アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国中古市場でも、デジタルステージングが定着し始めています。日本でも、新築マンション分譲でしたら、一般化しているのではないでしょうか。

どういうのかというと、、、こんな感じです。私達で手がけたフィックスアップ案件の掲載写真から転用しました。

STAGINGというのは、家具を入れて、物件をショーアップすること。

アッパーなエリアでは、普通の個人が自宅を売る場合でも、通常、以下のようなプロセスを経るそうです。

１）自分たちの家具をすべて撤収
２）プロを雇って徹底的に掃除
３）スペシャリストにお願いし、ステージング用の家具を借りてコーデ

大変そうですね。

対米不動産投資家の中山道子です。

現代社会では、加速度的に、教育格差が広がっています。この前読んだ本は、２０１６年８月に出たNYTベストセラー。

スタンフォード大学の学生部長が書いた"How to Raise an Adult-Break Free of the Overparenting Trap and Prepare Your Kid for Success"（大人の育て方ー過保護な子育ての罠を断ち切り、子供を真の成功者に）という本なんですが、日本でしばらく前に批判された＜過保護な子育て法＞を批判するような内容で、書かれている内実が、日本以上に深刻なのが苦笑でした。

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんも、自転車、好きですか？

日本でも、評論家の勝間和代さんが、しばらく前に、「都内の便利なところに住んで、自転車でどこにでも行きます」的なライフスタイルを採用しているということを読みました。

エコで、健康的、節約・時間短縮にもなって、悪いことは何もないですよね。郊外に居住するスーツ着用の会社員では難しいですが、少し自由な職業やライフスタイルを持っている方が、おしゃれなマウンテンバイクで都内を縦横無尽って、イケテるイメージですよね。

米国でも、実は、BIKEABLEという言葉が、メディアに登場するようになっています。（MERRIAM WEBSTERには、2011年のワシントンポストの記事が、紹介されています）

日本で、バイクというと、モーターサイクルのことだと思いますが、これは、和製英語で、バイクは、米国では、BICYCLEの略ですね。

当初、口語だったのが、定着したのでしょう。このBIKEABLEというコンセプト、都市や不動産市場のあり方にも、ニュートレンドを起こしている可能性あり、です。

対米不動産投資家の中山道子です。

日本でも、今、女性がもっと外に出て働くべきだという政策方向が打ち出されたようで、最近、保育園問題、学童問題などが、よく取り上げられるようになりましたね。

諸外国のほうが「働きやすい」、それに比べて、わが国は、、、という論調も見受けます。「米国ならこんなに恵まれている」といった記事まで見ることがあり、びっくりします。

私の実感では、数は足りていないという話ではあっても、公営の保育園があって、しかも、小学四年生まで、公立学校に学童がある日本は、米国より格段にいいと思いますが。。。

米国では、公立の保育園などというものはないので、福祉を受けられるような立場の父母であれば、割安の非営利のセンターのようなところに預けるオプションがある場合もありますが、大都市圏に居住する中産階級の父母の場合は、多くの州では、プレスクール時代から、毎週、３００ドル前後、毎月、１，０００ドル以上の保育費を払うのが当たり前。

よく、「移民ビザをちゃんと持っていないナニーさん」が話題になりますが、子供が二人以上いれば、保育園に入れるより、月給２，０００ドルからの不法移民ナニーさんのほうが安いんですね。

学齢期になると、対策は、放課後とお休み期間だけになりますが、米国では、夏休みは、３ヶ月近くあるので、働く親は、祖父母に預けることが出来ない場合、通常、子供をサマーキャンプに行かせるしかありません。

節約志向の場合に便利なのが、YMCAなんかですが、安いところは、エリアによっては、行かせるのにためらわれたりする環境ですから、結局、郊外型の託児を志向すると、それほど面白みのないものでも、やはり、１週間２５０ドルからと相成ります。

《写真キャプション：ミシガン大学アナーバー・キャンパスに面している一軒家。大学のスクールカラーであるネイビーブルーを上手に取り入れた外装がおしゃれです。このあたりは、リフォームしていないような古い家でも、田舎のミシガンとしてはトップランクの50万ドル以上が普通。本来なら家賃2,000ドルが相場ですが、学生に、一部屋ごとに貸せば、4ベッドルームの一戸建ては、月額家賃4×800ドル＝3,200ドルの高キャッシュフロー物件になるというわけ。同じ学区でも、ここから車で5分で、物件価格は半額にもなり、また、30分運転すれば、物件価格が10分の1の学区エリアにもいけるという極端な状況です。中山撮影》

対米不動産投資家の中山道子です。今、米国で夏を過ごしています。デトロイト近郊、シカゴと投資現場を回り、今は、子供のキャンプに滞在させてもらっています。ここは、宿泊型キャンプなのですが、ゲスト用の宿泊棟があるため、私は別棟に一人、いわば、”ホテル暮らし”。子供とは、1日、数十分顔を合わせるだけの「子供からのバケーションタイム？」を満喫中で、親子関係も良好、仕事も大変はかどっております（笑）。

さて、今日は、例によって、社会問題や都市・人口問題を鳥瞰するために、よく見ているブルッキングス研究所のサイトで、「シンプソンのパラドックス」という言葉にめぐり合いました。

これは、「母集団での相関と、母集団を分割した集団での相関は、異なっている場合がある。」という統計学上のマジックをいうようです。

具体的にどういう例があるかというと、、、

＝＝＝＝＝シンプソンのパラドックスの例

一昔前、カルフォルニア大学バークレー校は、女性差別で、訴訟を起こされたことがあるそうです。理由は、「応募する女子学生総数に対し、合格する比率が男子学生より低いから。」　

そのデータから、組織的な性差別があるのではないかという疑義が生じたのだということですが、実は、進学先ごとに見ていくと、どの学部でも、女子学生のほうが合格率は高かったんだそうです。

どうして、このようになるかというと、

「女子学生は、合格率が低い学科を選ぶ傾向があり、男子学生は、合格しやすい学科を選ぶ傾向があった」

からだったそう。

＝＝＝＝＝

日本流に言うと、アメリカの女性は、1970年代から、「肉食系」だったんですね。日本も、今、その波が来ているところでしょうか。女性も男性も、もっとがんばれ！

ということで、今、「壮年米国人男性の年収は、下がっているのか、下がっていないのか？」というのが、この記事のお題。

元ネタ記事は、こちらから。

When average isn't good enough: Simpson's paradox in education and earnings

お子さんの教育にあたり、米国における大学教育を検討されている方が、私の周囲にも増えています。

まだお子さんが小さい方は、そうしたことを検討されていても、実際の段取りをご存じない場合も。

過去に、大学の学費関係の記事を書いたこともありますが、ここで、まとめをしておこうかと思います。米国居住が長い方にとっては、自明のことばかりかと思います。

大切なのは、「老後」と「教育」と両方の問題について事前に検討を進めていくこと。

「投資家」生活においては、「生活費（教育費を含む）」、「老後の計画」、「投資計画」の3つの柱のバランスを考える必要があります。すべてにおいて、必要なのは、「事前のリサーチ」と「計画性」。

これをしない限りは、いつまでたっても、「いつになったらリタイアできるんだろうか？」「どうしてこんなことになってしまったのだろうか？」といった悩みから開放されないでしょう。

全米不動産協会で、直近、2009年から2014年までの6年間の間に、「賃借人層の賃金の変化と家賃の上昇の対比」を調べるリサーチが発表されていますので、ご紹介します。正直、その結論である「新築が足りないからだ」に、びっくりしました。

こんにちは。中山道子です。

知り合いのアメリカ人のお嬢さんが、高校を卒業し、去年、スミス・カレッジにご入学。スミスは、いわゆるセブン・シスターズに数えられる名門女子大です。【アイビーリーグが昔、女子禁制だったとき、対抗してできた歴史ある有名女子大学のことをいう】

なんとフェミニズム運動の歴史的指導者、グロリア・スタイネムもスミス出身。このお嬢さんも、フェミニストでありたいからということで、いまどき、「ふぇみにずむ」は、ＤＩＲＴＹ　ＷＯＲＤ【かっこ悪いイメージ】なのかと思っていたおばさんは、びっくりです。

中国在住の米国不動産投資家中山道子です。子供の学校の夏休みにあわせ、米国滞在の予定を組んでいます。皆様も、ご同様でしょうか。我が家の場合、毎回長期滞在なのと、私の仕事の都合と子供の行き先の都合で決めるので、私は、安いホテルより、断然、コストパフォーマンスのいいＡＩＲＢＮＢ派です。

ＡＩＲＢＮＢのウエブサイトはこちらから。

対米不動産投資家の中山道子です。ところ変わると、文化が変わるということで、私のお客様は、米国式の請求書、明細というものをご覧になったことがない方が多いわけで、お支払いのINVOICEを転送すると、ほぼ必ず、「了解しましたが、支払い方法は？」というご質問になります。

対米不動産投資家の中山道子です。

皆さんは、米国で、業者さんの掲載案件を見る機会は、すでにおありでしょうか。よく、

３ベッドルーム２バスルームのゴージャスな案件です

などと、書いてあります。

2014年3月28日追記
この案件は、3月27日に、リファイナンスが無事、行われ、去年、融資をされた投資家様への償還が、利息と合わせて、行われました。現在、お客様の資金は、お客様の指示に基づき、次の案件への再投資をするまでの間、当方弁護士のエスクロー口座（顧客用預かり口座）に、振り込まれました。この際の利息計算については、「エスクロー口座に資金が預かられている間」は、こちらへの貸付ではないので、無利子です。

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来週決済を控えている中山道子です。決済日は、なぜ、いつも、最後まで決まらないのか？　
決済書類は、なぜ、いつも、直前まで来ないのか？？

これで、びっくりしたり、苦労された方も、多いかもしれません。

この前、「最近、私は、不動産投資を、長期ホールディングから、短期融資のほうに、スイッチしつつあります」という記事を書き、多くの方から、ご好評を頂戴しました。

その中には、実際に米国で自宅をお持ちの方から、こんなコメントも、、、（正確な引用ではなく、コメント概要とさせてください）

「我が家は、東部ですが、４０万ドルくらいの時価です。中山さんのおっしゃるように、この物件を貸せば、ここでは、レントは、２，５００ドルくらいだと思います。自分たちも、引っ越すとなったら、確かに、（手間のかかる賃貸をするより）売るかなと感じます。その際には、こうした投資案件ご紹介、お願いしますね。」

実際に物件に意味のあるエクイティ（売却したときに、お金が戻ってくる）がある方は、物件を管理する手間と、売却して得た資金を再投資する際の比較に、意味がありますね。

さて、私が、「賃貸は昔より相当な手間になってきた」ということをいった理由は、「賃貸層の劣化を感じる」ようになったからですが、この前、まったく別のアングルから、私の感じていることを、上手に説明してくれる記事が、日本のメディアに翻訳掲載されていましたので、ご紹介します。

それが、上の挑戦的？なタイトルの記事、

米国の「中流」はもはや「中流」ではない
この30年で格差は広がるばかり

です。（東洋経済オンライン）

対米不動産投資家の中山道子です。２０１３年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business （イキナリ日々の実務レベル）の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、２年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Ｔｈｉｒｄ　Ｃｕｌｔｕｒｅ Ｋｉｄｓというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

　
　◇　小切手を振り出せますか？
　◇　クレジットカードは大丈夫ですか？

ネットを見れば、ペイパル決済ＯＫという「ＦＯＲ　ＳＡＬＥ　ＢＹ　ＯＷＮＥＲ案件（売主が仲介なしで直販する場合）」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

時々読者の方からお便りをもらいますが、皆さん、やはり教育熱心ですね。私も教育にはとても興味を持つタイプです。

なので、今日は、ちょっとした雑談？モード。不動産自体とは関係ないですが、「投資家的な観点から評価する学校教育」の費用対効果について。

実は、私の子供の学校にいるアメリカ人のお子さんの親御さんで、テキサスＡアンドＭ大学の先生をしている方がいます。サバティカルで、こちらの大学に研究に来ており、「いい経験」ということで、半年間、うちの学校に、お子さんを、留学させているわけです。二人とも、うちの子より年上で、よく遊んでくれるので、我が家にも何度も来てもらい、ご両親とも、仲良くなりました。

私も、別段、アメリカの学校事情には詳しくないのですが、テキサスＡアンドＭというのは、カレッジステーションという田舎（失礼）都市にある、”ウルトラお値打ち大学ナンバーワン”と評される州立大学なのです。

どれくらいお値打ちかというと、州立大学＝私立に比べ、学費が安いのに、ウオールストリートジャーナルの2010年の「就職リクルーターが好きな大学ランキングトップ２」にランクインしたほど。

これは、全米トップ100の大学を選出したのち、その中から、リクルーターたちに、いろいろアンケートをしたもので、実際、トップの人気大学は、実は、みんな、州立大学だったというのですから、親としては、あせりますね？

1位　”ペンステート”。ペンシルバニア州立大学
2位　テキサスＡ＆Ｍ
3位　イリノイ大学アーバナ・シャンペン校
4位　パーデュー大学　（インディアナ州立）
5位　アリゾナ州立大学

今回は、ちょっとゆるいテーマで、ライフスタイルの変遷が、不動産に及ぼす影響。実際に経験しないとわからないかもしれない部分です。

私は、不動産投資英語塾というSKYPEの授業を主催しており、ちょうど今日、そのレッスンがあったのですが、そこで、不動産鑑定の手法について、教材を読むこととなりました。英語塾については、こちらから。4月から、また新しい回が開始です。但し、教材は、２０１１年９月開始のものの途中。

2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。

年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。

日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。

欧米では、

■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない
■自分がキリスト教ではない

といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。

こんにちわ。日本では、わかりにくい海外の不動産コンセプトというのはたくさんあり、特に、このフェア・ハウジングというのは、日本では、本当になじみがないのだなと改めて思い起こされることが、今回、ありました。

私はフェイスブックへの書き込みを結構やっているのですが、自宅で使っているLENOVOについて、書き込みをしたところ、私に、リアルタイムに、メッセージを送ってこられた方がいて、その方は、わざわざ、私に

＋＋＋
Thinkpadの修理は中国ですか。日本IBMも中国資本になったのでしょうか。中国製はいまいち信頼を置けず、避けていますが、いい機械なのでもったいなく思っています。
＋＋＋

というメッセージを送ってきたのです。

アイコンは、不動産業者であることが一目でわかるロゴ。プロフィールを見ると、新宿で営業されています。本来業務用でアカウントを展開されているはずの方が、私の趣味の書き込みに、どういう時間つぶしなのかは判りませんが、いずれにせよ、ロジックの飛躍についていけず、私は、「日本で修理をしました。ところで、そのような不見識なことをおっしゃっていると、中国のお客さんに嫌われてしまいますよ」と返事をしたところ、

＋＋＋＋＋＋
いや中国人・朝鮮民族も信用していませんから、こちらからことわっています。
＋＋＋＋＋＋

と、しつこいですが、実名、商号表記のこの法人宣伝用のアカウントを使って、堂々と、返事をされてきたのです。

このようなやり取りを開示するだけで、言葉遣いからして、不快になる方もおいでかもしれません。私も、人を槍玉に挙げるようなネガティブな行動は、本来は遠慮するようにしていますが、今回だけ、問題状況をお伝えするために、直接の引用を、お許しください。

というのも、ここで、考えてみると、実は、日本では、顧客を、「プロフィール（この場合は、人種／文化圏）に着目してご遠慮する」という行動に対して、規制は、直接的には、ないのです。

日本国憲法は、差別を禁じていますが、あれは、行政が、差別をしてはいけないという意味で、私人間においては、契約自由の原則のほうが強いと一般に思われています。そして、この業者さんも、「嫌いなやつとは取引はしないぜ」と、まさに、自由主義国家日本において保障されている契約自由の原則を謳歌しているわけです。

こんにちわ。まだ、残暑という言葉がぴったりな今日この日ごろですが、夜はさすがに涼しくなりましたね。

今日読んだブログで、そういえば、という分析があったので、ちょっと、ご紹介してみます。マクロ人口動態学（demography）のお話です。

もともと、経済やマーケッティングと、人口動態学を組み合わせるというのが、どなたの研究手法だったのかまでは、私は、わかりませんが、日本語でも一番広く読まれたのは、ひょっとすると、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さんの予言』なのかも知れません。原書は、”Rich Dad's Prophecy.”

昔読んだだけで、今手元にないので、詳細な援用は避けますが、一般向けに平易にかかれ、広く読まれたこの本のひとつのテーマは、人口動態学的な動向を踏まえた投資行動の重要性だったと思います。

そこで出てきたのが、いわゆる、人口構成上の big picture の問題。人口ピラミッドの形ですね。

去年、対デトロイト投資は、投資案件の件数も増え、管理会社を直轄体制に一本化することに成功しました。

管理会社と足並みをそろえて、緊密に連絡を取り合うこととなり、今後、管理もネット上、100%、データ入力・管理を行うことで、私も、リアルタイムのアクセスをしていく予定です。

このように、対米投資をするにあたり、管理会社経営の一角まで担うことになるとは、思いもしませんでした。

事実、デトロイト以外のほかのエリアでは、一方的に、管理会社の言うことや、管理組合の言うことを聞いているだけです。

アメリカと日本は、いろいろな慣習の違いがあり、弁護士や会計士などとの付き合いが頻繁になるなのも、そのひとつかもしれません。

日本国内の確定申告なら、「自分でやっているよ」という有能な投資家様も多かったりしますが、「アメリカは、ちょっと自信ない」と思われることが多いのではないでしょうか。

私自身も、申告は、人任せです。

ここで、アメリカの専門職の方々（弁護士、会計士など）とのお付き合いの仕方を確認してみましょう。オーナー様の多くが、戸惑うことが多いようです。

最近、聞くようになった言葉で、staycation というのがあるそうです。

Vacation と stay を組み合わせた造語。昨日のデイリー読売に転載になっていたロサンゼルスタイムズの記事にも、出ていました。ずっと前は、カウチポテトなどという言い方があったと思いますが、ウィキによると、この言葉は、2007年から2009年の不況に関連してできたということで、2009年、広辞苑的な有名老舗辞書、メリアム･ウエブスターにも、2009年、掲載されたそうで。

ホリデーシーズンの現在、郵便事情が悪いようで、アメリカから来るはずの保険会社からの連絡物（お客様向けの小切手同封）が、まだ来ておらず、やきもきしています。

この郵便物は、普通郵便で、2009年12月9日に投函されたという連絡が来ており、通常、デトロイトからの郵便物は、10日くらいが標準なので、昨日24日、思い起こして、「9日から、13日たっているが、まだこない。来週頭に来ていなければ、小切手再発行かな？」というメールを送ったところ、下のようなお便りが。

現在、グアムへの15日以内の渡航といった一部の例外（ひょっとして唯一？私は詳しいことは調べていませんが）を除いて、ビザ取得する必要がない場合も、渡米に当たっては、ESTAという電子渡航認証システムを経る必要があります。

私も、この前、初めてESTA認証を受けるにあたり、妙な有料サイトで引っかかりそうになりましたが（こちらから）、どうやら、米国の役所は、こうしたサイトが、メッチャ腹が立つらしく、オンラインにESTA認証を受けたことがある私には、最近、役所から、「おまえ、詐欺にあったんじゃないだろうな」という、怖いメールが来ます。

毎回言いますが、対米不動産投資で、一番ネックになっていると思うのが、言語とともに、カルチャー。

英語ができても、アメリカ文化が嫌いな人もいます。それ自体が、別段、悪いことということはなく、ただし、やはり、海外投資を試みられる方は、無条件に、「その国の文化が好き（で理解したい）」という根底がある必要があるんじゃないかなあ、と思います。

数ある習慣の中でも、日本人に一番なじみにくい習慣のひとつが、小切手かもしれません。「商売でいつもやり取りしているから、原理はよくわかっているよ」という方のほうが少ないのではないでしょうか。

小切手は、一度振り出せば、自分の意思を離れて流通しますが、ここでは、支払い停止について、見てみることにします。

この前、久しぶりに、カスタマーサポートのお世話になっていろいろやり取りをしたということがありましたので、その話を書いてみたいと思います。アメリカのカスタマーサポートは、arguably（ひょっとすると）、世界一。例によって、クオリティや話し振りの丁寧さ、ということでは必ずしもありませんが、システム作りやマニュアルの話です。

この前、テナントさんが、滞納となったので、強制退去かという話をしていたら、現地から、こんな話が飛び込んできました。

「確定拠出年金のお金を使いたいから、強制退去の通知を早く手配してほしいんだって」

日々の生活でフラストレーションな、対アメリカ人工作（←工作？）。

メールをしても、返事はない、電話をすれば、留守電で、誰かと話しても、毎回、言うことが違う、、、

まじめな日本人には、それだけで、ストレスになるのが、アメリカ人とのインターフェースですが、それにしても、なぜか、アメリカ人の考えるさまざまなシステムのすごさは、常に、アメリカ社会を、日本にとっての魅力的なフロントランナーに位置づけ続けます。

一般に、日本語は、謙譲語やら、女性話法やらがあって、英語は、そういうものは、それほどないことになっていますが、実は、英語にも、程度は違いますが、男性しか使わない言い回し、女性でなければ使わない言い回しがたくさんあり、男性らしさ、女性らしさというものの固定観念は、外部からは、わかりにくいですが、実は、はっきり存在しています。

日本でも、マンションの場合は、管理組合からのお便りがたくさん来るかと思います。今日は、アメリカのHome Owner's Associationからの楽しいお便りを紹介します。

HOAよりのお便り

アメリカの決済は、タイトルカンパニーのエスクローオフィサーという役職の人がつかさどりますが、ここだけの話、例によって、rock the boat【和を乱す】するような発言をすると、決済がスムーズに采配できるように対応しようとする敏腕関係者の腕の見せ所は、はっきり言うと、「いかに、説明をしないで済ませられるか」だといって、ほぼ、間違いがないのではないかと思います。

在日アメリカ大使館ウエブサイトを参照すると、ＥＳＴＡについては、下のような案内があります。

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2009年1月12日より、米国国土安全保障省（DHS）による電子渡航認証システム(Electronic System for Travel Authorization: ESTA)が義務化されました。この新しいオンラインシステムは、ビザ免除プログラム（VWP）の一部で、米国に短期商用・観光目的（90日以下）で旅行するすべてのVWP渡航者は、米国行きの航空機や船に搭乗する前にオンラインで渡航認証を受けなければなりません。

アメリカは小切手大国。クレジットカードと、小切手に、それぞれの役割があり、それぞれの使い方に「アメリカ流」があります。

なぜ、あんな面倒なものを使うのか？これは、外国人には、わかりません。諦めましょう。

小切手で気をつけるのは、以下の点。

日本でも、ビジネスオーナーの方は、司法書士の先生なんかと、お付き合いをたくさんされるかもしれませんが、アメリカは、日本以上に、何かあると、弁護士先生をお願いしないと困る社会。

日本は、法律のプロフェッショナルが、細分化されており、かつ、司法書士などが、法的業務に広く携われるようになっている印象。

アメリカ人は、スラング英語の大家です。日本の英語教育で今どういう文法が教えられているか知りませんが、たとえば、私が英語の教科書を読まさせられていたころは、

Hello! How are you?
I am fine, thank you! And you?

といった会話が、平気で、設例とされていました。

最近、お客さんからよく聞く悩みが、これ。
　　「メールに、返事がありません」

そう、アメリカ人は、メールの返事をするのが、大嫌いです。

私自身は、子供のときから、「郷に入っては」で、これまでに、何カ国もの国で、いろいろな人種の方々を相手に、現地校に行ったり、留学したり、生活したり、働いたり、あるいは、ビジネスをやってきましたので、カメレオン的に、相手に合わせて、行動をスイッチさせることが、どうも、ある程度、自動的に出来ているようです。