしました。こちらから、ご覧ください。

大体、現在、85%ＬＴＶ位で、「相談しなくては」という話になるらしいです。

私自身がアメリカ投資家なため、円ローンの融資付けには、対アメリカ案件が多いのですが、他に、いろいろなエリアへの投資が可能。

中でも、シンガポールドルは、金利が円並みに安く、「シンガポールに投資をして、SGDとYENでのスイッチ」オプションを完備すれば、相当な安定投資が見込めそう。

私は、為替については、素人ですので、このブログで、意味のある発言をできる力はありません、、、ただ、円ローンのお客様に対しては、マージンコールの危険性については、ご案内をするようにしています。

円ローンの審査仮決定の申請タイミングについて、よく、お問い合わせをされます。

一部の方は、実際に投資の準備が整っていない段階で、「枠が取れるかだけ知りたいので」とおっしゃる方もいて、研究、勉強熱心なのは、大変すばらしいことなのですが、実は、ベストタイミングは、「実際に買おうと思うとき」なんです。

フロリダのお知り合いのレアルターさんと、こんな会話をさせていただく機会がありました。ご参考までに、お話してみます。

円ローンの申請窓口をさせていただいて、ありがたいところは、自分が投資していないエリアの状況が垣間見れること。

円ローンのほうのお問い合わせのお客様は、「純粋に投資として」されたい方と、「別荘」購入希望者の二通りに分かれます。

円ローンは、取得が困難ですが、大変意味のあるローンですので、審査が通る方には、強くお勧めします。しかし、理解するのが、本当に難しい商品でもあります、、、

この前、こんなことがありました。

2008年6月6日の昨日、8日出発のアメリカ不動産視察ツアーの手配や準備も大体終わり、気になっていた円ローン案件に、ようやく、融資決定が降り、ほっ。

2008年5月28日、無事、帰国し、平常どおりの作業に戻っております。香港の銀行で、日本人が海外投資をするときのよきパートナーとなる円ローン【多通貨ローン】のいろいろな使い方を、勉強してきました。

今、香港で、円ローンの研修を受け始めました。といっても、二日間だけなので、もう半分が終わったわけで、ホテルに一度帰ってきて、夜の宴会まで、ちょっとブログ更新です。

「この金曜日、2008年5月23日に決まった」という基準は、さらに、厳しくなりました。重大とまでは行きませんが、私たちにも、ちょっと、影響、あります、、、

私は、融資は、円ローンしかやっていませんが、ローンオフィサーというのは、大変なものだなということが最近ようやく良くわかってきました。

日本在住の私ですが、逆に、投資を本業としていることを認めてくださる在米駐在員の方々が、円ローンとの関係で、時々、実際の居住物件について、ご相談をされてくることがあります。

コーチング生徒さんのYさんご夫妻が、アメリカ転勤後、4-5年くらい、滞在する可能性がある東部の州で、自宅をお買い求めになりました。

奥様のYさんと私がいつも電話会議を行い、そのフィードバックを前提に、ご夫婦で、いろいろ研究した結果。まずは、おめでとうございます。

私自身は、ハワイに投資する力はありませんが、円ローンのお手伝いでは、人気のエリア。現地は、日本語でいろいろできるのが、やはり、本土との違い、魅力のようです。

円ローンは、スイッチングも可能。こちらから、今日の変動金利レートをご案内しております。

この前、円ローン融資銀行の担当部長との打ち合わせがあったことは、こちらで紹介しました。

そのとき、「このローンは、私自身、融資を受けていますが、本当にすばらしいのよ、私のアメリカでの投資方法はね、、、」という話をしたのです。

この前、円ローンの関係もあって、駐在組の方から、こんなご相談がありました。

前にも、多少、書きましたが、在米の駐在員の方々からは、よく、ご相談が来ます。特に、「円ローン」についてですね。

ただ、残念ながら、円ローンは、

★実住（＝実際の居住物件）には、対象とならない、
★円の収入が、一部なりとある必要がある

ので、通常は、「帰国後ネ」の話となるわけです。

私も推奨する円ローン、これまで、最低融資額は、実は、7万ドル台でした。アクセスしやすい融資だったと思います。これが、2008年3月末現在、「最低融資額が15万ドルになりました」という告知がいきなりきたので、私も、衝撃を受けています。

2008年3月14日の昨日は、香港から、円ローン融資銀行担当部門部長らとの定例打ち合わせがありました。

銀行側は、世界中の窓口担当者たちと、定期的にブリーフィング会議をするため、この部長さんは、いつも出張しまくっています。

アメリカの不動産担保ローンは高額。特に投資家は、自宅よりも割高のレートが要求されたりします。銀行も「商売」ですから…。それに対し、クレジットカードだと「初年度APR 0%」（annual percentage rate 借りても返済利息は0円）なんていうプログラム、あります。