【 初めての方へ 】
こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。
現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、２０１４年セミナーダウンロードをご利用ください。
【 最新記事 】
不動産にはまったく関係ないですが、明日、主催しているボランティア団体のほうで、第49回日本母性衛生学会総会・学術集会にてプレゼンテーションをするので、ここ10日ほど、その準備ばかりをしていました。
今日11月5日は、会長主催晩餐会（のようなもの？）がシェラトン・ベイ・トウキョー・グランデにて行われるので、舞浜、、、、
Photo by Shaleece Haas, 2004. 産科フィスチュラ患者は、産道や腸／尿道に孔が開くため、「糞尿垂れ流し」状態での生活を強いられる。
私のお客様には、経験豊富な不動産投資家の方も多く、そういう方は、「不動産をよくご存知だから」と私のほうは、安心して甘えているところがありますが、実は、「経験豊富な投資家さん」のほうが、対米投資は、恐ろしいかもしれません。
日本についても、多少は勉強するようにしてきたつもりなのですが、遅まきながら、最近になって、ようやく思うようになりだしたのが、頭のスイッチを完全に切り替えないと「両方はできないだろうなあ」、「逆に、日本の投資を知らない方のほうが、スムーズなくらいなんじゃないだろうか」ということ。
なぜかいうと、常識が、100%違うからです。
よい不動産屋さんの見つけ方って難しいですね。それが効率的にできるようになっているころには、投資も、中級者になっているでしょう。
しかし、それで終わっては、話が早すぎるので、ここでは、いくつか、アメリカの不動産屋さんについて、思うところを、指摘してみましょう。
ヨーロッパ人は、アメリカ人が嫌い。
不穏な一般化ですが、円ローン融資銀行も、香港は、イギリス勢が支配しており、前にトレーニングに行った時も、ヨーロッパを知らない私は、仲間はずれ。どうせ、お酒も飲めないし、、、くすん。
英語も、どこでも、大きく、違います。
私は、子供のころは、カリブ海にあるトリニダードという島に父が赴任していたために、妙なアクセントが身について、その後、苦労した経験が、、、30近くなるまでアメリカに行ったことはなく、自分のアメリカ式（のつもり）英語は、日本の学校の授業や映画を見て、一生懸命、身に付けたというのが真相です【爆笑】。
さて、私たちが承知しておくべきイギリス英語は、ずばり、これ一点です。
Property Valuation とは イギリス英語で、査定【Appraisal】
対米投資に欠かせないのが、溜池山王エリアの攻略（笑）。
前回、近くのフェデックスキンコーズの場所を書きましたが、引き続き、大使館近くの銀行をご紹介してみます。
この前お食事をした円ローンご相談者様が、「ロバート・キヨサキの本に、チームを作って、という話があって、今ひとつぴんと来なかったですが、ローン申請をやったり、デトロイトの中山さんの話を聞いたりして、『こういうことか』と、ようやくわかってきました」とおっしゃっていましたが、こうしたチーム作りは、初めての物件位では、通常は、一夜にしてできたりはしません。
どのチームプレイヤーも、大変重要な役割を担っています。
その要のひとつが、ローンオフィサー。今日は、「ローンオフィサーの仕事って大切なんだけど、なかなか、その内実は、うまくいかないことも、という『裏からの話』」。
新しくオーナー様になられた方々の声をご紹介していきます。
デトロイトオーナーズカンファレンスご出席ありがとうございました
2008年10月25日昨日は、デトロイトオーナーズカンファレンスを主催し、特別ゲストとして、カルフォルニア在住の管理会社経営者のRさんが、飛び入りしてくださいました。
合計16人で大変楽しく過ごさせていただきましたね！
アメリカ大使館に公証にいかれる方向けの情報です。公証については、こちらをご覧ください。
公証後、書類をタイトルカンパニーに返送される必要があります。タイトルカンパニーのほうから、通常、フェデックスの送り状を同封しているものですので、それを、ドロップオフロケーション（貨物受付け場所）で、提出すれば、返送手続きは完了します。
不動産投資の初級の方は、頭の中があまり整理されていないことが多く、いろいろご説明しても、今ひとつ、スムーズに納得できないコンセプトが多々あります。
よく問い合わせを受けるので、このテーマを取り上げてみましょう。
ずばり、長期的な資産形成と、高キャッシュフローは、8割方、両立しないということを、投資初級者は、認識の出発点においたほうが、誤解は、少ないのです。
12月4日からのデトロイト旅行視察希望オーナー様はお声をおかけください
12月4日からデトロイト出張で、いくつか、打ち合わせをしに行きますが【こちらから】、経済環境が流動的なので【こちらから】、現地の状況を確認してみることに、意味を見出されるオーナー様もおいでかもしれません。現地視察ご希望があれば、ご同行OKですので、お声をおかけください。
2007年に、私は、不動産投資コーチングを10人以上の方々に行いました。大体、多くの方は、現在、期間終了しています。
何人かの方は、コーチングフィーに見合った、あるいは、それ以上のきちんとした成果を上げ、また、一部の方がたは、「なかなか難しいものですね、そんなに簡単には行きませんね」と悩んだり、立ち止まり、さらには、一部の方は、内容や課題の困難に、「プログラム未終了」のままで終わったりもされました。（コーチングの成果については、これらの記事なども、をご参照ください。Ｙさんご夫妻の例。Ｋさんの例。私の実感。）
2008年度は、私の負担が多すぎたので、新しい方のお問い合わせは、すべてお断りしてきました。私としては、既存の生徒さんたちへのサポートを優先したのです。その責任は、それなりに、大きなものとなりました。
この一連の経験で、私も、学ぶところが多々ありました。
今日の我が家の朝日（6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路）のトップは、アイスランド人の窮状。
ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、
2008年10月、円ローン取得により、ベガス物件をご購入になられたQさまのお声を紹介します。
私は、日本在住者（あるいは、海外の在住者）には、前から、
キャピタルゲイン狙いでアメリカの融資をとるのは馬鹿らしいです
といっています。（いや、もっと前は、一生懸命自分もとってましたが、2006年に、目が覚めたのです）
アメリカ在住者は、2007年前半までは、いろいろなローンが取れて、有利に投資を進めることができたと思いますが、今回、ファニーメイは、「節約せぬもの物件買えず」の法理をさらに強化しました。
ウォーレン・バフェットの Buy American キャンペーン？
私は株のことはまったくわかりませんが、今回の一連の流れで、資産を相当減らした方も、多いのではないでしょうか？日曜日の新聞では、ハーバード大学の入江昭教授が、インタビューで、「今回のことで、自分の401K【年金プラン】が、3分の1になった」とおっしゃっていたのを拝見しました。
そんな中、 われらがウォーレン・バフェット氏が、バイ・アメリカン・キャンペーンに乗り出したか？ とうわさされています。
2007年12月にデトロイト投資物件を１軒、そして、この9月に、めでたく2軒目をご購入いただいたお客様にお願いし、ご自身の購入体験記を寄せていただきました。
オポチュニティ・コスト（Opportunity Cost） 喪失機会
これは、不動産特有の言葉ではありませんが、ビジネスでよく使いますので、その概念を理解していくことは、不動産投資家にとっても、意味があるかと思います。
オポチュニティ・コストは、ずばり、「あることを行ったことにより、ほかの事を行う機会を失うこと」です。
セミナー告知 長嶋修氏主催EXCEED-X 2009年1月17日
2008年は、15回くらいセミナーを行い、不精な私は、結構疲れました【爆笑】。
今、11月6日に、主催している非営利団体のほうで、話をしないといけない他（詳細はこちら）、12月4日から、1週間、投資先であるデトロイト、シェラキューズ【システム担当者に、日本語では、「シラキュースかシラキューズと表記するんです、と毎回指摘されます＞＜】方面に出張をすることに決めたので、年度内は、セミナーは、事実上、もう、難しいかなと思います。ただ、懇親会のような気軽な場くらいは、一回、ぜひ、年内に、作りたいです。
来年年頭の予定がひとつありますので、ご案内させてください。ただ、まことに申し訳ないことに、主催者様のプライベートな勉強会で、「会員様オンリー」のようです。
2008年10月17日今日は、米ドルは、101円だったということです。こちらから。
デトロイトの物件案内ウエイティングのお客様からのこんなご質問に、お答えしました。
「デトロイト投資の場合の物件契約から決済までは、どれくらいですか？」
実住とは、自分が実際に住むこと。つまり、住まいを買うことです。
初級の投資家が、投資を始めるとき、時々、思うのが、
■将来自分が住んでも良い家を買う
■別荘にも投資にもなる家を買いたい
といった希望。私自身も、投資と思った物件に、結局自分が居住した経験があります。
アメリカの中流物件には、コンドミニアム【区分所有、つまり、一般に言うマンションのこと】でなくても、管理組合【ホームオーナーズアソシエーション、home owner's association】というものがあります。
住民優先ではなく、新築のデベロッパー案件は、大体、デベが作ってしまっておきます。その上で、管理組合をマネージメントするのが専門の会社に、外部委託するのです。一戸建てでも、ゲーテッドコミュニティー【gated communityについては、こちらから。】ですから、共有部分のメンテが重要。
管理費は、高いです。ベガスだったら、一戸建てで、100ドルUPが普通。カルフォルニアやハワイの高級コンドミニアムだったら、電気水道等各種料金も入るため、四捨五入をすると、1,000ドルに手が届くそうです。
2008年10月13日月曜日、朝日新聞には、どうやら、特段のニュースなし。トップに来たのが、「ルポにっぽん」シリーズの、【囲われた街買う安心】。
何のことかと思えば、 ゲーテッドコミュニティ についての、レポートでした。
大衆の味方、朝日よ。休日も休まずの、例によっての富裕層批判、ありがとう。
前に、照会について、何回か書きました。
そのとき、「別段、何人か、良いことを言ってくれる顧客を数人持っているからといって、そのサービスを利用することで、100%良い結果をもたらしてくれるとは限りません」ということも、言いました。いつも、なにか、くさしていて、スミマセン、、、投資ですので、、、
省略話法の数々 What is NA, N/A 【Not Available】
簡単な単語が、いちいちわからないとしたら、それは、この省略話法のためでしょう。
NAは、Not Available. N/Aとも書きます。意味は、「該当なし」
他にも、記入すべき項目や、不動産に関係する省略話法はたくさん。
DOBは、date of birth。
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