アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

１月２日ご案内：この案件は締切となりました。ありがとうございます。

年率リターン目標は、11％UP、それに減価償却分となります。不動産へのキャッシュ持ち分投資としてはありえない高利回り！

投資先：アパートコンプレックス、ZIP CODE 22031
投資額：11万5,000ドル（最大４口まで）
投資形態：専用LLCへの代表権なき株主として参加
投資期間：数年以上（おまかせ）
リターン目標１：年率8％プラス減価償却
リターン目標２：含みエクイティが30％あるので、これをキャッシュアウト
仲介手数料１：管理費に含（年率9％の家賃から1％）
仲介手数料２：エグジット時に確定キャピタルゲインの半分
築年数：１９６４年築コンクリブロック（化粧煉瓦壁）
入居率：１９８室直近３年平均９５％入居率を確認済み
投資リターン目標１：家賃が年率8％
投資リターン目標２：年率3％の値上がり※

※ 5年目に30％のエクイティしか実現できなければ、5年でその30％の半分、15％のキャピタルゲイン、年率3％のエクイティが実現できたことになります。実際には、インフレスライドやより早いエクジットで、利回りが大幅アップする可能性が高いと言えましょう。

家賃、減価償却、エクイティと3点揃った満室不動産経営が明日から出来ます。

対米不動産投資家の中山道子です。

昨日、93万ドル強の「ご投資への一括償還」が無事執り行えました。

対米不動産投資家の中山道子です。

今、2015年2月セミナーのために、参加者様とのやり取りが始まっています。今年の企画として、セミナープレメールを特に充実させ、個別のご質問も、プレメールで、ばしばしお答えしております。

今日は、こんなメールが。

《私はカリフォルニアに一軒投資用物件を持っております。》

アメリカのオンラインの雑誌で、前読んだ「儲かるお仕事」のひとつに、石油・天然ガス・エンジニアというエリアがありました。

PETROLEUM ENGINEER

その名の通り、天然資源の採掘にかかわる分野で、素人なのでよくわかりませんが、日本の大学なら、地学や資源工学といった分野になるのでしょう。

なかなか、小学生が、「私、大きくなったら、石油採掘したいわ」などと言い出すことはないと思うので、ニッチな世界だと思いますが、スケールが大きくて、夢がありそうな気もします。専門職だから、実際に自分が採掘するわけではないだろうし、、、

私は、実は、石油採掘、油田投資なんて聞くと、毎回、「賭博」（掘って、出るかでないかは当たるも八卦）みたいなものじゃないかなんて、悪いですけど思ってたんですが、そういう業界のあり方に反して？担当するエンジニア職というのは、相当硬い職種らしいのです。

基本給は、6万ドル以上から。平均が、10万ドル、フリーランスのフィーも高いし、トップランクの人は、20万ドル以上。

もちろん、きっと採掘所に張り付きだったりするんでしょうし、それなりに苦労があるのだと思いますが、私が面白いと思ったのは、どこの大学にもある専攻ではなく、有名校、アイビーと呼べる学校の中で、この領域が、専攻できるのは、スタンフォードだけらしいのです。逆に言うと、有名校に行く必要のない専門性の高い高サラリー職。ニッチ過ぎて、有名校が大量参入するような分野じゃないってことかな？

２０１４年も今日が最後。これが年末最後の投資案件です。

昨日、私のところに話が来て、すぐに、ご投資されるお客様は決まりましたが、珍しい例なので、ご紹介します。

案件は、ミシガンのデトロイトから３０分の都市にある下の写真の物件購入にあたっての短期のつなぎ融資のお話です。

ミシガン投資ということで、２０１４年６月に、メルマガで募集をした案件が、ＭＵＬＴＩＰＬＥ　ＬＩＳＴＩＮＧ　ＳＹＳＴＥＭ（ＭＬＳ）に掲載されましたので、ご報告します。

家賃３万４，０００円のマンション住まいの中山道子です。皆さんは、旅行はお好きですか？私は、仕事柄、旅行をよくしますが、最近は、必要性が低い場合は、あまり旅行しないで、効率よく動くことを、意識して目標にするようになりました。今回、郵送で、香港のＨＳＢＣ口座開設の準備を進めていますので、ご参考までに、この記事をアップします。
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ＨＳＢＣ香港のＰＤＦ式申請書類。ＨＰからダウンロードしました。

米国の与信制度というのは、日本と比べても、ずっと厳密です。

なんとなく、欧米社会というのは、みんなが個人主義を謳歌し、自由にのびのびと生きているのかという気もしますが、実は、米国の仕組みは、日本なんかより、ずっと細かく人をランク付けする綿密な管理体制により支えられています。

それが、クレジット（与信）システム。クレジットスコアでいうと、大体、７００くらいからが分水嶺で、それ以上は、７９０だろうと、８３０だろうと、扱いは、大して変わらないようです。

ただ、このシステムに乗りたいと思う人と、落ちこぼれている人の二元社会が存在している、というべきでしょうか。

対米不動産投資家の中山道子です。不動産投資においては、お金のやり取りが重要な役割を演じますね。正確性は、当然で、重要なのはスピード。海外送金の場合、通常、２営業日で着金しないと、決済に差し障る場合があります。

《この記事に書いてあることは、エピソード的な話が中心で、個別の銀行について、最新の情報をご提供することを保証するものではありませんので、必ず、ご本人で、その時点での情報を別途収集されてください。》

中国居住歴３年の対米不動産投資家の中山道子です。この夏は、２ヶ月、米国で仕事をしながら過ごし、昨日、中国に帰ってきました。

アジアでは、おされなノマッド・ワーカーは、スターバックスに行くのかもしれませんが、実利主義の私自身は、米国にいるときには、もっと好きなワークステーションがあります。それは、、、

ＰＵＢＬＩＣ　ＬＩＢＩＲＡＲＹ

です。

シカゴ近郊の公共図書館の設備の一部。通常、朝９時から夜９時まで開いていて、ＷＩＦＩは無料、プリントアウトは、１枚１０セント、デジタルスキャンは、無料でした。

中山様

初めまして、アメリカ不動産投資に興味がありこちらに辿り着きました。

アメリカ不動産投資については自分なりに勉強しているのですが、まだ何も行動を起こしていない初心者です。

基本的な質問がありますのでよろしくお願い致します。

こんにちわ。中山道子です。米国には、いろいろな投資方法があり、それが魅力のひとつ。正規の銀行融資がなかなかでない場合は、クリエイティブ・ファイナンシングという話になります。そもそも、creative financing ってなんだろうと思われる方が一般的でしょう。

対米不動産投資家の中山道子です。

COMPSという言葉を、聴いたことがおありになる方は、おいでですか。ラスベガスのカジノのコンプスとは、違います。あちらは、

COMPS -- COMPLIMENTARY ITEMS AND SERVICES,
お得意様に対する無料サービスの数々

こちらは、

投資リスクを検討されているお客様に、「これまでの失敗は、どのようなものがありますか？」といわれる場合があります。

投資について、どうしても、前提としなければいけないのは、

　リスクがあること

だと思います。

中国湾岸部在住のアメリカ不動産投資家の中山道子です。

子供のときに、親が国際転勤族だったせいか、いろいろな国に住んだり旅行したりするのが、ライフスタイルになってしまったようです。昨今の世界状況を見ていると、今後の成長エリアは、どこかなのか？一寸先？は闇ですね。

2014年3月追記：
この物件に対しては、2012年4月16日に9万ドルを融資し、90,000 x .12 = 10,800 / 365 = $29.59 per day x 378 days of loan. という計算で、2013年5月2日に、101,125.48ドルの返済がありました。
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この前、私自身がシカゴで行った短期投資案件のご紹介をして見ます。

シカゴで、フィックスアップをしている投資家仲間への短期融資です。

下の一軒家ですが、この現地パートナーが、6万ドル・現状有姿（"as-is condition"）で、銀行からの格安購入に成功しました。

具体的なプロセスは、大変地味なもので、ターゲットエリアで、毎日何百もの物件を確認し、low ball（低い指値）オファーを出していく。その繰り返しです。

単にＭＬＳで見るだけの物件への入札だと、銀行とのコネがないため、個別交渉に持ち込みにくいので、この際に、ローン返済に苦しんでいる滞納オーナーと、実際に、やり取りをできる場合は、銀行と交渉をする権利が得られたりもします。

そのため、パートナーは、現地にて、頻繁に、こうした滞納オーナーと打ち合わせや連絡も欠かしません。

一般に、現在、現状有姿物の中でも、比較的状態がよい物件というのは、多くの人に手が出しやすく、実需（実際に住む場合。米国では、first time home buyer という言い方をします）の方などに、優先的にまわりがち。

というのも、現在の銀行の物件処分ポリシーにおいては、「再度、エリアを荒廃させる危険を最小化するため、実際にその物件に住む方々のビッドを優先させる」という方針がはっきりしているのです。一般的に、実需のほうがローンにデフォルトしにくいですし、ローン自体も出やすいですね。ということで、具体的にいうと、最初の入札期間は、投資家は入札できないという制約があったりもします。

そのため、プロの業者の彼が追求するのは、「ディープな修理物」。普通のワーキングの家族が、引っ越して住むことなど到底ありえないようなレベルまで「だめだめ」になってしまっている物件が、一番、競争なく、低価格で購入できるというわけです。

ねらい目は、たとえば、「カビ（mold）が出ている物件」。カビは健康被害のもとですので、「壁の塗り替え位はお手の物さ！キッチンだって、自分たちで週末にやっちゃうよ」というアメリカンな節約ＤＩＹ家族であってすらも、子供を、そのような物件に入居させながら、気長に修理するというようなことは、さすがに難しい。

なので、浸水もの、カビ問題が出ている物件は、特に銀行に対し、ローボールオファー（極端に低い指値）をしても、「他にオファーがない」ため、それが通りやすい状態なのだそうです。

ということで、私が融資したのが、シカゴにある下の一軒家。

■　2013 年1月14日追記■

２０１３年最新の状況を概括すると、

１）米国連邦税務当局（ＩＲＳ）は、不動産管理に基づく賃料収入を、源泉徴収の対象に
２）例外は、納税者番号を取得した場合
３）ＩＴＩＮは、管理会社からの書状、Ｗ７と公証済みパスポートコピーを提出して取得

☆　私は一般向けに、こうしたサポートやお手伝いはしておりません。この記事についても、ほかの記事同様、個別のご質問には、メールでのお返事は、できませんが、セミナー開催時にでも、多少、やり取りすることは可能ですので、メルマガをご登録ください。

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だそうです。現在、源泉徴収が、すべての管理会社が、履行できているというわけではなく、積極的な監査がしらみつぶしに行われているわけではありません。今後、しばらく時間を掛けて周知されると思いますが、米国の不動産管理会社は、一般にみな小規模経営なことが多いので、現場は混乱するかもしれません。

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アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、２００３年から、米国投資に着手しており、２００６年から、取得コンサルもやっています。

現在、よく思うのは、物件取得時の準備サポートの重要さ。

ここら辺をいい加減にすると、ご本人も、後で困られることがあります。他方では、普通の不動産業者さんは、そっちは、本来は、「仕事の範疇ではない」ので、聞かれてもまったく分からないしサポートする気もないという方のほうが多いでしょう。

例えば、私自身の体験でもありますが、「自分は英語ができるから」と、現地の普通の業者さんとやり取りをしていても、埒が明きません。それは、自分のプロフィールが、「米国の知識のない」「遠隔投資家」だからです。

納税者番号の問題は、この点、今年、本当に困らさせられるに至りました。

対米不動産投資家の中山道子です。経験が長くなると、気を長く持つことも覚えます。今年はなぜか対米投資ブーム。去年より円は安くなっているのですが、ご相談が多数あります。身近になったのはいいのですが、ひとつ気になるのは、高度な投資を気軽に検討しているように見える方が多いこと。

たとえば、オーナーファイナンス案件をやりたいが、どう思うかといわれることがよくありますが、私は、毎回言っているように、「意味がわからない書類にサインをしないほうがいいと思います、失礼ですが、あなたには、そういう契約内容の詳細を理解する能力はないのではないですか。」としか申し上げられません。

オーナーファイナンス案件とは、銀行融資が取れないときに、売主に、融通をしてもらい、売主に返済をしていくこと。私自身は、これは嫌いで、私のブログが参考になるレベルの方（初級者ということですよね）には勧めません。

低額物件にオーナーファイナンスをつけて、毎月、100ドル、200ドルのキャッシュフローになるといった手法は、米国不動産グルーたちがみなよく説明をしていたことですが、そのことについての私の考え方は、過去に、こちらでご説明したことがあります。サンドイッチラップについて。

普通のオーナーファイナンシングは、サンドイッチラップではなく、売主の融資を受けるだけなので、上の例ほどは複雑ではないのですが、ただ、融資を受けた上で、賃貸人をつけて、その差額がポジティブになるという話なので、実は立場は似ています。

大体、賃借人がいなくなる場合のリスクや、修繕代を考えると、毎月100ドルや200ドルといったプラスキャッシュフローは、絵に描いたもちと断じてかまいません。

上の例では、ロバート・キヨサキの手法に感心した生徒が行ったサンドイッチラップは、何年物か書いてありませんが、2007年に締結したとありますので、多分、最大でも5年、今年期限アップでしょう。通常は、2、3年ですから。

そうすると、この期間に、この物件は、ほぼ必ず値下がりしたことが予想されますので、この人の転売相手も物件は買えないだろうし、この人も、この物件は買えなかっただろうと思います。こういう物件を何件も取得していれば、管理ロスで、この人たちは、短期であれ、キャッシュフローのショート状態に陥ったはずだと私は断言します。

というのも、こういうことをやる人は、予算が少なくていいので、大体、予算ぎりぎりを、こういうことに投入して、予備金を用意していません。予算が3,000万ある方が、頭金100万で、1,000万の物件のラップ融資を受けて、案件がつまずくのはたいした問題ではないのですが、予算が100万しかない人が、大体こういうことをすると相場が決まっているので（この例の人たちも、限られた資金を広く浅く使い、数を多くやろうとやる気満々ですね）、融資を受けた案件が、テナントトラブルで、修理代がかかると、そこでいきなり、「また50万必要です」といわれ、いきなり資金ショートするわけです。

この例の人たちは、２００７年から3年なり5年なりを経て、物件は購入約定額を大きく下回り、初期の購入契約価格での購入は無理な状態を迎えています。契約違反になりました。どう対処するのか？

ここで、自分で契約書類を読んだ上で、代わりとなる手はずができる当てがまったくない人がこういうことをやることが、周りにとって、いかに馬鹿丸出しに見えるものなのかということを、失礼ながら、冷静に指摘させてください。弁護士に相談すれば、1,500ドルUPが一般的フィーです。（失礼な言葉遣いで申し訳ありませんが、別段、上から目線ではまったくなく、皆さん初期の私と同レベルの行動をとらないで、ということです）

そもそも、普通に銀行融資を受けて、または、キャッシュで、物件を買い、管理や売却を経験するのだって、相当、最初は大変です。

私はよく、管理会社についての相談を受けますが、みなさん、最初の管理会社ですぐ満足するような状況はむしろ稀。管理会社は、そもそもが微妙な物件を押し付けられ、賃貸に苦戦し、遠隔オーナーは、回りまわって管理会社にさらに不満を持つ、そういう構図が、結構よくあるのです。

それに加え、投資が雲行きが怪しくなったときのこれだけの面倒を考えてみてください。皆さんには本業があるわけですので、自分の時給を考えてみたら、自分の時間が、無料無制限ではないことにも気がつかれるでしょう。このレベルのトラブルシューティングに使える潤沢な時間なんて、投資家専業の私ですら、ありません。

ということで、例によって脅しまがいの前置きですみません（苦笑）。

転じて一応明るい話題を、、、（多分）

この夏のシカゴ行きで、私も、シカゴ研究を着々と進めています。最近のシカゴで、どういう発掘ものが見られるか、皆さん、興味を大変持っていただいているようですので、ブログでも、ちょっと、ひとつの例を、ご紹介です。

この記事の冒頭の写真は、ショートセールで、この2月に掲載されたシカゴ大学近くマンションの近影。

こちらは、キッチン。このキッチンは、いいですね！

サンデッキ。夏はいいですね！中西部の夏は、CAやNYほどまで暑くならないので、私は大好きです。さすがに、このサンデッキからの景色がシカゴリバーだったりすると、この値段では掲載されないでしょう、、、

この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。

アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

すでに熱中症が頻発しだした2011年7月初旬の東京。皆様は、いかが、お過ごしですか？

私はというと、ここ2日ほど、実は、遠隔で自主管理をしているノースラスベガス市の物件のテナントさんとのやり取りに、頭を悩ませていました。

実は、テナント夫婦が勤務するサハラというホテルが、2ヶ月前、倒産したのです。

サハラ・ホテル閉鎖！

この物件は、私が、2003年に取得したもので、テナントさんは、2006年12月から借りてくださっている長期の方。アメリカで、賃貸契約が5年目に入るなんて、成立すると思わなかったぜ、、、

誠実、温厚で、しかもきれい好きのご夫婦なのですが、、、

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。私自身の対米不動産投資着手歴は、2002年、コンサルティングやセミナー活動は、2007年からやっています。

今日は、straw buyer について。そんな言葉をまったく聴いたことがない方のほうが、圧倒的に多いと思います。しかし、そういう方にも、今、大変大切な言葉かもしれないと、昨日、思う機会がありました。この記事で、ご説明させてください。

さて、私も、対米不動産投資ウオッチング歴も、中堅レベル？9年目となりましたが、その間には、いろいろな波を経験しています。たとえば、概観してみますと、、、

■私が投資に着手したころは、バブル初期。買えば、あがりました。実際私が2003年に買った物件は、2006年に二倍で売却したという例もあります。

■そのころは、外国人にも、審査がゆるい米銀融資がつきました。私自身、物件取得には、2006年ころまでは、融資をバンバン使っていたのです。

それに対し、現在、米国不動産は、”割安で買い時”なのですが、その理由は、バブルがはじけたことと銀行が不良債務を抱えていることにあります。そのため、現在、銀行自身の体力がなくて、与信力が低い人には、お金は貸せないというスタンスが強まっているわけです。

日本在住、貯蓄もたくさんあり、勤続年数が長い優秀な皆さんも多くこのブログを読んでくださっていますが、「どうしてこの自分が与信力が低いのだ？」と思われる方もいるかもしれません。

それは、あくまで、米国内での米国銀行の評価ですから、、、

逆を考えてみればわかることで、日本の銀行が、日本語がおぼつかない在外の外国人に、簡単に国内投資融資をするかというと、基本、日本のほうがずっと閉ざされています。バブルの時のアメリカが、行き過ぎだったのですね。

ということで、現在、米国では、基本、ワークビザがない、米国に事業や給与所得が計上できない、そういう人に対しては、融資枠は、オファーされていないかもしれません。たとえば、Freddie Mac の現在の外国人向けのガイドラインを参考にしてみてください。こちらから〔2011年4月時なので、今後、ブロークンリンクになる可能性もあります〕。

ちなみに、私は国際的な投資融資を行うオフショア銀行の融資窓口を勤めていますが、その銀行の融資基準は、対米なら、「40万ドル以上の物件を、4割から5割頭金を投入して買う」、米国以外の主要国なら「20万ドル以上の物件を、頭金3割で買う」というもので、まだまだ、米国に対する警戒心が、大変強く、この融資は、「別荘族はともかく、投資家にとっては、取る意味がない」くらい、厳しいもの。

一時は、この銀行、「物件価格10万ドル以上、頭金3割」OKだったのですが、、、

このように、銀行というのは、投資家にとってはパートナーでありますが、海外投資の場合は、競争があまりないエリアなため、「信頼できるパートナー」ではありません。

もちろん、私の言っていることをうのみにせず、欲しいエリアがあったら、ご自身でも、調べてみてください。たとえは、ハワイの一部の銀行は、日本人との取引が多いので、フレディーマックがモーゲージを買ってくれなくても、日本人に対し、出すように聞いています。また、米国にはいろいろな融資商品があるので、好むエリアにおいて、常にベストを尽くしてみることです。

また、この状況は変わる可能性があるので、そのときを待つということも可能なわけです。この記事は、2011年4月ですから、これが、1年たてば、投資エリアによっては、状況は変わっているかもしれません。

ただ、他方では、一般論としては、同時に、融資が緩和されるころには、投資環境はまた多少違っていることが予測されており、市場の出物の価格帯は、今より上がっていることも予想されます。

残念ながら、ここぞというときに頼りにならない、それが、銀行というパートナーでございます、、、

こんにちわ。”図書館で読めないビジネス書は買わない”が身上の中山道子です。

例外はキンドルで購入できる場合で、英語の原書は、相当欲しい場合、ダウンロード版で買います（でも、それほどは買わない）。アメリカで話題の本を1冊読むと、日本でその翻訳や亜流本がでて話題になるまでの間、3年、10年といった間、”世間の先を行っている”といったことも、たまに、あります。

逆に、今、日本で話題の本については、予約を入れることもありますが、どうせ、順番が回ってくるのに時間がかかりますので、興味がある場合は、過去に書かれた類似書を検索して読めば、大体用が足りるというのが、私の考え。《ただし、まだ入荷していない本の場合なら、図書館に購入依頼をかけると、しばらく待てば、一番で読める》

こんな私も、子供のころは、趣味読書。長いこと『本の虫』でしたが、よく計算してみると、書籍代に何百万ものお金（とスペース）をかけてきていたこと、同様に深刻な問題として、購入した本の処分にいつも苦労することから、本との付き合い方についても、ウルトラ節制を目標にするにいたりました。

年頭に、「本は投資だから、買う。遊芸費と違うから」という若い方に出会いましたが、「集めた本を積んでおくと、本を所有することのコストは、家賃が高額な首都圏においては、購入後、場所代ということで、どんどん増えていくが、そのことを考えたことがあるか」と、えらそうに力説してしまい、よく考えると自分が怖いです（苦笑）。

しかし、考えても見てください。「話題の本を読んでいる」＝「みんなが知っていることを知っている」。私的には、これは、特段、付加価値を生みません。（但し、欧米流のブッククラブで、みんなで同じ本を読んできて、ディスカッションしたりするのは、議論の練習になるので、そちらは、重要な訓練だと思いますが）

今は、「相手、または、他人が知らないことを、自分だけが知っている」ことのほうが、差別化になるのではないでしょうか？？そのためには、「他の人が読んでいる本」に対し、費用や時間を使っている場合じゃ、ないのではないでしょうか？？

2月2日、Ground Hog Day 《グラウンドホッグが出てくるということで、春至のような日らしい》の今日も、冬の寒さに震えている東京在住対米不動産投資家の中山道子です。

今、7時半ですが、すでに、三者会議を済ませたところ。対米投資は、時差の関係で、朝活か夜活が必須です。しかし、三者会議といっても、外出しないのが、ぐうたら遠隔投資家の私たるゆえん、、、

そう、アメリカンビジネスライフでは、three way call という便利なシステムが普及しており、一度に、3者が通話できるので、それを用い、私同様、東京にお住まいのお客様の出勤前のお時間を頂戴し、米国のＩＲＳに電話をかけたのです。

アメリカ不動産投資コンサルタントの中山道子です。昨今のこの世の中の勢いだと、「自分は○×コンサルタントです」と名乗ってしまえば、まあ、こっちのものと思いますよね（笑）。

しかし、実際のところは、私も、職業を聞かれ、マトモに返事をすると、さらに、「？？？」となるばかりで、いつも困っています。

大体、"対米投資コンサルタント"って、普段、何をやっているのでしょうかね？私が第三者でも、”メガテン”だと思います。

この前は、今年、小学校に進学する子供のために、学童保育の申込書を堂々と提出したところ、「普段在宅なら、子供を自分で見ろ」と言われてしまい、決済担当課長に直接泣きついて、ようやく書類を通してもらいました。海外出張まであるし、自分では結構仕事をしているつもりなのですが、世間の目は、厳しい、、、苦

さて、今日の私は、私のお世話で対米投資に着手されたお客様に、確定申告についてのご案内を出したところ。

ブログでも、せっかくなので、米国の納税者番号取得について、ご紹介をしてみたいと思います。《私は税無関係の資格はまったくなく、例によって、以下の記事は、専門家の監修を受けていませんので、正確なところは、日米の税理士先生や当局にてご確認ください》

Defer とは、遅らせるという意味。Delay とほぼ同義ですね。もうひとつ、「誰かに尊敬の念を評して、劣後する」という意味もあります。

I defer to your decision.

といえば、「あなたのご判断を仰ぎ、それに従います」ということ。相当相手にへりくだりたいとき使う言葉です。

しかし！

不動産で、defer が出てくるほぼ？唯一といっていい機会がこれ。

恐怖！

DEFERRED MAINTENANCE!

昨今は、日本でも、不動産の物件が、ネットに掲載され、また、場合によったら、賃貸物件は、「ネットに掲載しないとだめ」くらいの勢いになっています。

ただ、日本では、このネット掲載、まだまだ、業者によるものが多く、一部に、オーナーの方々がオウンウエブサイトやブログを開設したりといった動き出ている程度でしょうか。

実は米国では、craigslist.org 等、数多く、無料の掲示板を”賃貸客付け”に使うということが、広く行われており、オーナーや管理会社が使えるネット上の無料の露出先には、事欠きません。

この前は、ウエブ翻訳サービスのことを、紹介しましたが、関連して、ランダムなネットサーチで、電話通訳というカテゴリーのサービスがあることも、知りました。

私自身は、通訳を使うことはまったくなく、若いときから、何でも自分でやりますし、周囲にも、英語、会議というと、大体、翻訳や通訳《但し、通訳の場合は、トレーニングを受けていないので、逐語しかできませんが》を必ず命じられてきたので、この年となっては、むしろ、”仕切り”が当たり前。

投資家様向けの年次（となりつつある）視察旅行でも、現地の専門家のプレゼンをしてもらうときは、私が、通訳をします。ここでも、このライブ感が、皆さんにとっては、大事だと思っています。

ただ、通訳って、丸一日やっていると、疲れてきて、不機嫌になりますσ(^_^;)。

というのも、私は、自分のセミナーも、また、通訳も、両方やるので、実感として、これを感じるのですが、実は、通訳をやっているほうが、自分のプレゼンをやるより、疲れるのです。

理由は、簡単で、自分がしゃべるときは、”すでに知っていること”で、”どうしゃべればいいかは、自分にかかっている”ため、そのときの集中レベルは、どんなに長時間に及んでも、自分でコントロールできるのに対し、第三者の言っていることをフォローするというのは、そうしたくないときでも、100%の注意力を、発言に傾けないといけないから。

いずれにせよ、本業の対米投資家様向けのサポート業務に従事していると、やはり、皆さんの苦労を目の当たりにするため、現在、英語塾も開催しているわけですが、付随して、こうしたサービスについても、個人的な興味が出てきました。

おととい1月30日は、久々の英語塾再開で、楽しく過ごせました。新しく開始された方も、半分くらい加わり、2クール目の最後に、今回のリーディングを担当してくださったYさんが数ページ、残りは、初回ということで、担当が、決まっていなかったので、私が、行いました。私がやることのメリットは、皆さん多少休憩しながら、勉強できるのと、早く進むことでしょうか。

不動産コンサルタントの尾浦英香さんが、週末の神奈川でのセミナーにあわせて、遊びに来てくださり、最近の日本の不動産事情などを教えてくださったのが、うれしかったです。

ブログでは、この前、海外投資の融資付けは、主として、金融機関側の事情で、大変難しくなっているというお話をしましたが、日本は、そこまでは行かず、順調に不動産オーナー業を経営されている方だと、なんと、1.5%といった金利に基づく投資融資が、内々にオファーされているのだそうです。

但し、日本でも、”これから投資を始める”方への融資は、なかなか、ハードルが高く、やはり、金利は、4%台、しかも、キャッシュをたくさん持っている等のバッファーが必要だということでした。皆さんの投資志向は、ますます盛んだということで、首都圏近郊では、やはり、よい物件と目される案件は、足が速いそうですね。

しかし、大先輩、ベテランの尾浦さんのご指摘のように、大体は、”そこから”が、スタートなのであって、表面的な数字というのは、”それに向けて、実現していく”といった目標として、位置づけるべきものではないかな、と思います。

エントリー時には、そこのところが、なかなか、十分、認識できないことが多いです。私自身が、そうだったので、そのことを強く感じます。

尾浦さん自身が、コンサルを引き受けるときは、”その物件のリフォームや満室対策をどこら辺に落とし込むか”を逆算するためにまず行うのが、”エリア視察”だそうで、これを丁寧に行うことにより、”当該物件をスタート／再生させるのに、なにが、どれくらいのレベルが求められているか”が、定まるのだそうです。

もともと、競争力があるエリアであれば、ある意味、”近隣類似競合物件”が提供している以上のレベルを提供する必要がないことがわかり、他方では、競合が乱立して、市場が手ごわい場合は、担当した物件を、相当、作りこまないといけないこともわかる、そして、市場調査をした後の実際の方策としては、どんなテナントさんを求めるかという、具体的なテナントさん像を設定し、そうした方に喜んでいただける、そういう、相当細かいマーケッティング戦略をプランニングされる、そうした努力を注入する必要があるそうです。

尾浦さんが本を書いてくださればいいのですが、多忙で、なかなか、まだ時間がかかりそうですので、日本の物件の投資家のみなさまは、皆さん、ぜひ、彼女のセミナーに出る機会がありましたら、それを逃さないでください。また、セミナーに出るだけではなく、自分で、空室対策をするとしたら、相当な努力を注入する覚悟が必要だということを、ビギナーの方は、認識するべきですね。

今、おじさんメディアの関心が集まるTwitter。私も一応アカウントは持っています（usarei）。

ちょっとのぞいてみたら（いつもiPhoneとかもってツイートしてるとかじゃないのでメッセージとかいただいても、あまり返事できないかも）、どなたかが、こんなサービスの話を。

MyGengoというサービスが、アメリカのシリコンバレーの投資家の資本注入やノウハウ協力を受けるようになったそうなんです。

記事は、こちらから。

海外決済の場合、自分の口座からの送金手配を国際的に行うことが、必要になります。しかし、現在、日本にある海外送金の手段を比べてみると、結構、ばらつきがあるような気がします。

そこで、以下で、主要銀行の送金手続き一覧をアップロードしてみることにしました。

オーナーやセミナーにいらっしゃる皆様には、私は、不動産投資は、スモールビジネスです、と毎回、申し上げています。

スモールビジネスオーナーというと、あこがれられるサラリーマンの方も多いのかもしれませんが、マイナス面を、考えてみると：

すべてのエリアについてプロになることは難しく、また、通常は、その余裕もありません。

たとえば、対米投資をするために、レアルターの資格を取ろうと考える人がいますが、日本人にとって、比較的、取得が容易で、日本在住者でも、持っている人も多いカルフォルニアのレアルターのライセンスは、カルフォルニア州の売買にしか、役に立たず、たとえば、ハワイの物件を手がけることができるようになるわけではありません。

そもそも、投資家になりたいだけの場合は、私は、レアルターのライセンスは、不要とまでは断言できないかもしれませんが、特段、それがないと、支障があるということは、あまりないのではないでしょうか。

公証についての記事は、何件になったか、自分でもわからないくらい。そろそろ、やめたいと思いながら、繰り出される新しいパンチの数々、、、

この前は、例によって公証に行った所、プリントアウトした決済書類や関係書類が一部足りなくて、アメリカ大使館内の市民サービス部においてあるPCを使って、グーグルで自分のメールにログインし、必要部分をその場でプリントアウトするというウルトラCをしてしまいました、、、

デトロイトの取引先は、物件の修理屋さん。要修理の家を買い、修理をして、私たちに、rent ready【客付け準備ができていること】の状態で、売ってくれます。こういう人のことは、fixer upperといいます。または、こうした要修理物件のことを、フィクサーアッパーと呼ぶこともあります。

過去にも、この話題は、何度も取り上げていますが、フィックスアップは、初級投資家、遠距離投資家が手がけるようなものではありません。今でも、時々、「やりたい」という感想が寄せられますが、私のブログを読んで、ようよう勉強になっているレベルの人がやることではありませんから、そこら辺のところを、ぜひ、自覚してくださいませ！【爆笑】

対米投資をされる方には、通常、アメリカの口座を開設するようにお願いしています。

郵送で開設が容易なものの代表格が、UBOC。日本語サポートがあります。銀行でないけれど用が足りるのがEｔｒａｄｅといった証券口座で、確か、ATMカードや小切手帳を作ってくれます。そして、日本人担当者もつき、郵送で口座開設ができるけれど、多少、初期投資が必要なのが、数万ドルの残高を維持しなければいけないChaseの国際アカウント。

【こうしたサービスは、変更がありうるので、毎回確認してください。私自身が、全部知っているということはないかもしれません。】

そろそろ、終わりにしたいと思いながら、いろいろ出てくる、そんな楽しいおもちゃ箱。それが、この公証ネタです、、、

こちらに、前回、日本の公証人役場を使った遠距離投資の話を書きました。

不動産投資プロパーの「用語」ではありませんが、notary【公証】 は、遠距離投資のひとつの要です。

公証自体については、何度か、書いてきました。

東京のアメリカ大使館で、決済書類を公証する場合の手続き

再三、このブログでも、言及しているように、アメリカは、なぞの小切手大国。本当に良い制度なのか、外人には微妙に感じますが、クレジットカードよりも、小切手が数多く、流通しています。

最近、よく、「自分は、主婦です。テネシーの○×市か△○市のどちらか辺りで投資を開始したいのですが、どうやればよいですか？」、「今度、ジョージアに引っ越しますので、こっちの商業物件を日本人向けに販売するのを手伝ってください」といったご連絡をいただきます。

すみませんが、どれも、お手伝いしてません、、、(;＞_＜;)

現在、具体的にやっているのは、円ローン融資取得や、ベガスやデトロイトの物件紹介だけなので、ご了承ください。投資コーチングも、負担が大きく、現在、去年と同じ形での再開は考えにくいので、投資の勉強についてのお問い合わせがある方は、私のDVD【2008年9月25日発売予定】を参考にするところからはじめてください。提携のお話は、いずれも、まず断っています。

パソコンが使いこなせないと、効率的な海外不動産投資は、不可能といってよいでしょう。

最近は、PCセミナーを主催しても、ローカルのPCにメールをダウンロードする方の比率は大変減っていて、皆さん、ウエブメールに切り替えられているようです。一昔前は、無料メールアカウントって、「怪しげ」だったかもしれませんが、現在は、その便益性の高さは、特記に値します。