アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

12月5日から、1週間ほど、デトロイト出張をします。シェラキューズも、1泊できるように考えています。

11月になりましたら、デトロイトについては、固定資産税の査定見直し相談をしますので、この機会に、それについても、実地で業者さんと話をしてきます。

私の承知している限り、日本人が一番すきなのが、ハワイ。10人いたら、「事情や懐が許せば、ハワイに別荘を持ってもいいなと思う人」と聞けば、多分、8人が、挙手するのではないでしょうか？少なくとも、「アメリカ不動産投資」を銘打つ私のセミナーにいらっしゃる方の中の比率は、そんな感じがします。

だいぶ劣るものの、実際にすむなら、「やっぱり、ステキだよね」と思われているのが、きゃるふぉーるにあ。

サンフランシスコ、サンディエゴ、ロサンゼルスはトーランス。

私のおばも、昔、ランチョ・パロス・ベルデスに住んでいましたが、空港に近いのに、歩いて浜辺にいける極上ロケーション。当時、アメリカのことなど何も知らない私に、「ここらへんは、日本人や韓国人などのアジア人が多いのよ」と教えてくれましたっけ。

日本から、アメリカへ、遠隔不動産投資をする私にとっては、樹脂サイディングは、「アメリカ不動産投資における戸建賃貸戦略の格安小技」。そこで、この前、樹脂サイディングについて、こんな意見を、投稿しました。

アメリカでは、格安リフォームの強力な武器だけれど、日本では、それほど普及していない樹脂サイディング。日本で普及しない理由は、

■デザイン性
■修理が必要ないから

といったところかな、、、と、、、記事は、こちらを。

それに対し、こんなお便りを、この前、いただきました。

9月に、私たちが、格安戸建賃貸戦略を展開しているデトロイトのタイトルカンパニーの担当者が、レイオフされてしまいました。仕事、ないんですね。 【タイトルカンパニーとは？】

最初、私がエスクローコーディネートをやりはじめていたときは、「無視」状態でしたが、しばらくたったら、気心も知れ、対応もVIPクラスに。ようやく、現地のチームができたことを喜んでいた矢先。

新しい担当者のJさんと、最初のクロージングを、この10月6日に行いました。

一般取引でも使うことがあるようですが、不動産でも、出てくるのが、この、アームズレングスという言葉。

知らなければ、ちんぷんかんぷんだと思います。

デトロイトで私が使っている管理会社さんは、米国の基準に照らして、トップ3%に入る人だと思います。アメリカ不動産投資をあまり知らない方は、逆に、「私が良い管理会社を押さえ、管理を任せています」といっても、「当たり前じゃないか」と思われるだけでしょうが、在米の経験豊富な投資家の方々は、「デトロイトで、店を張っているというのは、すごいことですね」と、口々にほめてくださいます。

Ｗさまは、最初、私にご連絡を頂戴したときは、ユタ州に、知り合いからの紹介で、土地を買うプランを検討されておいででした。拝見したところ、大変高級なゴルフリゾートの区画購入だったので、私自身の推奨するスタイルの投資とは、正直、同じ方向性ではなく、ただ、自分の知らないことに口を出すのもはばかられ、苦慮しましたが、思ったことは申し上げた記憶があります。

私自身は、アメリカをはじめとする海外投資一般には、アメリカ人や現地人では取得できない円建て融資取得を推奨しています。そのメリットは、当然、低金利。中長期資産形成型の投資の場合、ホールディングの期間が何年になるかわかりませんので、その期間内のキャッシュフローに余裕があることが、重要です。

現在、円建ての対米融資は、米国内金融恐慌に対応する形で、ハードルが高くなっており、自己資本投入比率は、40から50%になってしまいました。【ほかの国は、30%】対象物件の購入価格は、最低40万ドル。私は、このローンの融資窓口をやっていますが、現在は、「今、別荘がほしい」のでない限り、無理をして融資を取得するような状況とはいえません。

今後、景気が良くなれば、融資基準も緩和するでしょう。ですが、景気は、いつ、良くなるのでしょうか。それは、わかりません【笑】。

わざわざ説明をするまでもないでしょうが、競売は、フォアクロージャー。

競売前の滞納案件のことは、preforeclosure、 銀行が、競売にかける前に、損切り販売に乗り出している場合が、short sale、 そして、競売に出したのに、売れなかった銀行の再収用案件を、Bank REO (real estate owned） といいます。

安くて、よい話が転がっていると思いがちですが、いろいろ聞き合わせると、一概にそうとも言えないように思います。

再三、このブログでも、言及しているように、アメリカは、なぞの小切手大国。本当に良い制度なのか、外人には微妙に感じますが、クレジットカードよりも、小切手が数多く、流通しています。

最近、お客さんからよく聞く悩みが、これ。
　　「メールに、返事がありません」

そう、アメリカ人は、メールの返事をするのが、大嫌いです。

私は、時事はそれほど取り上げません。よそで皆さんご覧になるでしょうし、安定投資の本質とは、日々のニュースに動揺しないですむことだと思っているからです。

１週間で、リーマン破綻問題が、小さく見える昨日今日ですね。

私の知っている方々でも、株式やFXをやめられた方、株式やFXで損をされた方、たくさんいます。

私自身は、子供のときから、「郷に入っては」で、これまでに、何カ国もの国で、いろいろな人種の方々を相手に、現地校に行ったり、留学したり、生活したり、働いたり、あるいは、ビジネスをやってきましたので、カメレオン的に、相手に合わせて、行動をスイッチさせることが、どうも、ある程度、自動的に出来ているようです。

ラスベガスは、2008年5月の調査では、2007年の5月時と比べ、全国1位の28%下落を経験し、数多くあるダメダメ都市（カルフォルニア州ストックトン、フロリダ州マイアミ、ミシガン州デトロイト、etc、etc）の中でも、この点については、1位の栄冠に輝いています。

記事は、こちらから。

現在、日本人が行う対米投資には、融資を取って意味のあるものは、ないというのが、私のスタンスですが、現金投資は、依然、「300万からのデトロイト」戦略が有効。こちらに、例が、あります。

日本でも、格安戸建賃貸戦略って、一部に、はやり始めてますよね。日本でも、リフォーム予算の見積もりと、管理体制が、ポイントになるでしょう。日本国内だからといって、初級者が、要リフォーム案件として、手がけるようなものとは思えません。

いずれにせよ、この、デトロイト格安投資法は、すでに、フツーに不動産投資をしている方には、カルチャーショックもあります。

視察旅行で、実際に参加された不動産屋さんや、リフォームに詳しい投資家様から、一番強く印象に残られたのは、「この程度でいいんかい」という嘆息【爆笑】。

Washington Mutualは、WaMuと略し、まんま、ワムーと発音していました。

JPモーガンチェイスが、買収します。

私のブログを見て、すでにアメリカに投資をされていて、困っている方が、駆け込んでいらっしゃることが、よくあります。

よそのエリアについては、毎回言っているように知らないとしかいえませんが、皆さんが悩む気持ち自体は、わかります。

私の投資先、デトロイトやシラキュースでは、

　■格安物件
　■高利回り

をモットーにしていますが、そのために、「悪かろう、高メンテナンス」では、困ります。ということで、必要不可欠なのが、日本と違い、アメリカに高度に普及している割安リフォーム関係のテクニックの数々。

ヴァイナル・サイディング（樹脂サイディング）も、そのひとつです。

（英語では、ビニールではなく、ヴァイナルと発音します。）

わざわざ書くようなことでもないかもしれませんが、「普段は何をしているんだ？」と思われているかもしれません。結構、働いているつもりになってます、、、【大汗】

私のお客さんには、不動産や建築関係に携わられる方も多く、皆さんと共通の疑問は、

　　日本とアメリカの建築について、正確な比較情報を取得することが難しい

ということ。

知っている方に伺った話です。

2007年初頭に、首都圏マンションを、4,700万ほどで売却確定。その物件は、業者さんが、転売のために、買ったそうです。【日本の話です】

「その業者さんは、多分、500万くらい、リフォームにかけたんだと思いますよ」

その物件は、一時、市場に、7,400万ほどで、売却に付されていたのですが、、、

しばらく前に、「いつが買い時なのか」という記事を書きました。

初級の投資家様は、「底値の見極め」に相当こだわります。

「底値で買いたいですが、いつが、底値でしょうかね」、、、

英語では、スウェットエクイティという言葉があります。

労力を投入して、その分を節約して得る含み資産のこと。

資金がない場合に、労力を投入することで、それに代えることです。

今回、円ローン融資条件大幅緊縮に伴い、駆け込みで審査請求をされました皆様は、「後悔するよりは」と、ことを運ばれていますが、

　■対米投資を、本当に、今するべきか
　■どの州に、投資をするべきか

について、審査の書類を用意されるプロセスと平行して、情報収集、決断していかなければいけません。

一部のお客様は、「誰か信用できる人がいないと、いくら融資が取れても、話にならないから」ということで、ラスベガス投資を、相当、真剣に検討されています。

「TLC」というのは、赤ちゃんを扱うかのように、繊細に、対象を扱うそのケアのことを一般に指す言葉で、不動産用語ではありません。

しかし、広告を見ると、よく出てきます。

不動産で、要ＴＬＣといえば、ずばり、要修理物件のこと。

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