アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

２００１１年１１月に行われた融資案件例です。

融資希望額：　４万５，００００ドル
返済条件：　毎月４１２．５０ドル
一括返済額：　４万６，０００ドル
純益：　５，５００ドル

合計利息：　各種手数料差し引き、確定申告前純益で、年率１２．２％

担保：　２０１２年当時、時価８万９，０００ドルと評価された家

小額融資の担保は、この、ミシガン州Ｚ市にある小さい家です。

デトロイト市役所の破産申請は、この1年以上、地元では、期待されていた動きですが、実際に、スムーズにいくかどうかがわかるのに、来年の夏までかかるかもしれません。日々の家賃収益、賃貸経営に、大きな変化があるということはないですが、その間、債権者との攻防や市のサービス動向を、確認し続けられればと思います。

今回、昨日来た短期投資案件をご紹介します。

ミシガン州ウエイン市
物件鑑定価格　9万8,000ドル
融資希望額　6万5,000ドル
Loan　To　Vａｌｕｅ　66％ （担保比率のこと。65,000÷98,000で、数字が低いほうが低リスク）

融資期間　1年間。繰り上げ返済ペナルティなし。

返済総額　1年間で、8,328ドル（一部は月次返済）
年率　　　　12.81％
ご注意　　　繰り上げ返済があったときには、利益率は多少落ちる可能性があります

担保条件　第一抵当権

■2013年4月18日夜現在、この案件は、募集締め切りとなりました。次回のメルマガご案内をお待ちください。

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現在、米国不動産投資は、金利は低いながら、外国人には、融資もつき難く、また、投資機会が、多くの市場で、なくなり始めています。狙い始めて、半年以上購入できない場合もまれではなく、たとえば、私は、去年ご案内してきたシカゴ市中へのマンション物件投資は、もうご案内するのは、やめました。

理由は、値上がりしすぎて、リターン効率が悪くなったからです。

10万ドル以下で購入できるシカゴ物件というのは、マンションであれ、一戸建てであれ、エリア的に、貧困層が入り混じるところでもあり、賃貸層としては、セクション８（行政家賃補助）や、低所得者層をもターゲットにしないといけないにもかかわらず、物件が高くなりすぎ、去年は、13から15%を年率目標にできたリターンが、この半年の急騰で、8%といったところまで落ち込んでしまいました。（こうした事情については、こちらの記事をご検討ください。）

もちろん、新築時に、25万ドルとかだった物件を、要修理で、6万ドルで買ったのが、今は、8万ドルでも手が出ないというレベルの話なので、だからといって、去年のオーナー様が、今、意味の有る売却益を出せるというほどでもありません。

ただ、そのため、目標リターンが、依然、7%台を狙えるベガス投資のほうが、「似た価格帯で、より安定する」メリットが前面に押し出されてきたのです。というのも、10万ドル以下で、今でもベガスは、普通のワーキングエリアで、自分自身が住んでもおかしくはないランクの物件が購入できるから。賃借人属性は、貧困層を相手にする必要はなく、もちろん、貸し倒れゼロとはいいませんが、似た金額という観点から見れば、リスクは、やはり、だいぶ抑えられるのです。

ちなみに、高利回りをターゲットにする場合は、ずっと低額のデトロイト投資は、依然、ご案内できていますので、別途、お問い合わせください。

さて、ということで、私のメルマガでは、最近は、こうした「物件取得」に変わる、いろいろな投資機会をご案内しています。こうした期限付きの融資機会は、今後も、ずっとご紹介していこうと思います。なので、1年ものの投資をされた後も、多少、タイムラグは生じる場合もあるかもしれませんが、こうした短期融資の投資機会を、何度も利用していただき、今後最低数年間にわたって、再投資していただけます。

実際の物件投資に対して、こうした期限付き融資の利点には、以下のものなどがあります。

■　借受人の属性が、類似金額でできる投資物件の賃借人の属性よりずっと上
■　火災保険、固定資産税支払い義務や空室リスクが、すべてなくなる
■　管理会社明細を確認する必要がない、管理会社に依存しない
■　案件によっては、確定申告の手間が楽（ものによる）

今日、ご紹介したのは、下の例。

居宅用の要修理物件短期融資機会

★　打診してきた借受人は、20万ドルの自己資金を持ち、キャッシュフローも十分。本来、属性的には、より低金利の銀行融資も受けられる立場ですが、希望購入物件が、火災事故物件のため、米国の多くの金融機関で、現在、融資審査基準に合致しません。しかし、エリアがよく、現在のディスカウント物件は、こうしたものが多いため、現金取得、自己資金による修理をするため、当方に、1年間のつなぎ融資依頼が来ました。居宅とされる予定で、実際に修理が終わった段階で、当方をバイアウトし、当面、キャッシュで持つことを考えておいでだそうです。もちろん、必要があれば、修理後は、リファイナンスが、可能です。

昨日メルマガでご案内した案件です。

既存投資家様にご案内を依頼された案件なので、勝手ですが、二番手様という位置づけとなりましたところ、すでに、何名かの挙手を頂戴し、今回は、締め切りです。

ほかの投資家様のご参考になるかと思い、ブログでも、お見せしますので、この物件がだめでも、「こうした案件に興味がある」場合、私のメルマガにご登録ください。Mag2のほうではなく、オウンメルマガのほうでお願いします。（Mag2のほうは、もう少しゆるいです）

第二次目論見書：　最終的に多少誤差が生じる場合があります

■　投資額　15万ドル
■　決済時　3月末（時間の余裕多少あり）
■　期間　　 1年、1年更新の可能性あり。繰り上げ返済手数料なし
■　諸費用　送金手数料。中継銀行の手数料もご負担ください
■　目論見　2万2,500ドル（15万ドルに対して、15%）
■　仲介料　上に計上されています。申告だけされてください。

担保物件概要

宗教団体が、礼拝所に使っている建物で、鑑定額は、50万ドルです。普通の商業物件なので、すぐにスーパーなどの店舗に転用できます。ミシガン州デトロイト郊外のそれなりに、中間層、富裕層も居住する地域で、画像をごらんいただければわかるように、「中近東の方」が多いエリアです。

こんにちは。デトロイト市場に投資をして6年になる中山道子です。

投資コンサル・サポートもしているので、管理体制にも、それなりに気を使っています。小額物件で高利回りの賃貸を狙えるので、多くの問い合わせをいただきます。取得コンサルのご相談自体には、応じておりますが、こうしたスタイルの投資は、危険ですので、私のブログを見るだけして、勝手にまねをしたりは、しないでいただきたいです。

過去には、もっとデトロイトの記事を細かくよく書いていましたが、

　「うまくいかないから、日本語ができる管理会社を紹介してくれ」

などといったメールが来るようになりました。

お名前を調べれば、そういう方は、どういう物件をいくらで誰から買ったか、どういう状態なのか、大体すぐ分かります。ご本人は、気がついていないことが多いかもしれませんが、名義がきちんと変わっていないような状況も、多いです。

親切にする義理はないし、手伝えといわれても、なおさら面倒なので、そういうことが分かっても、相談者に、「管理の問題以前に、名義に疵がありますよ」などと、ご本人のご事情をお教えするお返事を書いたりは絶対しません（笑）。

そんなわけで、いずれにせよ、忙しいし、デトロイトの話をあまり丁寧にするのも、馬鹿らしくなり、現在に至っています。

在東京対米不動産投資家の中山道子です。2002年位から「老後のリタイア資金」のために、小さい商売をやりながら、不動産投資に着手。その頃は、起業したばかりで日本で融資を取ったりするのが、大変そうで、、、

そんな時、アメリカでは、外国人が、簡単に融資が取れたものですから、、、

一時は、ワークビザもないときに100%融資までとったことがありますが、今となっては、それも、良い思いでです。（遠い目）

さて、2011年の現在、アメリカは、バイシグナル（buy signal、お買い時）だと思いますが（ただし場所などによるのでこれは表面的な一般論です）、融資は緊縮が続き、これまで対米投資に用いることができた米国銀行融資や国際投資融資も、凍結状態。

厳密に言うと、円ローン（多通貨融資）は、40万ドル以上の物件を、40%から50%頭金を投入すれば、承認が降りるかもしれません、、、ていうか、いらないよ、そんなローン。アメリカ以外の多通貨ローンのお申し付けは、その半額の購入価格に頭金30%でＯＫですので、そっちのほうは、融資窓口、ご相談ください、、、

さて、今週は、そんな対米不動産投資の中でも、今、不況アングルとしては、「この程度でしょうか」と私が申し上げている対デトロイト不動産投資のオーナー会メンバー様への会費更新通知をさせていただきました。

東京にいながら対米不動産投資を2003年からしてきている不動産投資家・コンサルタントの中山道子です。

私はアメリカ不動産投資は、2003年から、デトロイトへは、2007年から投資をしており、現在、自分の数軒を含めた94軒の物件を日本人投資家様のために管理しております。

デトロイトというのはダメダメエリアで、米国人も、「あそこだけはいや」といいます。

それが、健全な反応ですので、私のブログを見て、みんなが簡単にやっていることだと、思わないでください（苦）。

日本全国の空き家率については、最新統計上は、１３．1％だという数字が、総務省統計局の平成20年度時の調査データだそうですね。（総務省）

1月11日付の週間全国賃貸住宅新聞が、賃貸物件についてのみ、エリア別にさらに空室率を割り出したところ、以下のような結果になったということでしたね。

そろそろ、3月に入り、これからの契約案件は、決済は4月になります。現地では、冬季には、テナント客付けの問題と、建物検査の問題で、特段、よい季節とはいえないので、冬季物件は、延長保証などのオプションをつけてオファーしておりましたが、今後、物件ご案内は本格的に再開可能です。

この冬の間の状況について、多少、ご説明します。

2009年6月に決済したある物件に、当方関係者が立ち入る機会がありましたので、テナントさんの居住状況の例としてご紹介します。このテナントさんは、きちんとした家族で、「よいほうの例」であり、やはり、テナントさんがみな、きれいに住んでくれるわけでもありませんが、別段、「衰退都市、デトロイトで、生活補助を受けているマイノリティ（黒人）世帯」とはいっても、まったくイメージしにくいような生活をしているばかりでもありませんね。

購入：2009年6月
物件：３BR《二階に１寝室、地下室あり》
家賃：675ドル
家賃部分補助：うち293ドルが、行政の補助
入居：2009年9月
2010年2月現在：滞納なし

大体、購入から最大3ヶ月での入居を予定していてくださいと申し上げており、この物件は、セクション８（行政補助）の申請手配に、例のように時間がかかり、テナントさんとの契約が成立したのは、早々でしたが、手続き完了に基づく正式決定が出ての入居には、マックスの3ヶ月かかっています。ただ、家賃も、きちんとしたレートですし、テナントさんを見ると、これで落ち着けば、と期待してしまいそうですね。

行政補助物件の場合、管理に満足がいけば、テナントさんが長居してくれる確率は、結構高いです。遠距離オーナーは、管理会社が、自分にどう対応してくれるかのみならず、テナントさんにどう対応してくれているかを両方、問題にしなければならず、やはり、ホールディングというのは、不動産投資の一番難しいところだと思います。

ダイニングルーム／リビングに面しているので、ダイニングコーナーくらいですが、狭いながら、きれいにセッティングしてくださっていますね。

おととい1月30日は、久々の英語塾再開で、楽しく過ごせました。新しく開始された方も、半分くらい加わり、2クール目の最後に、今回のリーディングを担当してくださったYさんが数ページ、残りは、初回ということで、担当が、決まっていなかったので、私が、行いました。私がやることのメリットは、皆さん多少休憩しながら、勉強できるのと、早く進むことでしょうか。

不動産コンサルタントの尾浦英香さんが、週末の神奈川でのセミナーにあわせて、遊びに来てくださり、最近の日本の不動産事情などを教えてくださったのが、うれしかったです。

ブログでは、この前、海外投資の融資付けは、主として、金融機関側の事情で、大変難しくなっているというお話をしましたが、日本は、そこまでは行かず、順調に不動産オーナー業を経営されている方だと、なんと、1.5%といった金利に基づく投資融資が、内々にオファーされているのだそうです。

但し、日本でも、”これから投資を始める”方への融資は、なかなか、ハードルが高く、やはり、金利は、4%台、しかも、キャッシュをたくさん持っている等のバッファーが必要だということでした。皆さんの投資志向は、ますます盛んだということで、首都圏近郊では、やはり、よい物件と目される案件は、足が速いそうですね。

しかし、大先輩、ベテランの尾浦さんのご指摘のように、大体は、”そこから”が、スタートなのであって、表面的な数字というのは、”それに向けて、実現していく”といった目標として、位置づけるべきものではないかな、と思います。

エントリー時には、そこのところが、なかなか、十分、認識できないことが多いです。私自身が、そうだったので、そのことを強く感じます。

尾浦さん自身が、コンサルを引き受けるときは、”その物件のリフォームや満室対策をどこら辺に落とし込むか”を逆算するためにまず行うのが、”エリア視察”だそうで、これを丁寧に行うことにより、”当該物件をスタート／再生させるのに、なにが、どれくらいのレベルが求められているか”が、定まるのだそうです。

もともと、競争力があるエリアであれば、ある意味、”近隣類似競合物件”が提供している以上のレベルを提供する必要がないことがわかり、他方では、競合が乱立して、市場が手ごわい場合は、担当した物件を、相当、作りこまないといけないこともわかる、そして、市場調査をした後の実際の方策としては、どんなテナントさんを求めるかという、具体的なテナントさん像を設定し、そうした方に喜んでいただける、そういう、相当細かいマーケッティング戦略をプランニングされる、そうした努力を注入する必要があるそうです。

尾浦さんが本を書いてくださればいいのですが、多忙で、なかなか、まだ時間がかかりそうですので、日本の物件の投資家のみなさまは、皆さん、ぜひ、彼女のセミナーに出る機会がありましたら、それを逃さないでください。また、セミナーに出るだけではなく、自分で、空室対策をするとしたら、相当な努力を注入する覚悟が必要だということを、ビギナーの方は、認識するべきですね。

不動産オーナーでも、「夜逃げなんて経験したことない」という方が、おいでになるかもしれません。ご家庭や、地方から上京する学生さん向けなんかを相手に、自分で管理しているようなアパートで、トラブルフリーが当たり前、張り合いがあって楽しいなあ、なんていうシナリオも、不動産には、ありえます。

しかし、一方で、日本でも、単身者向けの割安物件なんかで、揉めたり、麻薬が見つかった、なんていうことをおっしゃる方もおいでです。今は、こういった小さめの物件は、回収は、相当の専門性を前提とすることかと思います。

しかし、日本にあって、なぜか？アメリカにないのが、家賃保証会社。

日本でも、よくつぶれたりしているところを見ると、やはり、低利益、ハイリスクなんじゃないでしょうか。アメリカでは、デベロッパーが、コンドテルなどにして、家賃保証をしたりといったことはありうるかもしれませんが、第三者が回収代行をすることは、あまり想定されていないようです。

私は素人なので、この違いの理由はわかりませんが、市場環境一般から見てみると、日本では、債権回収ビジネス一般に対する参入規制が厳しい反面、家賃保証は、その例外になっているのではないかとも思えます。だから、債権回収代行をしたいのに、本格的に乗り出せないということで、こちらにいくのではないでしょうか。

それに対し、アメリカでは、債権回収代行自体が、法の参入規制が日本と異なり、かなり、ゆるく、「あなたも在宅で、他人の裁判所命令執行代行でゲットマネーなう！」なんてやっている広告すら、よく見ます。

その上、アメリカでは、こと、保険となれば、厳しい規制が州レベルであるはず。家賃保証会社なんか、逆に、日本のように、容易に、小規模起業なんか、難しいのかもしれません。

さて、うだうだと無駄話をしましたが、要は、下の写真です。

イマドキのアメリカは、失業率10%は当たり前。私たちが投資をしているデトロイトは、それより失業率が高く、顧客ベースは、「行政の補助を受けている人」の比率が、大変高いです。お子さんの数が多くて、「ずっと援助を受けている」といったランクのテナントさんは、私たちにとっては、支払いの確実な安定顧客。

他方、通常のワーキングクラスの方々もおいでになり、失業問題は、私たちにとっても、避けて通れない課題です。

対デトロイト投資物件は、実は、今度、50軒目の決済を迎えることになりました。今日は、その前に決済するある物件の建物検査一式が届きました。

始めたころに比べ、精度や仕上がりがすごくあがっていると思います。この家も、お手伝いしていてめっちゃテンションあがりましたので、ご紹介してみます。

外観。結構こじんまりしていますが、unfinishedな地下室を入れなくても、居住面積は、120平方メートルくらいになります。

入って右手が、リビングです。磨きがかかってきたツートーン使いのインテリア。こっちとは、比べ物になりませんね、、、汗

リビングは、暖炉があります。暖炉は、煙突の中や利用に問題があったりすると、発火の危険も生じるので、投資家の立場からすれば、一概にうれしいとも言いにくいところですが、寒いエリアですので、素敵なフィーチャーであることは間違いありません、、、

例によって、対デトロイト投資の物件フライヤー作りをやっています。来週土曜日のセミナーもあるし、ブログをアップデートしている場合じゃないんですが、今日、どうしても、皆さんに、シェアしたい、このキッチンの写真！

現在、ウエイティングをお願いしている対デトロイト投資ですが、おかげさまで、賃貸付け等の展望はよく、決済と同時に入居が決まる例も出ています。

ご案内のように、積雪地方では、冬は、不動産購入には適当とはいえません。

理由は、複数あります。

昨日は、豚インフルエンザについての視察旅行同行者様向けのメールを書いたりと、あわてた朝でしたが、読売の朝刊では、「デトロイトって、どんだけダメなの？」という大々的な記事がありましたので、久しぶりに、時事ねたに絡めての現地報告です。

最新案内

2009年9月現在、対デトロイト投資物件購入希望の方にお待ちいただいている期間は、2ヶ月から6ヶ月程度です。今年度は、フォロー体制が全般に強化したことに伴い、冬期間にも、物件をご案内します（詳細はこちらから）。

ご相談希望者様には、まずは、私のセミナーへのご参加をご案内させてください。対米不動産投資総論的な意味合いを持つ入門向けセミナー、対デトロイト投資セミナー、パソコンで対米投資情報を駆使する方法を学ぶPCセミナー、建物検査セミナーなどがあり、いずれも、対米投資初心者様に、受講をしていただくことで、スムーズにオーナー様への道を歩んでいただける仕組みとなっております。

ご要望が多い場合の優先順位は以下の方々を優先させていただくこととなっております。

すでに、オーナー様でおいでの場合。
また、当社主催視察旅行に同行された場合。
投資指南塾DVD購入者様である場合。

以下の方は、お手伝いをご容赦させていただく場合がありえます。

■対米投資初心者であるにかかわらず、懇親会やセミナー受講などで、投資環境理解をする意欲を見せてくださらない場合。
■対デトロイト投資家オーナー会への参加に合意をいただけない場合。
■英語が不案内、ビジネスについても予備知識不十分で、パソコン操作も苦手と、対米遠隔投資に意味のあるスキルが不十分な場合。

今日の東京は暖かいですね。デトロイトも雪のほうは収まり、今日なんかは、「60度【15度C】だよ」ということでした。

冬の間、積雪からくる諸問題【修理が大変、確認ができない】を回避するため、ご案内を休止しておりましたが、すでに、第一弾の案件は、3月決済に向けて進行しておりますのでご報告します。

私たちが購入する物件は、2万ドル台が多いので、「そんなに安くて、どうして、現地の人は、家を買えないのですか？」と質問される場合があります。

市内の世帯年収は、統計のとり方にもよりますが、2万ドルから3万ドル台。

上の質問される方には、「東京で、1,000万稼いでいる人の何割が、1,000万の金融資産をお持ちでしょうか？そして、そういう方が、ちょうど、1,000万の貯蓄があったら、それを、自宅確保に、全額、投入できますか？そんなことをされる方は、多くはないのではないでしょうか？」とお答えしています。

さて、それでは、200万代で生活されているというと、どんな感じの賃借人が、賃貸をしてくれるのか？

これも、「生活保護ならわかりやすい」と思われがちですが、実際には、私たちの物件の多くは、2万ドル台のランクの収入で生活される一般の方。アメリカでは、このランクの年収は、公務員や学校の先生でも珍しくありません。日本でも、現在、300万生活、そして、今は、200万生活といったライフスタイルの中で、節約しながら、しかし、家族のために、安定を確保し、心豊かに生活することが、重要な課題になってきました。

例として、ここに、最近実際にあった賃借人の申請詳細を見てみましょう。

私がご紹介しているデトロイト投資案件は、いずれも、修理なしでお出ししています。

そもそも、遠隔の投資家が、修理案件を手がけるのは、良いアイディアではありません。要修理物件を買うことに意味があるとすると、それは、がくっと値段が安くなる場合ですが、しかし、遠隔初級者にとって、許容範囲があるとすると、カーペット取替えと壁の塗り替え位しか、思いつきません。

しかも、それだけだと、「そこまで安くなるほど」の要修理でないので、割引しても、5,000ドルくらいとかのことも多いです。もちろん、馬鹿にするような額ではありませんが、融資が取れるのなら、多少価格が高くなっても、修理がない案件のほうが、当初の総合支出は減らせる可能性が圧倒的に高いです（修理代は、自分が融資取得後、別途、払わないといけないから）。

ユニークセリングプロポジション、ＵＳＰというのは、マーケッティング用語で、他社と自社の商品を差別化するためのポイントのことを言うようです。

今日は、デトロイトの物件賃貸を最近手伝ってくれるようになっているＣさんと話をしました。これまでも、当社の管理会社や売主と協力して客付けをやっていたのですが、内見は、大変手間がかかるので、専門にやってくれる責任感豊富なＣさんの登場は、大助かり。

デトロイトは冬は、積雪が通例で、前にも何回か申し上げていますが、

■積雪が著しいと、外部構造の検査に差し障る
■11月のサンクスギビングから2月以降の税金還付の時期までは、不動産はオフシーズンで、賃借人も少なめになる

という二つの点があります。

マクロな統計から、直接、投資環境がわかるほど、不動産投資は、単純ではないというのが私の持論ですが、それにしても、私のブログって、統計や動向への目配り、なさ過ぎでしょうか、、、笑

ということで、ベガスの成約件数が増えた、という報道に引き続き、デトロイトフリープレス紙2008年8月14日掲載発表によりますと、デトロイト首都圏も、この7月、前年度同時期比15%増ということです。

円ローン案件は、ローンの仮審査を通っていただいた段階で、ベガス投資を希望される場合、個別に物件サーチに入りますが、勝手ながら、デトロイトのほうは、内々に、ウエイティングリストを作っています。

数的に、平均すると、毎月、3軒くらいしか、ご案内ができないからで、別に、大量のお客様が殺到しているというわけではないのですが、、、笑

登録しているメーリングリストに、参考になるかも？しれない写真つきの案件がありましたので、ご案内してみます。

アップされている写真見て、思わず、笑ってしまいました。でも、笑い事では、ありません。

お客様から、ご質問がありましたので、ご紹介します。

＊＊＊＊＊＊＊＊ Q ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ご紹介いただいた物件の付近を探してみたのですが、
近くに１万ドルを切る物件がたくさん売られているようです。

私のブログでは、個々の物件案内はあまり掲載していないので、「わかりにくい」といわれますが、私のグループでご紹介をすることができた最近のデトロイト案件を、参考までに、お見せしてみたいと思います。【すでに売却済み物件です】

私が、お客様に、ご紹介できる物件は、実は、それほど多くは出ません。
これは、以下の理由によります。

■ 知らない相手からは買わないので、一般仲介物件は紹介しない
■ 当方の管理会社の評価が低い物件は薦めない

もちろん、「これで、すべてトラブルフリーですV」ともいきませんが、低所得層向けの格安物件を探すときは、相当の注意を払わないと、「修理が多い」「テナントが付かない」というトラブルを、予想以上に経験することになる可能性があるのです。

ここでは、ひとつ、「よさそうに見えたのに、、」という物件の例を、ご紹介してみましょう。

アメリカでは、1室から4室までの物件（1 unit, 2 units/duplex, 3 units/threeplexes, 4 units/fourplexes）のことを、residential properties【一般住居】で、5室以上の物件を、commercial properties【商業物件】といいます。

私自身、失敗した人を見てきており、｢小さい物件からはじめ、エリアがわかってきたら（仕組みや管理会社との信頼関係、中軽度修理についての自信ｅｔｃ）、大きい物件へ」が大切だと思っていますので、これまで、商業物件に手を出せたことはありませんが、2008年に向けて、攻略してみたいと思っています。

私が得意な不況エリアのよいところは、こうした商業物件も、割安なこと。経営にさえ自信ができてくれば、比較的、やけどせずに手を出しやすいと思うのです。

こちらは、NY州で知り合いの業者さんが昨日出してきた物件。24万ドルで、現在の家賃収入が、なんと、3,400ドル、満室になれば、潜在的な家賃収入は、4,500ドルくらいにもなるという驚きのキャッシュフロー物件。【詳細調査中】です。

今後、これまで、個別にしかお見せしていなかった物件情報を、一部、ダウンロードで閲覧可能にしていきます。実際に購入可能な物件です。

ミシガン州新着物件情報です。修理不要、テナント入居の22,000ドル（約250万強）の物件が、利回り32%強（家賃600ドル）。

ダウンロードは、こちらから。

お問い合わせをお待ちします。

ミシガン州の要修理二世帯ものです。修理に、3,000ドル以上かかる目算でいてください。

ニューヨーク州の物件情報です。

物件所在地：NY州
築年数：　　1900年
土地面積：　3,628sq.ft(337平方m)
建物面積： 2,296sq.ft.(213平方m)
概要：　　　3BR［寝室3つ］×2室
現状：　　　賃貸中［200ドル×2室。予想家賃は最大550ドル］。
税金：　　　約2,304ドル（2006年度。月額192ドル。その他、水道代がオーナー持ちで月数十ドル目算）
　　　　　［不動産税算出基準評価額：土地6,800ドル、全体48,000ドル］

フィックスアッパーというのは、要修理物件ということ。

われながらすごい色の物件だなーと思いますが、これは、この2007年3月に、1万3,000ドルで現金購入した、5ベッドルームの大きな一軒家。

去年3万ドルで購入した物件で、家賃は、800ドルです。

2007年3月に、入居済みの投資物件を、なんと、現金1万5000ドルで買ってしまいました！

私が、紹介した物件です。母に買わせてあげようと思っていましたが、強いご希望があり、お譲りしました。

実勢価格は、5万ドルを予想できる、という高エクイティ物件。

知り合いに紹介した物件例です。デュープレックス、つまり、二世帯住宅（といっても別に日本のように、家族が住むと言うのではなく、単に、タウンハウスのように、別々の世帯が居住していると言うこと）

私も、2005年くらいまで、値上がり狙いで来ましたが、ちょうど、その頃、値上がり狙いがどんどん難しくなり、「次はどこが値上がりするか？」と考えてみても、2000年から2004年までのような、楽天的な雰囲気は、なくなっています。